アメリカの住宅価格は、上がり続けてはいますが、上がり方が鈍っています。Zillowの住宅価値指数（ZHVI）では、2026年8月の全米の標準的な住宅価値は36万8,697ドルで、前年同月比1.2%の上昇でした。過去10年の年率5.9%、過去5年の年率3.8%と比べると、伸びははっきり小さくなっています。
ただし、全米の数字は都市圏の差を隠します。同じ時点でニューヨーク都市圏は前年比4.7%上昇、テキサス州オースティン都市圏は4.7%下落です。今後を考えるときは、全米の平均ではなく、買おうとしている都市圏の数字を見ます。
10年先の価格を言い当てる数字は、どの機関も持っていません。この記事では予測値を並べる代わりに、いまの数字と、今後を判断するために見る指標、その数字を自分で確かめられる一次情報を順に見ていきます。
1. 2026年現在のアメリカ不動産市場概況
住宅価格の推移と現状
主な都市圏の数字を並べると、次のとおりです。
| 都市圏 | 標準的な住宅価値（2026年8月） | 前年比 | 過去5年の年率 | 過去10年の年率 |
|---|---|---|---|---|
| 全米 | 368,697ドル | +1.2% | +3.8% | +5.9% |
| ニューヨーク | 735,075ドル | +4.7% | +5.0% | +5.2% |
| サンフランシスコ | 1,123,193ドル | +2.3% | +0.5% | +3.8% |
| マイアミ | 475,830ドル | -0.5% | +5.4% | +6.7% |
| オースティン | 417,977ドル | -4.7% | -2.9% | +3.8% |
※出典 Zillow Home Value Index（中位帯・季節調整済み、都市圏単位）、2026年8月値。Zillow Researchの公開データから当社で計算しました。年率は複利で計算しています。
ニューヨークは価格の水準が高いうえに、過去5年も年率5.0%で上がっています。サンフランシスコは過去5年の年率が0.5%にとどまり、オースティンは5年前より低い水準です。2020年代前半に大きく上がった都市ほど、その後の調整が深く出ています。
金利と住宅ローン
30年固定の住宅ローン金利は、フレディマックが毎週木曜日に平均値を公表しています。金利の水準は、月々の返済額を通じて買える価格の上限を決めます。借入10万ドルあたりの30年の月々の返済は、金利6%で約600ドル、7%で約665ドルです。金利が1%違うだけで、同じ返済額で借りられる額は1割ほど変わります。
現金で購入する方は、この影響を直接は受けません。ただし売るときの買い手はローンを使うことが多いため、金利の高さは出口の価格に響きます。非居住者がアメリカでローンを組む場合は、頭金の割合や金利の条件が居住者と違うため、個別に確認が要ります。
2. 経済指標から読み解く市場予測
不動産の価格予測は、出す機関によって前提が違い、同じ年でも数字がばらつきます。数字そのものより、何を前提にしているかを見てください。判断に使う一次情報は、次の5つで足ります。
| 指標 | 分かること | 公表元と頻度 |
|---|---|---|
| S&P CoreLogic ケース・シラー住宅価格指数 | 同じ住宅の再販価格の変化。全米と主要20都市（ニューヨークを含む） | S&P Dow Jones Indices。毎月。セントルイス連銀のFREDでも無料で見られる |
| Zillow 住宅価値指数（ZHVI）と家賃指数（ZORI） | 都市圏・市・郵便番号ごとの標準的な住宅価値と家賃 | Zillow Research。毎月 |
| フレディマック 住宅ローン金利調査（PMMS） | 30年固定・15年固定の平均金利 | フレディマック。毎週木曜 |
| 全米リアルター協会 中古住宅販売 | 販売件数、価格の中央値、在庫が何か月分あるか | 全米リアルター協会。毎月 |
| 国勢調査局 住宅着工統計 | 新築の着工と許可の件数。将来の供給 | 国勢調査局。毎月 |
在庫は「いまの販売ペースで何か月で売り切れるか」で表し、一般に6か月分前後が売り手と買い手の均衡の目安とされます。これより少なければ売り手が強く、多ければ買い手が交渉しやすい市場です。
3. 注目すべき5つの市場トレンド
①都市圏ごとに向きが分かれる
上の表のとおり、全米が1.2%上がる中で、上がる都市と下がる都市が同時にあります。人口と雇用が流入した都市でも、新築の供給が多ければ価格は下がります。オースティンはその例です。
②家賃は価格より速く上がっている
