新築分譲は契約の読み方で決まる
ニューヨークの新築分譲（スポンサーセール）は、中古とは費用の構造も契約の力関係も違います。譲渡税を買主が負担する条項、竣工前契約の手付金とエスクロー、減税措置の残存期間。オファリングプランのどこを読むかを実務の順番でまとめました。
このガイドでわかること
- 新築分譲では州と市の譲渡税を買主が負担する契約が一般的です
- オファリングプランは修正が重なります。必ず最新版で判断します
- 竣工前契約の手付金はエスクローで分別管理されます。預け先を確認します
- 減税の残存期間は住戸に付いて引き継がれ、売却時の材料になります
オファリングプランの読みどころ
新築分譲の条件は、州司法長官室に届け出られたオファリングプランに書かれています。仲介の説明ではなく、書面そのものを弁護士と読みます。
中古とここが違う。買主負担の費用
販売価格が同じでも、支払総額は新築のほうが重くなります。予算は総額で組みます。
| 費用 | 新築分譲 | 中古 |
|---|---|---|
| 州・市の譲渡税 | 買主負担の契約が一般的 | 売主負担が通例 |
| マンションタックス | 買主負担 | 買主負担 |
| 分譲主側の弁護士費用 | 買主が負担することがある | なし |
| 共用部積立への拠出 | 管理費数ヶ月分を求められることがある | なし |
| タイトル保険 | 買主負担 | 買主負担 |
この差は価格の数パーセントに相当します。なお、同じ建物でも個人の売主から買う再販売は中古の扱いになり、譲渡税は売主負担が通例です。誰から買うかで費用構造が変わります。
竣工前契約。選択権と引き換えの不確実性
完成前に図面で契約する取引では、最良の住戸を押さえられる代わりに、時間のリスクを引き受けます。
手付金の預け先を確認します
手付金は分譲主の運転資金ではなく、エスクロー口座で分別管理されるのが原則です。誰が代理人で、どの口座かはオファリングプランに記載されています。開発が頓挫した実例でも、この仕組みが買主を守りました。
引き渡し期限と解除条件を読みます
工事の遅延は普通に起こります。遅延が何年に及んだら解除して手付金を取り戻せるのか、契約書の文言で確認します。
眺望は保証されません
契約時に見えていた景色が、完成時には隣の新築で塞がれることがあります。周辺の建築計画を重ねて、変わり得る方角と守られる方角を分けて評価します。
為替と残代金の時期に幅を持たせます
契約時の手付と数年後の残代金は別のレートで払います。円建ての総額は契約時に確定しないため、時期と為替に幅を持たせた資金計画にします。
減税措置の読み方
新築には固定資産税の減税措置が付いている例が多くあります。販売資料の月額は、減税が効いている今の数字です。
種類と残存期間を確認します
適用されている制度、満了までの年数、段階的な引き上げのスケジュール。オファリングプランに記載があり、市の公開記録でも住戸ごとに確認できます。
満了後の月額で判断します
10年後、15年後にいくらになるのか。段階的な引き上げの開始年と幅を読み、満了後の数字で保有コストを組みます。
売却の時期を残存期間から逆算します
減税は住戸に付いて売却後も引き継がれるため、残存期間が長いほど買主にとって価値があります。満了間際に売ると、買主は満了後の月額で価格を計算します。
分譲主の在庫と交渉
分譲主がどれだけ住戸を持っているかは、価格交渉と将来の売却の両方に効きます。
在庫が多く残っている建物
分譲主の価格が事実上の市場価格になり、個人の売主は競合できません。買う側には交渉の余地があり、譲渡税負担や積立拠出の条件で歩み寄りが出ることもあります。
在庫が捌けた建物
価格は個人間の取引で決まり、管理組合の運営も住民主体に移っています。完成後の実績で判断できる分、竣工前の不確実性はありません。
分譲主の実績を記録で確認
過去物件の再販価格、施工をめぐる訴訟記録、管理組合への引き継ぎ。宣伝ではなく公開記録から、作り手の質は確認できます。
よくある質問
新築分譲のご相談で実際に多い質問です。
竣工前と完成後、どちらで買うべきですか
値引き交渉はできますか
引き渡しが遅れたらどうなりますか
日本から竣工前契約はできますか
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まずはご相談ください
検討中の物件のオファリングプランの確認、費用総額の見積もり、分譲主の記録の調査からご一緒します。竣工前契約の条項確認は提携弁護士と連携して進めます。
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