金融・税金

ノンリコースローンは、返済の責任が担保の物件に限られるローンです。アメリカの遺産税では、遺産が責任を負わないローンは物件の価額から全額引かれますが、責任を負うローンは非居住者の場合、世界の財産に占めるアメリカの財産の割合でしか引けません。100万ドルのコンドの例で比べます。

日本に住む方がアメリカで貸している物件を見に行く旅費は、日本の申告では業務のために直接必要な渡航かで判定し、観光と併せた旅行は日数の比などで按分します。家族の旅費は原則として入りません。アメリカの申告でも、主な目的が管理や維持なら旅費を経費にでき、改良が目的なら減価償却に回ります。

日本の相続放棄は、相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申述します。ニューヨークの不動産は州の法律でも相続が決まり、州法の放棄は亡くなってから9か月以内に書面で出します。アメリカの税で放棄と認められるのも9か月以内で、外れると贈与として扱われるおそれがあります。

ニューヨーク市の固定資産税は、評価額25万ドル超なら7月1日と1月1日の年2回、それ以下は年4回納めます。請求書が届かなくても納める責任は所有者にあり、遅れると評価額45万ドル超の物件は年16%の利息が日々複利でつきます。日本から払う方法と、送付先の住所の変え方をまとめました。

日本からアメリカへ住まいを移すとき、1億円以上の有価証券等を持つ方には含み益に所得税がかかります。不動産そのものは対象外ですが、法人の出資者の持分は有価証券に当たり、アメリカのLLCは原則として外国法人です。LLCや法人の名義で持つ物件は持分として数えられます。

アメリカで貸している物件の修理代は、日本の申告では国税庁の通達で、アメリカの申告ではIRSの規則で、経費か資産に足すかを分けます。日本は1回20万円未満や3年以内の周期なら修繕費、アメリカは1件2,500ドル以下を経費にできる特例があります。同じ工事でも国ごとに扱いが分かれます。

日本に住みながらアメリカで物件を貸す方は、純額で申告する選択をしていても、申告書を延長前の期限から16か月以内に出さないと、経費と減価償却が引けず総額に課税されます。2025年分の期限は2027年10月15日です。源泉で引かれた税の還付は原則3年で請求できなくなります。

日本に住む方がアメリカで得た家賃は、日本でも不動産所得になります。会社員は給与以外の所得が20万円以下なら所得税の確定申告が要りませんが、住民税の申告は別に要ります。アメリカの税を差し引くには申告が必要で、国民健康保険の方は家賃の所得で保険料が上がります。

日本に住む方がアメリカの不動産を売ると、翌年に日本で譲渡所得を申告します。取得費は買値から建物の減価償却を引いた円の額で、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えるかで税率が20.315%と39.63%に分かれます。損失の扱い、外国税額控除、法人の場合を整理しました。

相続したアメリカの不動産を売ると、アメリカでは亡くなった日の時価が取得費になり、売却益は小さくなります。日本では親が買ったときの円の値段と取得日を引き継ぐため、円安の分まで売却益になります。両国の計算の違いと、相続税を取得費に足せる特例を整理しました。

ニューヨーク州では2024年7月19日から、亡くなったときに不動産を指定した人へ移す死亡時移転証書（TODディード）が使えます。本人の署名と証人2名、公証、生前の登記が条件で、いつでも取り消せます。コンドとコープの違い、遺産税と日本の相続税との関係を整理しました。

日本の法人がアメリカの不動産を直接持ち、家賃を純額で申告すると、法人税21%に加えて、日本に戻したとみなされる利益に支店利益税がかかります。税率は30%で、日米租税条約により5%までに下がります。子会社やLLCで持つ場合との違いと、売って撤退する年の扱いを整理しました。

日本の銀行を通じて100万円を超える額を海外へ送る、または海外から受け取ると、銀行が送金ごとに国外送金等調書を税務署へ出します。アメリカの不動産の購入資金、家賃、売却代金が対象になる仕組みと、3,000万円を超える支払いの報告、国外財産調書との関係を整理しました。

