FIRPTAとは外国人が米国不動産を売却する際の源泉徴収制度について

日本に住む方がアメリカの不動産を売ると、売却代金の15%が決済時に源泉徴収されます。利益ではなく代金にかかるため、300万ドルで売れば45万ドルが手元に入る前に引かれます。これがFIRPTA（外国不動産投資税法）です。

 

15%は最終的な税額ではありません。翌年に1040NRで申告すれば、実際の譲渡益に対する税額との差額は還付されます。また決済前にIRSへ源泉徴収証明書（Withholding Certificate）を申請すれば、徴収額そのものを減らせます。申請するかしないかで、資金が戻る時期が大きく変わります。米国で納めた税を日本の確定申告でどう差し引くかは、FIRPTAと日本の外国税額控除で控除できる年と上限から見ています。

 

15%の計算方法、証明書による軽減の条件、還付を受けるまでの手続きと必要書類を実務の順序で整理します。

 

1. FIRPTA制度の基本概要

FIRPTAは正式名称を「Foreign Investment in Real Property Tax Act」と呼び、外国人による米国不動産投資に関する税法として位置づけられています。この制度の根本的な目的は、外国人が米国不動産を売却する際に確実に税金を徴収することにあります。

 

 
 

FIRPTAの適用対象者

FIRPTAの適用を受けるのは、米国の税務上の非居住者として分類される個人や法人です。具体的には以下の通りです。

 

米国市民権や永住権を持たない外国人個人、外国法人、外国パートナーシップ、外国信託などが該当します。日本人の場合、米国のグリーンカードを取得していない限り、基本的にはFIRPTAの適用対象となります。

重要なポイントとして、米国に居住していても税務上の非居住者と判定される場合があることです。IRS（Internal Revenue Service）のSubstantial Presence Testにより居住者判定が行われますが、この基準を満たさない場合は非居住者扱いとなります。

 

 

 
 

源泉徴収の仕組み

FIRPTAによる源泉徴収は、不動産売却時に買主側の責任で実行されます。源泉徴収率は売却条件により異なり、以下のように設定されています。

 

源泉徴収率は、原則として売却代金の15%です。買主が個人で自ら住む予定がある場合に限り、売却代金が100万ドル（約1億5,500万円、2026年4月現在、1ドル=155円換算）以下なら10%、30万ドル以下なら免除になります。この源泉徴収は決済日から20日以内に、Form 8288を使用してIRSに送金する必要があります。

 

 
 

2. 源泉徴収税率と計算方法

FIRPTA制度における源泉徴収の計算は、売却価格と物件の用途により決定されます。正確な理解が重要な理由は、源泉徴収された金額が実際の税負担額と一致しない場合が多いためです。

 

 
 

売却価格別の源泉徴収率

源泉徴収率は原則として売却代金の15%です。下がるのは、買主が個人で、その物件に自ら住む予定がある場合だけです。売却代金が30万ドル（約4,650万円）以下なら免除、100万ドル（約1億5,500万円）以下なら10%になります。投資用として買われる場合や買主が法人の場合は、金額にかかわらず15%です。

 

売却価格	源泉徴収率	適用条件	円換算（参考）
30万ドル以下	0%（免除）	買主が個人で自ら住む	4,650万円以下
30万ドル超〜100万ドル以下	10%	買主が個人で自ら住む	1億5,500万円以下
上記以外（投資用・法人の買主・100万ドル超）	15%	原則の税率	金額を問わず

 

※上記は、2026年4月現在の税率を示しており、1ドル=155円で換算しています。

 

 
 

実際の税負担との差額調整

源泉徴収された金額は仮納付の性格を持ち、実際の税負担額との調整は翌年の確定申告時に行われます。Form 1040NRによる申告により、過納分は還付され、不足分は追加納税が必要となります。

 

特に注意すべき点は、源泉徴収は売却代金にかかり、実際の税は売却益にかかることです。長期保有（1年超）の売却益には所得に応じて0%・15%・20%の税率がかかり、保有中に計上した減価償却の分は最大25%で課税されます。非居住者には3.8%の純投資所得税はかかりません。そのため源泉徴収額と実際の税額には差が生じます。

 

 

 
 

3. 免除規定と軽減措置

FIRPTA制度には、特定の条件を満たす場合に源泉徴収が免除または軽減される規定が設けられています。これらの規定を適切に活用することで、売却時のキャッシュフロー負担を大幅に軽減できる可能性があります。

 

 
 

居住用不動産の免除規定

最も活用頻度の高い免除規定は、居住用不動産に関するものです。売却価格が300,000ドル以下で、買主が個人であり、取得後の最初の2つの12ヶ月間それぞれで、物件が使われる日数の50%以上を買主またはその家族が住む具体的な予定がある場合、源泉徴収が免除されます。空室の日は数えません。売却代金が30万ドル超100万ドル以下で同じ条件を満たす場合は、源泉徴収率が10%に下がります。

