マンハッタンで2025年10月から2026年9月までに売れたコンドミニアムの成約価格の中央値は、2015年以降に建った建物で286万86ドル、1946〜1979年に建った建物で98万2,250ドルでした。築年数の帯で約2.9倍の差があります。ニューヨーク市財務局の売買記録を、建物の建築年で分けて集計した数字です。
ただし、古いほど安いわけではありません。1945年以前の戦前の建物のコンドは162万2,500ドルで、マンハッタンのコンド全体の中央値169万5,000ドルとほぼ同じです。いちばん安いのは戦後から1970年代の建物でした。
- マンハッタンのコンドの中央値は、2015年以降の建物286万86ドル、1946〜1979年の建物98万2,250ドルです
- 戦前の建物のコンドは162万2,500ドルで、全体の中央値とほぼ同じです
- コープは戦前88万9,000ドル、1946〜1979年78万ドル。2015年以降に建ったコープはほとんど売られていません
- ブルックリンのコンドは2015年以降の建物が126万9,250ドルで、件数も最多です
本日はニューヨークの中古マンションの値段を、建物の築年数から見ていきましょう。
1. マンハッタン。築浅のコンドと戦後のコンドで約2.9倍
建物の建築年で5つの帯に分ける
財務局のローリングセールスには、売れた住戸の建物の建築年が載っています。コンドは建物区分12・13・15、コープは09・10を対象にしました。
| 建物の建築年 | コンド 件数 | コンド 中央値 | コープ 件数 | コープ 中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 1945年以前 | 2,130件 | 162万2,500ドル | 3,389件 | 88万9,000ドル |
| 1946〜1979年 | 522件 | 98万2,250ドル | 2,297件 | 78万ドル |
| 1980〜1999年 | 671件 | 108万ドル | 73件 | 86万5,000ドル |
| 2000〜2014年 | 930件 | 180万5,000ドル | 57件 | 126万ドル |
| 2015年以降 | 1,320件 | 286万86ドル | 3件 | 件数が少なく出さない |
2025年10月〜2026年9月の成約。1万ドル未満の取引と一括取引を除く。建築年の記載がないコンド929件は帯に入れていない。
コープはほぼすべてが1979年以前の建物です。マンハッタンのコープの97.7%が1945年以前と1946〜1979年の2つの帯に入っており、新しい建物はほとんどがコンドとして売られています。
2. ブルックリン。新しい建物のコンドが件数でも最多
2015年以降の建物が1,190件
| 建物の建築年 | コンド 件数 | コンド 中央値 | コープ 件数 | コープ 中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 1945年以前 | 1,005件 | 119万9,000ドル | 922件 | 62万ドル |
| 1946〜1979年 | 43件 | 66万5,000ドル | 992件 | 36万ドル |
| 2000〜2014年 | 586件 | 99万9,999ドル | 1件 | 件数が少なく出さない |
| 2015年以降 | 1,190件 | 126万9,250ドル | 0件 | なし |
条件はマンハッタンと同じ。1980〜1999年の帯はコンド46件、コープ21件。
ブルックリンでは、戦前の建物のコンド（119万9,000ドル）と2015年以降の建物のコンド（126万9,250ドル）の差は1割未満です。戦前の建物にも、改装して分譲した住戸など高い住戸が含まれるためと考えられます。
3. 中央値の差をどう読むか
建物の新しさだけでなく、広さと場所の差を含む
築浅の建物には、広い住戸、眺望、共用施設のある高層の建物が多く含まれます。財務局の記録にはコンドの住戸ごとの面積が載っていないため、この表は1平方フィートあたりの値段ではありません。同じ広さの住戸の値段の差ではない点に注意が必要です。
戦後から1970年代の建物は、同じ予算で広さを取りやすい帯です。一方で、設備の更新や外壁の検査、排出量の規制への対応で、管理費や一時金が増えることがあります。買う前に建物の予算と修繕の予定を確かめます。
4. 新築と中古で変わる手続きと名義の制限
新築は売主の書類、中古は建物の承認
新築の分譲は、州の司法長官に届け出た販売計画書（オファリングプラン）に沿って売られます。手順は新築分譲の買い方ガイド、費用の違いは新築か中古かを費用構造から比べた記事で見ています。
| 買い方 | 個人・法人の名義 | 日本に住む方 |
|---|---|---|
| コンド（新築・中古） | 個人もLLCも買える建物が多い | 買える。売るときは代金の15%の源泉徴収がある |
| コープ | 理事会の承認が必要。法人名義を認めるかは建物ごとに違う | 認めるかは建物ごとに違い、資金の条件が厳しいことが多い |
源泉徴収はIRSのFIRPTAの説明による。コープの条件は各建物の規約による。
コープの審査と資金の条件はコープのガイドで整理しています。
まとめ
築年数は値段の目安、決めるのは建物ごとの数字
マンハッタンのコンドの中央値は、2015年以降の建物で286万86ドル、1946〜1979年の建物で98万2,250ドルでした。戦前の建物は全体の中央値とほぼ同じで、古いほど安いわけではありません。ブルックリンでは新旧の差が1割未満です。
中央値は住戸の広さと場所の差を含むため、個別の住戸は同じ建物の成約記録と建物の予算で判断します。一般論はここまでで、どの建物を、個人と法人のどちらの名義で買うかは個別にご相談ください。
よくある質問
ニューヨークでは新しいマンションほど高いのですか。
マンハッタンのコンドでは、2015年以降の建物の中央値が286万86ドルで最も高く、1946〜1979年の建物が98万2,250ドルで最も低い帯でした。ただし1945年以前の戦前の建物は162万2,500ドルで、全体の中央値169万5,000ドルとほぼ同じです。
コープは築何年の建物が多いですか。
直近1年にマンハッタンで売れたコープの97.7%は、1979年以前に建った建物でした。中央値は戦前88万9,000ドル、1946〜1979年78万ドルです。2015年以降に建ったコープはほとんど売られていません。
ブルックリンでも築年数で値段は違いますか。
ブルックリンのコンドの中央値は、2015年以降の建物が126万9,250ドル、戦前の建物が119万9,000ドルで、差は1割未満でした。2015年以降の建物の件数が1,190件で最も多くなっています。
中央値の差は、同じ広さの住戸の値段の差ですか。
違います。財務局の記録にはコンドの住戸ごとの面積がなく、築浅の建物には広い住戸や眺望のある住戸が多く含まれます。個別の住戸は、同じ建物の成約記録と建物の予算で判断します。
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