ニューヨーク不動産の買い方
完全ガイド
オファーからクロージングまで、ニューヨークの購入プロセスは日本と大きく異なります。ニューヨークで日本のお客様の赴任・移住・住まい探しをご支援してきた立場から、12のステップと費用のすべてを解説します。
数値は一般的な目安です。物件・条件により異なります。最新の個別条件は無料相談でご確認ください。
購入の流れ 12ステップ
現金購入なら最短6週間程度、ローン利用で8〜12週間が標準的なスケジュールです。
目的と予算を整理する1週間
実需（ご自宅・セカンドハウス）か投資か、現金かローンかで戦略が変わります。物件価格に加えて諸費用（後述、目安2〜5%）と、購入後の管理費・固定資産税を含めた総予算を先に決めておくと、その後の動きが速くなります。
ローンの事前承認（Pre-approval）を取得1〜2週間
ローン利用の場合、金融機関からPre-approval Letter（融資事前承認書）を取得します。オファー時に添付するのが商習慣で、これがないと売り手に検討してもらえないことがほとんどです。駐在の方・非居住者向けの外国人ローンプログラムもあります。
買い手側の仲介を決める数日
ニューヨークでは買い手側の仲介報酬は原則売り手側が負担する商習慣が長く続いてきました（2024年以降は交渉制ですが、実務上買い手負担ゼロで組めるケースが多くあります）。日本語で相談できる現地ライセンスを持つ担当者を選びましょう。
物件探し・内見2〜8週間
StreetEasy等のポータルと、仲介経由の情報を併用します。内見（Showing / Open House)では、眺望や内装だけでなく、管理費（Common Charges）・固定資産税・建物の財務状況・リセールのしやすさまで確認します。
オファー（購入申込）1〜3日
希望価格・支払条件・手付金・希望クロージング日を記載してオファーを提出します。人気物件では複数オファーが入り、Best and Final Offer（最終最良条件の一斉提出）となることもあります。
交渉・アクセプト数日
価格・条件が合意されるとアクセプト（受諾）となります。この時点では法的拘束力はなく、契約書署名まではどちらも撤回可能です。ここからはスピードが重要です。
弁護士によるデューデリジェンス1〜2週間
ニューヨークの不動産取引では買い手・売り手それぞれに弁護士が就くのが必須の商習慣です。買い手側弁護士が建物の財務諸表・議事録・規約（コンドはBy-laws、コープはProprietary Lease）を精査し、契約書を交渉します。
売買契約の締結・手付金の送金数日
契約書（Contract of Sale）に署名し、通常物件価格の10%を手付金（Downpayment）としてエスクロー口座に預けます。ここで初めて取引が法的に固まります。
ローン本審査・物件鑑定3〜6週間
金融機関が物件の担保評価（Appraisal）と本審査を行い、Commitment Letter（融資承認）を発行します。金利のロック（Rate Lock）のタイミングもここで判断します。
ボード審査（コープ）／ Waiver（コンド）2〜8週間
コープは理事会（Board）による面接・財務審査があり、非居住者にはハードルが高めです。コンドは先買権の放棄（Waiver / Right of First Refusal）のみで、外国人・法人でも購入しやすいのが特徴です。
ファイナルウォークスルークロージング直前
引き渡し直前に物件の最終確認を行います。契約時と状態が変わっていないか、修理合意事項が履行されているか、家電・設備の動作をチェックします。
クロージング（決済・引き渡し）1日
買い手・売り手・双方の弁護士・タイトル会社等が集まり（近年はリモートも）、残代金の決済と権利移転を行い、鍵を受け取ります。契約からクロージングまでは、現金なら約4〜8週間、ローン利用なら約8〜12週間が目安です。
購入にかかる費用
コンドミニアムをローンで購入する場合、物件価格の2〜5%程度が諸費用の目安です。主な内訳は以下の通りです。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| マンションタックス（Mansion Tax） | 購入価格の1%〜3.9% | $100万以上の住宅purchaseに課税。$100万〜200万は1%、以降段階的に上昇（最高$2,500万以上で3.9%） |
| モーゲージ登録税 | ローン額の約1.8〜1.925% | ローン利用時のみ。$50万超は1.925%。コープはローンでも不要 |
| タイトル保険 | 購入価格の約0.4〜0.5% | コンド・タウンハウスで必須。コープは不要 |
| 弁護士費用 | $2,500〜5,000 | 定額制が一般的 |
| 新築（Sponsor Unit）の場合 | +約1.8%前後 | 売主側の譲渡税（NYC 1.425%＋NYS 0.4%）を買い手負担とする商習慣。交渉余地あり |
| その他（登記・調査・銀行手数料等） | $2,000〜4,000 | Appraisal、Recording Fee、建物のMove-in Fee等 |
上記はコンドミニアム購入時の代表的な項目です。コープは「マンションタックス＋弁護士費用」が中心で諸費用は軽くなります。売却時の費用（ブローカー手数料・譲渡税・FIRPTA源泉）はこちらの記事をご覧ください。
コンド・コープ・タウンハウスの違い
ニューヨーク特有の区分がコーポラティブ（コープ）です。日本のお客様の購入はコンドミニアムが主流です。
| コンドミニアム | コープ（Co-op） | タウンハウス | |
|---|---|---|---|
| 所有形態 | 区分所有（不動産の権利証） | 法人の株式＋専用利用権 | 土地・建物を単独所有 |
| 外国人の購入 | ◎ 制限なし・主流 | △ ボード審査が壁 | ◎ 可能 |
| 審査 | Waiverのみ（形式的） | 理事会の面接・財務審査 | なし |
| 賃貸に出す | ◎ 原則自由 | × 厳しい制限 | ◎ 自由 |
| 価格水準 | 高め | 同条件ならコンドより2〜3割安いことも | 物件による |
| 向いている方 | 投資・非居住者・駐在 | 長期自住・価格重視 | 広さ重視・改装したい方 |
詳しくは コンドミニアムとコープの違い をご覧ください。
よくある質問
外国人（日本居住のまま）でも購入できますか？
購入資金はどうやって送金しますか？
ローンは日本人でも組めますか？
購入後の維持費はどのくらいかかりますか？
いわゆる「仲介手数料」はかかりますか？
賃貸に出すことはできますか？
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