この免除のためにIRSへ提出する様式はありません。判断するのは買主で、住む予定が実態と違えば源泉を行わなかった責任は買主に残ります。そのため買主側は慎重になり、売主が免除を前提に資金計画を組むことはできません。

 

 

 
 

源泉徴収率の軽減申請

実際の税負担額が源泉徴収額を大幅に下回ると予想される場合、源泉徴収率軽減申請を行うことができます。この手続きにより、源泉徴収率を実際の税負担見込み率まで引き下げることが可能です。

 

申請が認められるケースとして、以下のような状況があります。①売却により損失が発生する場合、②購入価格が高く、実際のキャピタルゲイン率が源泉徴収率を下回る場合、③減価償却費の影響で税負担額が大幅に圧縮される場合などです。

軽減申請は売却完了前にIRSに提出する必要があり、審査期間として90日程度を要するため、早期の準備が重要となります。申請には詳細な計算書類と根拠資料の添付が求められ、IRS Publication 515に詳細な手続きが記載されています。

 

 

 
 

4. 手続きの流れと必要書類

FIRPTA制度に基づく源泉徴収手続きは、売却契約の締結から源泉税の納付まで複数のステップを経て実行されます。適切な手続きを怠ると、買主に重大な責任が発生するため、関係者全員が制度を理解しておく必要があります。

 

 
 

売却時の手続きフロー

不動産売却における FIRPTA手続きは、以下の順序で進行します。まず、売主の外国人ステータスの確認から始まります。売主が米国の税務上非居住者である場合、買主は源泉徴収義務を負うことになります。

 

売却契約締結時に、売主から外国人証明書の提出を受けるか、または買主側で売主の外国人ステータスを確認します。外国人と判定された場合、源泉徴収額の計算を行い、決済時に売却代金から源泉徴収分を控除します。

 

決済日から20日以内に、買主はForm 8288（源泉徴収税の申告書）およびForm 8288-A（源泉徴収明細書）をIRSに提出し、源泉徴収税を納付します。売主には、Form 8288-Aのコピーが源泉徴収票として交付されます。

 

 
 

必要書類の詳細

FIRPTA手続きにおいて準備すべき書類は、売主と買主それぞれに求められるものが異なります。売主側で必要となる主要書類は以下の通りです。

 

売主の身分証明書類（パスポート等）、外国人ステータスを証明する宣誓書、不動産取得時の書類一式（取得価格確認用）、改良工事等の証明書類（取得原価算定用）、前年度までの減価償却計算書（投資用物件の場合）などが必要となります。

一方、買主側で準備すべき書類には、売却契約書、決済明細書、源泉徴収計算書、源泉徴収の根拠となる法的判断書類があります。特に複雑な取引の場合、専門的な法務サポートを受けることが推奨されます。

 

実務上、多くの場合はエスクロー会社や不動産弁護士が手続きを代行しますが、最終的な責任は買主が負うため、手続きの進行状況を適切に管理することが重要です。

 

 
 

5. 実務上の注意点と対策

FIRPTA制度の運用において、理論と実務の間には大きなギャップが存在します。特に投資家の場合、言語の壁や制度の複雑さから、想定外の問題に直面するケースが散見されます。

 

 
 

よくある誤解と落とし穴

最も頻繁に発生する誤解は、源泉徴収された金額が最終的な税負担額であるという認識です。実際には、源泉徴収は仮納付の性格を持ち、翌年の確定申告において最終的な税額計算が行われます。

また、共有名義物件の場合の取り扱いについても注意が必要です。共有者の一部が外国人である場合、その持分に対してのみFIRPTAが適用されますが、実務上は全体に対して源泉徴収を行い、後に調整するケースが多くなっています。

 

さらに、法人名義の不動産売却では、法人の設立地や株主構成により適用が決まるため、より複雑な判断が求められます。外国法人の定義は税法上の概念であり、登記上の本店所在地とは異なる場合があることも理解しておく必要があります。

 

 
 

効果的な対策と事前準備

FIRPTA制度の負担を最小化するためには、売却検討段階からの計画的な対応が欠かせません。まず重要なのは、正確な取得原価の把握と適切な記録保持です。

取得時の購入価格だけでなく、改良工事費、仲介手数料、登記費用、融資手数料などの付随費用も取得原価に含めることができます。これらの記録を整備することで、売却益を適切に計算し、過大な源泉徴収を回避できます。

 

また、売却タイミングの調整も重要な要素となります。年をまたぐ売却の場合、源泉徴収と確定申告のタイミングがずれるため、キャッシュフローへの影響を事前に検討する必要があります。

 

