ニューヨーク市財務局の年次の売買記録で、マンハッタンのコンドミニアムとコープの決済29万1,492件（2003〜2025年の23年分）を月別に数えました。最も多いのは6月の10.29%、最も少ないのは11月の6.91%で、次に少ないのが2月の7.13%です。6月は11月の約1.5倍の件数でした。
値段にも季節の差があります。各年の中央値に対する月ごとの中央値の割合で比べると、マンハッタンは2月が95.3%、6月が104.3%、12月が104.9%でした。ブルックリンも同じ形で、3月が92.5%、7月が106.0%です。
- マンハッタンの決済は6月が最多（10.29%）、11月が最少（6.91%）で、6月から8月の3か月で全体の29.16%を占めます
- 決済の月の価格は、年の中央値に比べて1〜3月が低く、6〜7月と12月が高く出ます
- 売買記録の日付は決済の日です。6月の決済の多くは、それより前の月に契約されたものです
- 月による価格の差には、売れた住戸の種類の違いも混ざります。月だけで安く買えるとは言えません
本日はニューヨークのマンションの売買が何月に多く、値段がどう動くかについて見ていきましょう。
1. 月別の決済の件数
マンハッタンとブルックリンの23年分
財務局の年次の売買記録から、コンド（建物区分12・13・15）とコープ（09・10）の決済を月別に数えました。1万ドル未満の取引と、同じ日に同じ街区で同じ価格が並ぶ一括の取引は除いています。件数はマンハッタン29万1,492件、ブルックリン12万3,597件です。
| 月 | マンハッタン | ブルックリン |
|---|---|---|
| 1月 | 7.52% | 7.75% |
| 2月 | 7.13% | 7.12% |
| 3月 | 7.91% | 8.22% |
| 4月 | 8.00% | 7.75% |
| 5月 | 9.05% | 8.77% |
| 6月 | 10.29% | 10.04% |
| 7月 | 9.35% | 9.11% |
| 8月 | 9.52% | 9.41% |
| 9月 | 8.22% | 8.28% |
| 10月 | 8.15% | 7.99% |
| 11月 | 6.91% | 7.48% |
| 12月 | 7.94% | 8.07% |
2003〜2025年の各年1月〜12月の決済。23年分を合わせた月ごとの割合。
マンハッタンもブルックリンも、6月が最も多い月です。6月から8月の3か月で、マンハッタンは全体の29.16%、ブルックリンは28.56%を占めます。少ないのは11月から2月にかけてです。
2. 月別の価格
その年の中央値に対する割合
| 月 | マンハッタン | ブルックリン |
|---|---|---|
| 1月 | 96.3% | 94.1% |
| 2月 | 95.3% | 92.7% |
| 3月 | 97.4% | 92.5% |
| 4月 | 101.9% | 98.6% |
| 5月 | 99.9% | 101.0% |
| 6月 | 104.3% | 103.8% |
| 7月 | 103.1% | 106.0% |
| 8月 | 97.9% | 105.4% |
| 9月 | 100.5% | 102.3% |
| 10月 | 97.7% | 97.3% |
| 11月 | 98.2% | 97.3% |
| 12月 | 104.9% | 102.7% |
各年の月ごとの成約価格の中央値を、その年全体の中央値で割り、23年分の中央値をとった。100%より上はその年の中央値より高い。
決済の月の価格は、年の初めの1〜3月に低く、夏と12月に高く出ます。マンハッタンの2月と12月の差は約1割です。ただし、この差には売れた住戸の種類の違いが入ります。夏に広い住戸の決済が多い年があれば、それだけで夏の中央値は上がります。月の比は、買い手が多い時期と少ない時期の目安として読みます。
3. 決済の月を、契約の月に直して読む
決済は契約の後に来る
ニューヨークのコンドとコープは、契約を結んだ後に、ローンの承認やコープの理事会の審査を経て決済します。かかる期間は物件と買い方で違います（買うのに何か月かかるかの記事）。売買記録の日付は決済の日なので、6月の決済の多くは、それより前の月に契約されたものです。
決済が夏に多いことは、その前の春に契約が多いことを示しています。時期を待つより、予算と条件に合う住戸が出たときに動ける準備をしておく方が確実です（買付の前に揃える資金証明の記事）。
4. 時期で変わる税と手続き
1月5日と、償却の月数
- コンドとコープの固定資産税の減額は、主たる住居にする所有者が1月5日までに買った住戸が、翌7月から始まる年度の対象になる。1月6日以降に買うと次の年度から（財務局のコープ・コンドの減額の案内）
- 貸す住戸の米国の減価償却は、使い始めた月の半ばから数える（IRSのPublication 946の月の中央の規約）
- 日本で申告する場合、年の途中で使い始めると、その年の償却費は使った月数で按分する（国税庁の定額法と定率法の説明）
| 持ち方 | 買う時期で変わること |
|---|---|
| 米国に住む個人が主たる住居にする | 1月5日までに買えば、翌7月からの年度の減額の対象になり得る |
| 日本に住む個人が貸す | 米国の償却は使い始めた月の半ばから、日本の申告も使い始めた月からの月数で数える |
| 日本に住み、滞在用に持つ | 減額の対象外。市場価値によってはピエダテール税がかかる（ピエダテール税の記事） |
まとめ
決済は夏に多く、値段の差は住戸の違いも映す
23年分の決済を月別に数えると、マンハッタンもブルックリンも6月が最も多く、11月から2月が少ない月でした。決済の月の価格は1〜3月に低く、夏と12月に高く出ますが、売れた住戸の違いも混ざります。
売買記録の日付は決済の日で、契約はその前です。主たる住居にするなら1月5日という線もあります。一般論はここまでで、買う時期と名義、税の組み方はご相談ください。
よくある質問
ニューヨークのマンションは何月に多く売れますか。
マンハッタンのコンドとコープの決済を2003年から2025年まで月別に数えると、6月が10.29%で最も多く、11月が6.91%、2月が7.13%で少ない月でした。ブルックリンも6月が最多です。
何月に買うと安いですか。
決済の月の価格は、その年の中央値に対する割合で、マンハッタンでは1〜3月が低く（2月は95.3%）、6月と12月が高く出ます（12月は104.9%）。ただし売れた住戸の種類の違いも混ざるため、月だけで安く買えるとは言えません。
