FIRPTA Guide

売却時のFIRPTA源泉徴収ガイド

外国人がアメリカの不動産を売ると、売却価格の一定割合が先に差し引かれます。税率の決まり方、免除と軽減の条件、手続きの流れ、還付までの資金繰り。売る前に知っておく制度です。

制度の概要税率の決まり方免除と軽減手続きの流れ実務上の注意よくある質問

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このガイドでわかること

誰が対象になり、誰が源泉徴収するのか
税率が15%か10%か0%かの分かれ目
免除規定と軽減申請の使い方
還付までの資金繰り

Overview

FIRPTAとは何か

外国人による米国不動産の売却時に、税金を確実に徴収するための制度です。1980年に制定され、源泉徴収の義務は買主側が負います。

誰が対象になるか

米国の税務上の非居住者です。市民権も永住権も持たない個人、外国法人、外国パートナーシップ、外国信託が該当します。

居住者かどうかの判定

滞在日数に基づく判定基準があります。米国に住んでいても、基準を満たさなければ非居住者として扱われます。

誰が源泉徴収するか

買主です。徴収と納付の義務は買主にあり、怠れば買主が責任を負います。

納付の期限

決済完了から15日以内に、所定の様式で税務当局へ納付します。

源泉徴収は仮の納付です。最終的な税額は翌年の確定申告で精算され、過納分は還付されます。

Rate

税率の決まり方

原則は売却価格の15%です。買主が自己居住目的で購入する場合にかぎり、価格帯に応じて軽減または免除されます。

条件	源泉徴収率	適用の要件
原則	15%	自己居住の要件を満たさないすべての取引
30万ドル以下	0%（免除）	買主が個人で、購入後2年間の過半を自己居住に使う予定であること
30万ドル超100万ドル以下	10%	同じく買主の自己居住要件を満たす場合
100万ドル超	15%	自己居住であっても軽減はありません

免除と軽減は買主の使用目的が要件です。売主の側で選べるものではありません。買主が虚偽の申告をした場合、買主に納付義務が生じます。

Relief

免除規定と軽減申請

実際の税負担が源泉徴収額を大きく下回る見込みなら、徴収率そのものを引き下げる申請ができます。手取りの資金繰りに直結します。

自己居住による免除を確認する

売却価格が30万ドル以下で、買主が個人として自己居住に使う場合、源泉徴収は免除されます。買主が所定の様式に宣誓書を添えて提出します。

軽減申請が使える場面を見極める

売却で損失が出る場合、取得価格が高くキャピタルゲイン率が低い場合、減価償却の影響で税額が圧縮される場合が対象になります。

決済前に申請する

申請は売却の完了前に提出する必要があります。決済後では間に合いません。

審査期間を見込む

審査に90日程度かかります。売却を決めた段階で準備を始めてください。

根拠資料を揃える

取得時の契約書、改良工事の証明、減価償却の計算書など、詳細な計算資料の添付が求められます。

軽減申請は決済前にしか出せません

審査に90日程度かかります。売却を決めた段階で準備を始めないと、使えるはずの軽減が使えなくなります。

Process

手続きの流れと必要書類

実務ではエスクロー会社か不動産弁護士が代行しますが、最終的な責任は買主にあります。進行状況の確認は売主側でも行ってください。

段階	誰が	内容
売主の税務ステータス確認	買主	非居住者かどうかを確認します。宣誓書の提出を受けることもあります
源泉徴収額の計算	買主・エスクロー	売却価格と使用目的から税率を確定します
決済時の控除	エスクロー	売却代金から源泉徴収分を差し引きます
15日以内の納付	買主	所定の申告書と明細書を提出し、税を納付します
源泉徴収票の交付	買主	売主へ明細書の写しが交付されます。確定申告で使います
翌年の確定申告	売主	非居住者用の申告書で最終精算し、過納分の還付を受けます

売主側で用意する主な書類は、身分証明、取得時の契約書一式、改良工事の証明、投資用物件の場合は減価償却の計算書です。

Practice

実務上の注意点

源泉徴収額は最終税額ではない

最も多い誤解です。仮納付であり、翌年の申告で精算されます。過納なら還付されます。

資金繰りへの影響

手取りが一時的に大きく減ります。次の投資予定がある場合、還付まで数か月から1年かかることを前提に組んでください。

共有名義の扱い

外国人の持分にのみ適用されるのが原則ですが、実務では全体に徴収して後で調整するケースがあります。

法人名義の場合

設立地と株主構成で適用が決まります。登記上の本店所在地とは判定が異なることがあります。

取得原価の記録を残す

購入価格だけでなく、改良工事費、仲介手数料、登記費用、融資手数料も取得原価に含められます。

売却時期の調整

年をまたぐと源泉徴収と申告のタイミングがずれます。還付までの期間が延びます。

FAQ

よくある質問

源泉徴収された分は戻ってきますか

実際の税額を上回っていれば還付されます。翌年の確定申告で精算するため、受け取りまでに時間がかかります。

いつ準備を始めるべきですか

売却を検討し始めた段階です。軽減申請には90日程度の審査期間があり、決済前に提出しなければ使えません。

グリーンカードを持っていれば対象外ですか

永住権保持者は税務上の居住者となり、原則として対象外です。ただし滞在実態によって判定が変わる場合があります。

日本でも課税されますか

日本の居住者であれば、日本でも申告対象です。日米租税条約により二重課税は調整されます。両国に対応できる会計士に相談してください。

誰に依頼すればよいですか

米国税務に精通した会計士と、不動産取引を扱う弁護士です。高額物件や権利関係が複雑な物件では、事前の税務設計で結果が変わります。

売る前に手を打てば、手取りとタイミングは変えられます

ご所有物件の取得時期と価格をうかがい、売却時の源泉徴収額と軽減申請の可否をご説明します。

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FIRPTAガイド｜外国人のアメリカ不動産売却と源泉徴収の実務