専門家の活用については、米国税務に精通したCPAや国際税務弁護士のサポートを受けることを強くお勧めします。特に高額物件や複雑な権利関係の不動産については、事前のタックスプランニングにより大幅な節税効果を期待できる場合があります。

 

 
 

 

準備の順序と、いつ何を始めるか

軽減申請は決済日に間に合わなければ意味がありません。逆算すると、着手すべき時期は売り出しの前になります。

 

※一般的な流れです。必要書類と所要期間は個別の事案で異なります。

段階	内容	着手の時期
納税者番号の取得	売主本人と共有者の全員分	売り出しの前
取得原価の整理	購入時の決済書類と改修費の領収	契約の前
軽減証明の申請	見込み税額を計算して提出	決済日より前
決済	証明が間に合えば減額して徴収	クロージング当日
確定申告	売却年の申告で精算し還付を受ける	翌年

 

実務で最も詰まるのが一行目です。納税者番号がないと申請そのものができません。取得には時間がかかりますので、売却を検討し始めた段階で着手します。

 

契約書の書き方にも準備が現れます。決済日を固定した契約にしてしまうと、審査が長引いたときに逃げ道がありません。申請中である旨を契約に明記し、決済の進め方をあらかじめ合意しておくことがあります。納付の責任を負う買主にとっても、条件が明確なほうが安心です。文言は弁護士とご相談ください。

 

賃貸に出していた物件は、帳簿上の利益が膨らむ

保有中に減価償却を計上していた場合、その分は取得原価から差し引かれ、売却益が大きく計算されます。帳簿上の利益は、実際の値上がり幅より大きくなるということです。運用してきた物件ほど、軽減申請の前に見込み税額の試算が必要になります。保有中の税務の全体像はアメリカ不動産の税金の全体像をご覧ください。

 

ニューヨーク州の予納は別枠（IT-2663）

見落とされやすい点として、ニューヨーク州には州独自の予納の仕組みがあります。連邦のFIRPTAとは別の枠組みですので、非居住者の売却では二段構えで差し引かれます。手取りの計算では両方を織り込みます。

 

使う様式はIT-2663（Nonresident Real Property Estimated Income Tax Payment Form）です。売却の時点でニューヨーク州の居住者でない個人・遺産財団・信託が対象で、見込みの譲渡益に対する州の所得税を、様式の計算に従って前払いします。納付は権利証書（ディード）の登記と同時で、郡の登記官に様式と全額を差し出します。免除に当たる場合を除き、この予納が済まないとディードは登記されません。ニューヨーク市内の物件では、譲渡税の申告書TP-584-NYCとあわせて手続きします。

 

ここで個人と法人の違いが出ます。IT-2663の対象は個人・遺産財団・信託で、法人（コーポレーション）名義の売却はこの予納の対象外です。予納した額は翌年のニューヨーク州の確定申告で精算され、払いすぎた分はそこで還付されます。申告より前に還付を受けることはできません。連邦の源泉と州の予納が同時に走るため、売却代金を次の物件に回す計画は両方を引いた後の金額で組みます。

 

還付されるなら、事前の手続きは不要ではないか

金額としては、最終的に戻ります。ただ、戻るまでのあいだその資金は使えません。売却代金を次の物件の頭金に充てる計画であれば、資金の拘束がそのまま機会の損失になります。事前の申請は税額を減らす手続きではなく、自分の資金を予定通りに手元へ置くための手続きです。

 

売らずに組み替えるという選択もあります。1031交換を用いる場合は源泉徴収の扱いも変わりますので、1031エクスチェンジで売却益を繰り延べるとあわせてご検討ください。承継まで見据える場合は非居住者の米国遺産税と、日本の相続税との二重構造もご覧ください。

 

 

まとめ

FIRPTA制度は、外国人による米国不動産投資において避けて通れない重要な税制です。源泉徴収率は原則として売却代金の15%と高率に設定されているため、事前の理解と適切な対策が不可欠となります。

 

制度の適用を受ける外国人投資家は、売却時の源泉徴収が仮納付であることを理解し、翌年の確定申告における最終精算を視野に入れた資金計画を立てることが重要です。また、居住用不動産の免除規定や源泉徴収率軽減申請などの制度を適切に活用することで、税負担の軽減を図ることができます。

実務上は、売却検討段階から専門家のサポートを受け、取得原価の正確な把握、必要書類の準備、手続きスケジュールの管理を行うことが成功の鍵となります。我々も、お客様の米国不動産投資において、FIRPTA制度への適切な対応をご支援させていただいております。

 

米国不動産の売却をご検討の方は、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。

 

