貸せるか、いくらで、どこまで
ニューヨークで住戸を貸すには、市の条例、州の借家法、建物の規約という三層のルールが重なります。30日未満の短期貸しの原則禁止、賃料規制物件の存在、敷金の上限。貸す側の立場で、守るべきルールを一枚にまとめました。
このガイドでわかること
- 住人が同居しない30日未満の貸し出しは原則禁止です（市の登録制）
- 建物の規約が市の規制に上乗せされます。最低賃貸期間は建物ごとに確認
- 住宅の敷金は家賃1ヶ月分が上限です
- 賃料規制対象の住戸は、賃料も退去も自由になりません。購入前に確認します
短期賃貸。できると思って買わない
旅行者向けの短期貸しは、ニューヨーク市では原則としてできません。
30日未満は住人同居が条件です
住人が同居しない30日未満の貸し出しは原則禁止で、2023年からは市への登録が義務化されました。仲介サイトも未登録の掲載を受け付けません。
ホテル併設でも同じです
下にホテルが入っている建物でも、住宅として買った住戸を宿泊のように回すことはできません。使わない期間だけ旅行者に貸す設計は、この規制の前で成立しません。
30日以上の中期賃貸は設計次第です
家具付きの30日以上の賃貸は規制の枠外ですが、建物の規約が別途制限している場合があります。中期貸しを想定するなら、規約の確認が先です。
建物の規約。市より厳しい層
市の規制を守っても、建物の規約に反すれば貸せません。購入前に読む項目です。
州法の借家人保護。貸す側の義務
2019年の州法改正以降、貸す側のルールは借家人保護の方向で固まっています。
敷金は家賃1ヶ月分が上限です
住宅の敷金は1ヶ月分を超えて預かれません。退去時の返還にも期限と明細の義務があります。
申込関連の費用にも上限があります
入居申込時に借主から取れる審査関連費用は少額に制限されています。募集の実務は管理会社経由で最新の運用に合わせます。
更新拒絶と退去には手続きが要ります
更新しない場合の事前通知期間は、居住年数に応じて長くなります。退去を求めるには法の手続きを踏む必要があり、自力での退去強制はできません。
空室リスクの見方が変わります
借家人保護が厚い市場では、良い借主を選ぶ入口の審査が実務の中心になります。入居後に調整する発想は通用しません。
賃料規制物件。買う前に見分ける
ニューヨークには賃料と居住継続が規制された住戸が多数あります。投資物件の購入では、ここが価格の核心になります。
規制対象かを確認します
対象住戸では賃料の引き上げが規制され、借主の更新権も強く保護されます。市場賃料まで上げられる住戸とは、収益の性質がまったく違います。
空室になっても自由になるとは限りません
2019年改正で、空室時の規制解除の道は大きく閉じられました。今の賃料が安い規制住戸を買って空室後に上げるという古い筋書きは、現行制度では成立しません。
建物単位でも確認します
タウンハウスや小規模建物の購入では、居住中の借主が規制対象かどうかで、引き渡し条件も物件価値も変わります。賃借の履歴を書類で確認します。
よくある質問
賃貸ルールのご相談で実際に多い質問です。
新築コンドを買ってすぐ貸せますか
日本の会社の駐在員用に貸すことはできますか
ルールに違反するとどうなりますか
規制対象の住戸は買ってはいけませんか
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まずはご相談ください
貸し方のご予定と検討中の物件をお知らせいただければ、市の規制・州法・建物規約の三層で貸せる形を確認し、収支の前提を整理します。
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