売買記録の日付は契約の日ですか。
財務局の売買記録の日付は決済の日です。契約の後にローンの承認やコープの理事会の審査を経るため、6月の決済の多くはそれより前の月に契約されたものです。
購入の時期で固定資産税は変わりますか。
コンドとコープの固定資産税の減額は、主たる住居にする所有者が1月5日までに買った住戸が、翌7月から始まる年度の対象になります。1月6日以降に買うと、その次の年度からです。
PRACTICE取得・保有・出口の実務（157件）
買うとき
- 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
- 日本から買う — 内見から送金までの実務
- 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
- アメリカの住宅ローン — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
- ニューヨークシティのコンドミニアム購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
- DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
- 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
- タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
- 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
- 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
- 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
- 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
- プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
- タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
- 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
- オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
- 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
- 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
- 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
- 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
- 新築か中古か — 費用構造から比べる
- ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
- Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
- アメリカ不動産の買い方 — 手続き・費用・注意点
- アメリカで家を買うときにつまずきやすい点 — 準備の順序で結果が変わる
- 利回りか、資産の置き場所か — ニューヨークを選ぶ理由の分かれ目
- コンドとコープの違い — 審査・費用・売りやすさ
- 賃貸と購入の総費用 — 税制とリスクまで含めて比べる
- オフマーケット物件 — 情報が回る経路と紹介を受ける準備
- バイヤーエージェント — 買主側につく担当の役割
- アトーニー（弁護士） — 契約と決済で担う役割
- 購入前のデューデリジェンス — 確認すべき書類と手順
- インスペクション — 何を見て、いくらかかるか
- 価格はどう決まるか — 鑑定と成約事例の読み方
- 買うのに何ヶ月かかるか — オファーから鍵の受け取りまで
- クロージング費用 — 内訳と節約できる項目
- マンションタックスと譲渡税 — 100万ドルを超えると変わること
- エスクロー — 仕組みと流れ、日本との違い
- タイトル保険の費用 — 必要な理由と保険料の決まり方
- 新築コンドのスポンサーユニット — 仕組みと交渉
- SSNなしで組むローン — 3つの方法を比べる
- 学区と価格の関係 — コンドミニアム相場の読み方
- 一軒家の値段 — 5区の成約価格の中央値
- 中古マンションの値段 — 築年数で見る成約価格
- 郊外の一軒家 — 値段と固定資産税を郡で比べる
- 億ションは年に何件売れるか — 1億円を超える成約の数
- 駐在中に家を買うか — 帰任までの年数で変わる税金と売り方
- 2世帯・3世帯住宅の値段 — 5区の成約価格と1戸あたり
- アパート一棟の値段 — 家賃の規制で1戸あたりが半分以下に
- 現金で買われる割合 — 登記で数えた住宅ローンの有無
- 登記の記録を調べる — ACRISで所有者と売買価格を見る
- 上の階はいくら高いか — 同じ建物の成約を階数で比べる
- 予算別に見るマンション — 100万ドル未満の割合と99万ドル台の理由
- 財務局の市場価値と成約価格 — ピエダテール税の線は成約でいくらか
- 会社名義で買われる割合 — LLCと信託の内訳と、名義で変わること
- 1階が店舗の建物 — 成約価格と税区分、償却の年数
持っているあいだ
- 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
- 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
- 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
- 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
- テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
- 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
- アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
- 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
- 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
- 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
- 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
- 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
- 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
- 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
- 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
- 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
- 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
- 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
- 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
- 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
- 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
- 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
- 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
- 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
- マルチファミリー投資 — 収益構造と融資、見落としやすいリスク
- 賃料規制物件を買うと — レントスタビライゼーションの実際
- リノベーション — 管理組合の承認と工事の実際
- コストセグリゲーション — 償却を前倒しする調査の中身
- 不動産プロフェッショナル（REPS） — 給与所得の課税を下げる仕組み
- IRSの税務調査 — 備えておく書類
- 売らずに積み上げる — 担保に次を買い、課税を繰り延べる
- 商業不動産への投資 — 住宅との違いと市場の特徴
- 買った後に増える税と費用 — 減税の終了、評価額、排出規制
- W-8BENとW-8ECI — 家賃の30%源泉と純額での申告
- ニューヨーク州の所得税 — 非居住者の家賃と売却益
- Form 5472 — 外国人が持つLLCの報告書と2万5,000ドルの罰金
- 1042-S — 引かれた30%を米国と日本の申告で使う
- ピエダテール税 — 日本に住む所有者のコンドは対象か
- 家賃凍結 — 貸している物件に効くのはどの住戸か
- 国外送金等調書 — 100万円を超える送金と受け取り
- 日本の法人で持つと支店利益税 — 30%と条約の5%
- 家賃収入の日本での申告 — 20万円の線と住民税、国民健康保険料
- 申告を出し忘れたとき — 16か月で経費が消え、3年で還付が消える
- 修繕費か資本的支出か — 日本の20万円・60万円とアメリカの2,500ドル
- 固定資産税の払い方 — 日本から払う方法と、遅れたときの年16%
- 物件を見に行く旅費 — 海外渡航費の按分と家族の旅費
出すときと税務
- 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
- 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
- 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
- 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
- 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
- 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
- QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
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- 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
- 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
- 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
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- 売却の為替差益 — 取得日と売却日のTTMで譲渡所得が変わる
- ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
- 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
- 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
- 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
- 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
- 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
- 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
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