Zillowの家賃指数（ZORI）では、2026年8月の全米の標準的な家賃は月1,948ドルで、前年比2.5%の上昇です。住宅価値の1.2%を上回っています。ニューヨーク都市圏は月3,615ドルで4.2%の上昇です。家賃が価格より速く上がる局面では、利回りは少しずつ改善します。
③高齢化と住み替え
国勢調査局は、2030年にはベビーブーマー世代の全員が65歳以上になると示しています。持ち家を手放す高齢の世帯が増えると郊外の一戸建ての供給が増え、手入れの要らないコンドミニアムやエレベーターのある建物への需要が増えます。
④低金利で借りた所有者が売らない
低金利の時期に借りた所有者は、売って買い替えると高い金利で借り直すことになるため、売りに出しません。これが中古の在庫を細らせ、取引件数が少ないまま価格が下がりにくい状態をつくっています。金利が下がれば、この在庫は市場に戻ってきます。
⑤保有コストが上がっている
固定資産税と保険料は、物件を持っている間ずっとかかります。ハリケーンや山火事の影響を受ける州では、保険料が収支を左右するようになりました。連邦の税制では、2025年の法改正で州税・地方税の控除上限（SALT）が4万ドルに引き上げられましたが、2030年には1万ドルに戻ります。
4. 一方で懸念される市場リスク要因
金利が下がらないリスク
政策金利の見通しは、連邦準備制度理事会（FRB）が年4回、会合参加者の見通しとして公表しています。住宅ローン金利がこの先も下がらなければ、取引件数が少ない状態が続き、売りたいときに買い手が見つかりにくくなります。
為替のリスク
円で資産を見る方は、ドル建ての価格が動かなくても為替で結果が変わります。100万ドルの物件を1ドル150円で買い、価格が変わらないまま130円で売ると、円では1億5,000万円が1億3,000万円になります。ドル資産として持ち続けるのか、いずれ円に戻すのかで、見るべきリスクが変わります。
供給と地域経済
新築の供給が多い都市では、需要があっても価格は伸びません。特定の産業や雇用主に依存する都市は、その産業の景気で住宅需要が動きます。物件を選ぶ前に、その都市圏の着工件数と雇用の構成を見ておくと、価格の振れ幅をある程度読めます。
直近の2026年後半に絞った見通しは2026年後半の市場予測の記事をご覧ください。
まとめ
アメリカの住宅価格は全米では伸びが鈍り、都市圏ごとに上がる所と下がる所が分かれています。ニューヨーク都市圏は2026年8月時点で前年比4.7%と、全米を上回って上がっています。
今後を判断するときは、予測値ではなく、ケース・シラー指数、Zillowの指数、フレディマックの金利、在庫の月数、着工件数を、買う都市圏について見てください。
そのうえで、どの名義で持つかを先に決めます。個人で持つか法人で持つか、居住者か非居住者かで、毎年の申告と売却時の税が変わります。非居住者が売却するときは、原則として売却価格の15%が源泉徴収されます（FIRPTA）。数字の見方から名義の設計まで、個別のご事情に応じてご相談を承っております。
市場の見通しを踏まえて実際に購入を検討される場合は、物件タイプとエリアの選び方にまとめてあります。
投資として持つ場合の全体像はアメリカ不動産投資ガイドに、借りるか買うかの判断は賃貸と購入の比較記事にまとめています。
よくある質問
アメリカの住宅価格は今後も上がりますか。
全米では伸びが鈍っています。Zillowの住宅価値指数では2026年8月の前年比は1.2%の上昇で、過去10年の年率5.9%を大きく下回ります。ニューヨークは4.7%上昇、オースティンは4.7%下落と都市圏で向きが分かれるため、買う都市圏の数字を見て判断します。
2026年のアメリカの住宅価格はいくらですか。
Zillowの住宅価値指数では、2026年8月の全米の標準的な住宅価値は36万8,697ドルです。ニューヨーク都市圏は73万5,075ドルで、全米の約2倍です。
アメリカの住宅価格の推移はどこで確認できますか。
S&P CoreLogic ケース・シラー住宅価格指数がセントルイス連銀のFREDで無料で見られます。都市圏や郵便番号ごとの数字はZillow Research、金利はフレディマックの毎週の調査、在庫と販売件数は全米リアルター協会の毎月の発表で確認できます。
非居住者がアメリカの不動産を売るときに注意する税は何ですか。
FIRPTAによる源泉徴収です。外国人が売却すると、原則として売却価格の15%を買主が源泉徴収して納めます。これは前払いで、売却した年の確定申告で実際の税額と精算します。
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