所得税ゼロの州で物件を買っても、節税になる人とならない人がはっきり分かれます。効くのは日本在住の非居住者と、その州に実際に住んでいる人だけです。ニューヨークに住みながらフロリダの物件を買っても、ニューヨーク州は全世界の所得に課税するため、州所得税は1ドルも減りません。
所得税ゼロの州に買うと、誰の税金が減るのか
州の所得税は、物件の所在地ではなく所有者の税務上の居住地で決まります。ニューヨーク州の居住者は、フロリダの物件から得た賃料も、テキサスの物件を売った利益も、ニューヨーク州に申告して課税されます。物件をどこに買っても、住んでいる州の課税から逃れることはできません。
効くのは2つの立場だけです。1つは日本在住の非居住者で、米国のどの州にも居住していないため、所得税ゼロの州の物件なら州所得税の申告自体が生じません。もう1つはその州の住人です。この線引きを飛ばして「フロリダは税金が安い」とだけ聞いて買うと、期待した節税は起きません。
どの州に住むかで所得税の負担は変わります。州別の税率はアメリカの所得税率の記事でご確認いただけます。
所得税ゼロの州は、固定資産税で取り返しに来るのか
州によります。2026年時点の州平均の実効税率で比べると、テキサスは1.5%前後と高く、フロリダは0.8%前後、ネバダは0.5から0.6%です。所得税ゼロでも固定資産税まで安い州と、固定資産税で取り返す州に分かれます。実効税率は郡と学区が決めるため、同じ州でも地域差が大きく、州平均はあくまで目安です。
| 州 | 個人所得税 | 固定資産税（州平均・目安） | 見落とされやすい点 |
|---|---|---|---|
| フロリダ | なし | 0.8%前後 | 法人課税される形態には州法人税5.5% |
| テキサス | なし | 1.5%前後 | 固定資産税が全米でも高い水準 |
| ネバダ | なし | 0.5〜0.6% | 両方安いが市場規模は小さい |
| テネシー | なし | 0.6%前後 | LLCには州の事業税がかかる |
| ワシントン | なし | 0.9%前後 | 売却時に州の取引税が最大3%程度 |
数字で見ます。100万ドルの物件を保有した場合、州平均ベースの固定資産税はテキサスで年1万5,000ドル前後、ネバダで年5,000ドルから6,000ドルです。所得税ゼロという入口だけで選ぶと、保有中の税で年1万ドル近い差が出ます。ただし州の平均で比べても、実際の税額を決めるのは郡と学区です。その違いは州を固定資産税で選ぶ前に見ることにまとめています。
名義を法人にすると、ゼロではなくなる州があるのか
あります。フロリダは、法人として課税される形態で保有すると州法人税5.5%の対象になります。テネシーは個人所得税がゼロでも、LLCに州の事業税がかかります。ワシントンは所得税がない代わりに、売却時に州の不動産取引税が最大3%程度かかります。「所得税ゼロ」は個人で保有した場合の話で、名義を法人に変えた瞬間に前提が崩れる州があります。
非居住者が名義を決めるときは、連邦税、州の所得税、州の事業税・法人税、固定資産税、売却時の取引税の5つを縦に並べて比べる必要があります。1つの税金だけ見て決めると、別の税金で取り返されます。
ニューヨークに住んでいる場合、打つ手はないのか
ニューヨーク在住のまま他州の物件を買う場合、州所得税の節税は起きませんが、判断材料が変わるだけで投資自体が無意味になるわけではありません。固定資産税の安い州は保有コストが軽く、利回りが立ちやすいという実利があります。節税を目的にするのではなく、保有コストと利回りで比べるのが正しい順序です。
税務上の居住地そのものを移す選択もありますが、ニューヨーク州は居住地の移転を厳しく審査します。日数の記録、住まいの実態、家族の所在まで見られるため、物件の購入とは別の次元の判断になります。
一般論はここまでです。どの州に、どの名義で持つかは、居住区分と資産全体の構成で答えが変わります。個別のご事情に応じた設計はお問い合わせフォームよりご相談ください。実際にお手伝いした取引は取引実績に掲載しています。
州別の固定資産税の実額はアメリカの固定資産税は年いくらかに、全米の州別投資データは州別投資ページにまとめています。
保有中にかかる固定資産税の決まり方はアメリカの固定資産税は年いくらかに、売却時の源泉徴収はFIRPTAの源泉徴収にまとめています。償却の取り方は減価償却のガイドをご覧ください。
よくある質問
ニューヨークに住みながらフロリダの物件を買うと州所得税は減りますか。
減りません。州所得税は物件の所在地ではなく所有者の税務上の居住地で決まります。ニューヨーク州の居住者は全世界の所得に課税されるため、他州の物件の賃料や売却益もニューヨーク州に申告します。
日本在住の非居住者にはどの州が有利ですか。
所得税ゼロの州の物件なら、州所得税の申告自体が生じません。ただし固定資産税は州平均でテキサス1.5%前後、ネバダ0.5から0.6%と差があるため、保有中の税まで含めて比べる必要があります。
LLC名義にしても所得税ゼロは維持されますか。
州によります。テネシーはLLCに州の事業税を課し、フロリダは法人として課税される形態に州法人税5.5%を課します。名義を法人に変えた瞬間に前提が崩れる州があります。
固定資産税の実額はどこで確認できますか。
実効税率は郡と学区が決めるため、州平均はあくまで目安です。候補物件の郡の査定官事務所の記録で、その物件の実額を確認してください。
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