親が日本に住んでいれば、子どもがアメリカに何年住んでいても、アメリカの不動産を含む全財産に日本の相続税がかかります。日本の財産だけで済むのは、親も子も10年を超えて日本に住所がない場合などです。国税庁の区分と、アメリカの遺産税との関係を整理しました。

アメリカで納めた遺産税は、相続税法第20条の2で日本の相続税から差し引けます。上限は日本の相続税のうちアメリカの財産に対応する部分までで、換算はTTS、税額控除の中では最後に当てます。配偶者の軽減で日本の税がゼロだと使えない点と、9か月と10か月の期限を整理しました。

1042-Sは、アメリカで源泉された税の証明書で、家賃を受け取る管理会社などから翌年3月15日までに届きます。家賃は所得コード14、税率30%です。アメリカで申告が要らない場合、純額の申告で取り戻す場合、日本の外国税額控除に添える方法を整理しました。

日本に住む方が社員1人のLLCでアメリカの不動産を持つと、所得税の申告がなくても毎年Form 5472を形式上のForm 1120に付けて出します。出資や分配も報告の対象で、期限は暦年なら4月15日、電子申告はできず、出さないと1年分2万5,000ドルの罰金です。

日本に住む方でも、ニューヨーク州の不動産の家賃と売却益には州の所得税（4%から10.9%）がかかり、非居住者用のIT-203で申告します。期限は4月15日で連邦の6月15日より早く、ニューヨーク市の所得税は非居住者にはかかりません。売却時の予定納税10.9%とLLCの手続きも整理しました。

ドル資産は持ち方で税が変わります。日本の外貨預金の利子は20.315%の源泉分離、米国債はアメリカで非課税で日本で20.315%、米国株の配当はアメリカで10%、不動産の家賃はアメリカで30%か純額課税です。為替差益、外国税額控除、アメリカの遺産税の違いも整理しました。

日本に住む方がアメリカの不動産を貸すと、家賃の総額に30%が源泉徴収され、日米租税条約でも下がりません。W-8BENは外国人であることの証明で税率は変わらず、W-8ECIを出して毎年1040-NRで申告すると経費を引いた純額に課税されます。違いと手続き、16か月の期限を整理しました。

非居住者の米国遺産税を解説。控除額の小ささ、日本の相続税との二重構造、外国税額控除による調整、生前にできる対策の選択肢をまとめました。

米国不動産のコストセグリゲーションを解説。償却を前倒しする仕組み、費用と効果の目安、向く物件と向かない物件、売却時の取り戻し課税までまとめました。

アメリカ不動産の税金を購入・保有・売却・相続の4段階で整理。固定資産税、賃料への課税、非居住者の源泉徴収、日米の二重課税の扱いを日本との違いでまとめました。

IRS税務調査の3つの形式と選定の仕組み、そして賃貸不動産の保有者が指摘を受けやすい修繕費の区分や関与時間の記録について解説します。

ニューヨークのコンドミニアム購入を徹底解説。エリア別の価格相場、購入の手順と期間、クロージングコスト、コープとの違いまで、外国籍・非居住のまま購入できる方法を現地の視点でまとめました。

アメリカの固定資産税の実効税率は全米で0.91%、50万ドルの物件なら年4,550ドルが目安です（Tax Foundation、2023年）。ハワイ0.32%からイリノイ1.83%まで約6倍の開きがあります。州別の実効税率、評価額の決まり方、異議申し立ての期限、ニューヨーク市の納期をまとめました。

アメリカ不動産投資の始め方を、表面利回りと実質利回りの違い、税制上の扱い、エリアの選び方から整理しました。ニューヨークと他州の比較、非居住者が注意すべき名義と税務の論点まで現地の視点で解説します。

アメリカ不動産の購入方法日本人が知っておくべき手続き・費用・注意点。2026年2月現在、円安と米国不動産市場の底堅さを背景に、日本人によるアメリカ不動産購入への関心がかつてないほど高まっています。