月額の中身を分解すれば、建物が見える
コンドの管理費（コモンチャージ）は、建物の運営そのものです。何にいくら使われ、なぜ建物によってこれほど違うのか。安い建物の理由、高い建物の中身、そして将来の値上げの読み方。月額の数字を判断材料に変える見方をまとめました。
このガイドでわかること
- 管理費の大半は人件費と共用施設の運営費です
- 比較は管理費と固定資産税の合算で行います。片方だけでは意味がありません
- 不自然に安い管理費には理由があります。理由ごと確認します
- 使わない施設の維持費も払い続けます。生活と施設の一致を見ます
管理費は何でできているか
予算書を見ると、月額の中身はおおよそ次の要素で構成されています。
正しい比べ方
月額の比較で判断を誤らないための3つの原則です。
管理費と固定資産税を合算します
コンドは管理費と税の2本立て、コープは税込みのメンテナンス1本です。減税中の建物は税が一時的に軽いだけのこともあります。合算し、減税の残存も確認した上で並べます。
面積あたりで揃えます
月額の絶対額ではなく、面積あたりに直して比べます。その上で、面積の表示定義（グロス）も揃えます。
サービスの中身を並べます
同じ単価でも、24時間ドアマンとプール付きの建物と、無人管理の建物では中身が違います。安い高いではなく、払う中身が自分の使い方に合うかで評価します。
不自然に安い管理費の理由
周辺相場より明らかに安い月額には、必ず理由があります。理由ごと確認します。
| 理由 | 確認する場所 |
|---|---|
| 人員と施設が薄い | サービス内容の一覧。納得ずくなら問題なし |
| 修繕積立への繰り入れが薄い | 財務諸表。将来の一時金で払う構造 |
| 必要な保守の先送り | 議事録と外壁検査の記録 |
| 商業区画の収入で補填 | 収支の構成。テナント退去で跳ね上がるリスク |
| 新築の当初予算が非現実的 | オファリングプランの予算前提。数年で調整が入る |
安さ自体は悪ではありません。理由が「薄いサービスへの納得」なら合理的な選択で、「先送りと補填」なら時限装置です。この区別が読めれば、月額は判断材料になります。
値上げを予測する
5年後の月額は、いま読める材料からおおよそ見当が付きます。
過去5年の推移と内訳を見ます
値上げの幅と理由（人件費か、保険か、積立か）。恒常的な費目の上昇は今後も続くと見ます。
議事録の議論を拾います
採決前の値上げ案、検討中の大規模工事は議事録に先に出ます。買った直後の値上げを避ける唯一の手がかりです。
減税の満了を月額に足します
固定資産税の減税が満了に向かう建物では、税の側の増加が確定しています。管理費の値上げと合わせて、合算の将来額で判断します。
よくある質問
管理費のご相談で実際に多い質問です。
管理費は交渉できますか
賃貸に出す場合、管理費は誰の負担ですか
管理費の滞納があるとどうなりますか
施設を使わないので安い建物がよいのですが
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まずはご相談ください
候補物件の管理費と税を合算し、値上げ要因まで含めた5年の保有コストを試算してお出しします。月額の見かけではなく、将来の実額で比べられます。
不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。