相続から逆算して持ち方を決める
米国に不動産を持つということは、米国の遺産税の対象になる資産を持つということです。非居住者の基礎控除は6万ドルにとどまり、日本の相続税と二重の構造になります。課税の仕組み、日米租税条約による調整、そして買う前にできる設計をまとめました。
このガイドでわかること
- 米国所在の不動産は、非居住者でも米国遺産税の対象です
- 非居住者の基礎控除は6万ドル。市民・居住者との差が極端に大きい項目です
- 日本の相続税も同時にかかります。調整の仕組みはありますが自動ではありません
- 対策は相続発生後にはほぼ打てません。買う前の設計がすべてです
何が二重になるのか
日本にお住まいの方が米国不動産を残して亡くなった場合、2つの国がそれぞれ課税します。
米国は資産の所在地で課税します
米国内にある資産（不動産はその典型です）は、所有者がどこに住んでいても米国遺産税の対象です。
日本は相続人と被相続人の居住で課税します
日本の相続税は、国内外の全財産が対象になるのが原則です。米国の不動産も日本の相続財産に含まれます。
調整の仕組みはありますが、自動ではありません
日本の相続税の計算で、米国で納めた遺産税を外国税額控除として差し引ける枠組みがあります。ただし申告して初めて機能するもので、控除しきれない部分が残る場合もあります。
米国側。非居住者に厳しい構造
米国遺産税の最大の論点は、居住者と非居住者の控除額の差です。
| 立場 | 基礎控除の水準 | 実務上の意味 |
|---|---|---|
| 米国市民・居住者 | 1,000万ドル台（物価調整あり） | ほとんどの世帯で課税が生じない水準 |
| 非居住者 | 6万ドル | 100万ドルの物件でも大半が課税対象に入る水準 |
生命保険や株式とは扱いが違います
資産の種類によって米国遺産税の対象かどうかは異なります。不動産は最も逃げ場のない類型です。ポートフォリオ全体でなく、不動産に固有の設計が要ります。
6万ドルは、1ドル155円換算で約930万円です（2026年現在）。数億円規模の物件を個人名義のまま残すと、米国側だけで大きな税負担が生じ得ます。加えてプロベート（裁判所の相続手続き）が数ヶ月から1年以上かかり、その間の管理費も止まりません。
日本側。全財産課税と評価の論点
日本の相続税では、米国の不動産も課税財産です。実務では次の3点が論点になります。
買う前にできる設計
相続対策の大半は、取得の時点でしか選べません。選択肢を並べます。
個人名義のまま持つ
最も単純で、生前の税務も素直です。その代わり、米国遺産税は6万ドルの控除で正面から受け、プロベートも通ります。少額の物件や、売却して現金化する予定が明確な場合の選択です。
トラストを使う
プロベートを回避し、承継の道筋を生前に固定します。日本側では信託の設定自体が課税事象になり得るため、日米両方を見た設計が前提です。
法人（LLC等）を挟む
保有構造によって遺産税の扱いが変わり得ますが、単純な節税策として機能するとは限らず、誤った設計は二重課税を招きます。賃貸運用や複数物件の計画と合わせて検討する選択肢です。
生前に動かす
生前贈与や共有名義の設計で、相続時の集中を避ける方法です。日米それぞれの贈与税の扱いが関わるため、時期と金額の設計が中心になります。
どの器にも一長一短があり、正解は家族構成・資産全体・居住計画で変わります。共通するのは、相続が起きてからでは選べないという一点です。
よくある質問
相続設計のご相談で実際に多い質問です。
物件は配偶者と共有名義にしたほうがよいですか
日米租税条約で遺産税は免除されますか
相続が起きてしまいました。今からできることはありますか
売却してしまえば問題は消えますか
まずはご相談ください
ご家族の構成と資産の全体像をお知らせいただければ、日米双方の課税を前提にした持ち方の選択肢を整理します。個別の申告・法務は提携する両国の専門家と連携して進めます。
不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。