賃料の手取りは申告の設計で変わる
日本にお住まいのまま米国の物件を貸すと、賃料には米国の源泉徴収がかかります。ただし申告の選択によって、総額への源泉から、経費を差し引いた純額への課税に切り替えられます。この選択と、減価償却、日本側の申告までを一枚で整理しました。
このガイドでわかること
- 原則は賃料総額への30パーセント源泉徴収です。経費は引けません
- 申告の選択（ネットエレクション）で、経費控除後の純額課税に切り替えられます
- 純額課税では減価償却・管理費・固定資産税・委託費が経費になります
- 米国の申告と日本の申告は両方必要です。外国税額控除で調整します
何もしないとどうなるか
米国非居住者が受け取る賃料は、原則として総額の30パーセントを源泉徴収される仕組みです。
経費を引く前の総額にかかります
管理費も固定資産税もローン利息も引けません。実際の手残りが薄い物件でも、総額基準で3割が差し引かれます。
徴収の義務は支払う側にあります
管理会社や借主が源泉徴収義務者になります。書類が整っていない場合、管理会社は安全側に倒して総額源泉で処理します。
この状態を放置する理由はほぼありません
ほとんどの賃貸物件では、次に述べる純額課税を選ぶほうが税負担は軽くなります。選択には手続きが要る、というだけです。
純額課税を選ぶ手続き
不動産賃貸を米国内の事業と実質的に関連する所得として扱う選択をすると、経費控除後の純額に通常の税率で課税されます。
納税者番号を取得します
個人ならITIN、法人ならEIN。申告にも還付にも必要で、取得には時間がかかります。物件を貸し始める前に済ませるのが正しい順序です。
管理会社へW-8ECIを提出します
純額課税を選ぶ意思と納税者番号を示す書類です。これが受理されると、管理会社は総額源泉を止め、賃料をそのまま送金できます。
毎年、米国で確定申告をします
収入と経費を集計し、純額に対する税額を申告します。申告を続けることが、この選択を維持する条件です。申告しない年が続くと、経費控除の権利を失うリスクがあります。
順序を間違えると初年度に損が出ます
物件を決めてから慌てて番号取得を始めると、書類が整うまでの賃料から余計な源泉が引かれます。申告の設計が先、入居募集が後です。
経費と減価償却
純額課税で差し引ける主な項目です。ここが手取りの差になります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却 | 建物部分の取得価額を住宅用27.5年で償却。土地は対象外のため按分が前提 |
| 管理費・共益費 | コンドのコモンチャージ等 |
| 固定資産税 | 市へ納付した額 |
| 管理会社への委託費 | 募集・集金・修繕手配の費用 |
| 保険料 | 物件・賠償の保険 |
| 修繕費 | 資本的支出との区分に注意 |
| ローン利息 | 元本は不可、利息のみ |
| 専門家費用 | 申告書作成・法務の費用 |
減価償却は保有中の税を軽くする一方、売却時に償却分の取り戻し課税が生じます。保有中の節税と出口の課税は、必ずセットで設計してください。
連邦だけでは終わりません。州・市と日本
申告は連邦（IRS）だけでなく、物件の所在地と日本の両方に及びます。
よくある質問
賃貸税務のご相談で実際に多い質問です。
赤字になった場合はどうなりますか
法人名義（LLC）だと税務は変わりますか
申告は自分でできますか
空室の期間も経費は引けますか
あわせて読みたい
まずはご相談ください
物件の状況と貸し方のご予定をお知らせいただければ、課税方式の選択、必要な番号と書類、年間の手取りの試算まで整理します。申告の実務は提携する日米の税務専門家と連携して進めます。
不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。