PRACTICE取得・保有・出口の実務（121件）

買うとき

• 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
• 日本から買う — 内見から送金までの実務
• 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
• アメリカの住宅ローン — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
• ニューヨークシティのコンドミニアム購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
• DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
• 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
• タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
• 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
• 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
• 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
• 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
• プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
• タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
• 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
• オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
• 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
• 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
• 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
• 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
• 新築か中古か — 費用構造から比べる
• ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
• Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
• アメリカ不動産の買い方 — 手続き・費用・注意点
• アメリカで家を買うときにつまずきやすい点 — 準備の順序で結果が変わる
• 利回りか、資産の置き場所か — ニューヨークを選ぶ理由の分かれ目
• コンドとコープの違い — 審査・費用・売りやすさ
• 賃貸と購入の総費用 — 税制とリスクまで含めて比べる
• オフマーケット物件 — 情報が回る経路と紹介を受ける準備
• バイヤーエージェント — 買主側につく担当の役割
• アトーニー（弁護士） — 契約と決済で担う役割
• 購入前のデューデリジェンス — 確認すべき書類と手順
• インスペクション — 何を見て、いくらかかるか
• 価格はどう決まるか — 鑑定と成約事例の読み方
• 買うのに何ヶ月かかるか — オファーから鍵の受け取りまで
• クロージング費用 — 内訳と節約できる項目
• マンションタックスと譲渡税 — 100万ドルを超えると変わること
• エスクロー — 仕組みと流れ、日本との違い
• タイトル保険の費用 — 必要な理由と保険料の決まり方
• 新築コンドのスポンサーユニット — 仕組みと交渉
• SSNなしで組むローン — 3つの方法を比べる
• 学区と価格の関係 — コンドミニアム相場の読み方
• 一軒家の値段 — 5区の成約価格の中央値

持っているあいだ

• 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
• 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
• 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
• 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
• テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
• 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
• アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
• 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
• 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
• 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
• 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
• 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
• 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
• 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
• 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
• 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
• 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
• 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
• 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
• 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
• 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
• 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
• 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
• 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
• マルチファミリー投資 — 収益構造と融資、見落としやすいリスク
• 賃料規制物件を買うと — レントスタビライゼーションの実際
• リノベーション — 管理組合の承認と工事の実際
• コストセグリゲーション — 償却を前倒しする調査の中身
• 不動産プロフェッショナル（REPS） — 給与所得の課税を下げる仕組み
• IRSの税務調査 — 備えておく書類
• 売らずに積み上げる — 担保に次を買い、課税を繰り延べる
• 商業不動産への投資 — 住宅との違いと市場の特徴
• W-8BENとW-8ECI — 家賃の30%源泉と純額での申告
• ピエダテール税 — 日本に住む所有者のコンドは対象か
• 家賃凍結 — 貸している物件に効くのはどの住戸か

出すときと税務

• 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
• 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
• 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
• 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
• 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
• 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
• QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
• オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
• FIRPTAの源泉徴収（この記事）
• 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
• アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
• 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
• 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
• 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
• FIRPTAと外国税額控除 — 対象は確定税額。控除の年がずれる
• 売却の為替差益 — 取得日と売却日のTTMで譲渡所得が変わる
• ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
• 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
• 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
• 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
• 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
• FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
• 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
• 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
• 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
• 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
• 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
• C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
• 1031と日本の課税 — 米国で繰り延べても日本では課税される
• 相続したときの名義の移り方 — 検認と納税証明の順番
• プロベートの費用と期間 — 回避する方法
• 資産の種類で変わる相続 — 米国株・米国債・預金・不動産
• 日本の遺言書は使えるか — 現地で別に作る場合の線引き
• 名義変更でかかる費用 — 買った後に器を変える代償
• 住んでから貸すか、貸してから住むか — 順番だけで7万1,400ドル変わる
• 所得税ゼロの州で買う — 効く人と効かない人の境界線

市場を読む

• 今後10年の市場予測 — 投資家が見ておく5つの流れ
• 住宅不足はなぜ解消しないか — 供給ギャップと価格への影響
• 2026年のアメリカ不動産市場 — 金利と為替、地域差
• ニューヨーク住宅市場の現在地 — 価格動向とエリア別の需給
• なぜニューヨーク不動産なのか — 価値が残る7つの理由
• 利回りが高い州と都市 — 全米の順位と読み方
• アメリカ不動産投資の始め方 — 利回りと税制の基本

全体の流れ

• 購入の流れと費用の全体像
• 投資として持つ場合の利回り・費用・出口
• 賃貸の流れと家賃相場
• 取引の実務用語52選

申告書の様式と手続きの詳細はFIRPTAガイドにまとめています。

 

 

同じところでつまずいた事例のまとめはアメリカ不動産投資の失敗は5つに集まるに、海外不動産そのものの弱点は海外不動産投資のデメリットは4つにまとめています。

 

本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。