建物の下の土地は誰のものか
ニューヨークには、建物の下の土地が第三者所有の物件が一定数あります。価格は同条件の土地所有物件より安く、その差額には理由があります。借地契約の読み方、改定リスク、バッテリーパークシティのような公的借地との違いをまとめました。
このガイドでわかること
- 借地物件は同条件より安く、その差額は将来のリスクの対価です
- 確認の要点は、満了年、改定の方式、買い取りの権利の3つです
- 地主が公的機関か民間かで、条件の透明性がまったく違います
- 融資は扱う金融機関が限られます。現金比率を高めに設計します
借地物件の構造
住戸を買っても、建物の下の土地は別の所有者に残る形です。
建物の法人が地主に借地料を払います
コープ・コンドの法人が地主と長期の借地契約を結び、借地料（グラウンドレント）を払います。この費用は住民の月額に乗ります。
月額は土地所有物件より重くなります
同じ建物条件なら、借地料の分だけ月額が高くなります。その代わり購入価格は抑えられ、取得時の負担と保有中の負担のバランスが逆になります。
契約は登記で確認できます
借地かどうか、契約の当事者と期間は公的記録で確認できます。販売情報に書かれていなくても、調査で必ず分かる情報です。
改定という時限装置
借地契約の核心は、借地料がいつ、どう変わるかです。
改定方式を契約書で読みます
定額スケジュールで決まっている契約と、改定時の土地評価で再計算される契約があります。後者は、地価が上がった分だけ借地料が跳ねる構造です。
再計算型の実例があります
土地評価連動の改定で借地料が数倍になり、月額が急騰して住戸価格が大きく下がった建物が実際にあります。ワンサットンプレイスサウスの事例は、この構造の教材です。
満了は最終の時限です
契約が更新されずに満了すると、建物の権利関係そのものが変わります。満了が遠い契約でも、売却する頃の残存期間で買い手がどう見るかまで考えます。
今の月額ではなく、次の改定後の月額
借地物件の判断基準はこの一点です。次の改定年と方式が読めない物件は、安くても値段が付けられない物件です。
地主が誰かで、リスクの質が変わる
同じ借地でも、契約の相手によって読みやすさが違います。
公的機関が地主
バッテリーパークシティのように公的機関が地主の場合、契約条件と改定の枠組みが公開され、政治的にも急激な変更が起きにくい構造です。読みやすい借地の代表です。
民間の地主
相対契約で条件の透明性が低く、改定交渉も地主の意向に左右されます。地主側の相続や売却で方針が変わることもあります。読みにくさの分だけ、価格の割引が深くなければ釣り合いません。
買い取りの権利
コープ法人が土地を買い取る選択権を持つ契約もあります。権利の有無と行使価格の決め方は、リスクの出口があるかどうかの分かれ目です。
買ってよい条件、避けるべき条件
借地は一律に避けるものではありません。条件で仕分けます。
よくある質問
借地物件のご相談で実際に多い質問です。
どのくらい安く買えるのですか
借地の物件かどうかはどこで分かりますか
バッテリーパークシティは買っても大丈夫ですか
借地権付きでも相続や売却はできますか
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