Tax Guide

アメリカ不動産の税金ガイド

購入時・保有中・賃貸運用・売却時。ニューヨークの不動産にかかる税金を、日本のお客様が実際につまずく順番に整理しました。

購入時の税金保有中の税金賃貸運用の税務売却時の税金よくある質問

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1〜3.9%

マンションタックス（買主負担）

1.925%

モーゲージ登録税（ローン時）

15%

FIRPTA源泉（外国人の売却時）

27.5年

住宅用建物の減価償却期間

税率・制度は改正されることがあります。実際の申告や節税の設計は、米国公認会計士と一緒に進めることをお勧めします。当社から日本語対応の会計士をご紹介できます。

Purchase

購入時にかかる税金

買主が負担する主な税は次の4つです。合計すると物件価格の2〜5%程度が目安になります。

マンションタックスの税率（購入価格帯別）

ニューヨーク州の住宅購入に課される税。買主が負担します

出典: ニューヨーク州の公表税率に基づき当社作成。制度改正により変わる場合があります。

項目	金額の目安	負担	ポイント
マンションタックス	購入価格の1.00%〜3.90%	買主	$100万以上の住宅購入に課税。価格帯で段階的に上昇（上図参照）
モーゲージ登録税	ローン額の約1.8〜1.925%	買主	ローン利用時のみ。$50万超は1.925%。コープには課されない
譲渡税（新築の場合）	購入価格の約1.825%	買主が負担する商習慣	本来は売主の税。新築（スポンサーユニット）では買主負担とする契約が多く、交渉の対象
タイトル保険	購入価格の約0.4〜0.5%	買主	税ではないが実務上の必須費用。コンド・タウンハウスで必要

購入の流れ全体は買い方完全ガイドをご覧ください。

Holding

保有中にかかる費用と税金

毎月の負担は「固定資産税＋管理費」で決まります。同じ価格帯でも建物によって大きく変わる部分です。

固定資産税（Property Tax）

物件により大きく異なる
NYCは物件を4クラスに分類し、コンド・コープはClass 2。評価額の算定方法が独特で、実勢価格に比べ低く評価されることが多い

管理費（Common Charges）

月額$1.0〜2.0/sqft程度
税ではなく建物の運営費。コープのMaintenanceは固定資産税を含むため額面が大きく見える

固定資産税の減免（Abatement）

421a、J-51など
新築や改修物件に適用される減免制度。残存期間は物件価値に直結するため、購入前に必ず確認

Rental

賃貸に出す場合の税務

購入した物件を貸し出す日本のお客様は少なくありません。押さえるべきは次の4点です。

家賃収入の申告

非居住者はForm 1040NRで申告。総収入ではなく、経費控除後の純利益に課税される選択（Net Election）が有利になるのが一般的です。

減価償却

住宅用不動産は27.5年で償却。建物部分の取得価額を毎年費用計上できるため、キャッシュフローが黒字でも税務上は赤字になることがあります。

ITINの取得

SSNを持たない方は個人納税者番号（ITIN）が必要です。物件購入前から準備しておくと申告時に慌てません。

州税・市税

ニューヨーク州にも申告が必要です。市税の扱いは所得の種類により異なります。

Sale

売却時にかかる税金

外国人の売却で最も驚かれるのがFIRPTA源泉徴収です。手取り額の計算に直結します。

キャピタルゲイン課税

売却益に対する連邦税。1年超保有の長期譲渡益は税率が低くなります。州税も別途かかります。

FIRPTA源泉徴収

外国人が売却する際、売却代金の15%が源泉徴収されます（一定条件で10%または免除）。実際の税額との差は確定申告で還付されます。

譲渡税（Transfer Tax）

NYC 1.425%（$50万以下は1%）＋ニューヨーク州0.4%（住宅$300万以上は0.65%）を売主が負担します。

ブローカー手数料

税ではありませんが、売主負担の最大の費用項目です。売却時の手取り計算に必ず含めてください。

FIRPTAの詳細は FIRPTAとは｜外国人のアメリカ不動産売却時の源泉徴収制度で解説しています。

FAQ

よくある質問

日本に住んだまま購入した場合、日本でも税金がかかりますか？

日本の居住者であれば、全世界所得が日本の課税対象となるため、米国の家賃収入も日本で申告します。米国で納めた税は外国税額控除により日本の税額から差し引けるため、二重課税は原則調整されます。

固定資産税はどのくらいを見込めばよいですか？

物件により大きく異なります。ニューヨーク市の評価方法は独特で、同じ価格帯でも建物によって税額が数倍違うことがあります。内見の段階で管理費とあわせて必ず実額をご確認ください。当社では物件ごとの実額をお出ししています。

法人（LLC）名義で買うと有利ですか？

責任の分離やプライバシーの面で選ばれることがあります。一方でローンの条件が変わり、税務申告も追加で必要になります。金額や目的によって答えが変わるため、購入前に会計士を交えて設計するのが確実です。

相続のときはどうなりますか？

米国の不動産は米国に所在する資産として、非居住者にも米国の遺産税が及びます。非居住者の基礎控除は居住者より大幅に小さいため、金額が大きい場合は保有形態の設計が重要になります。日米間には相続税の条約があり、扱いは個別事情によって変わります。

売却時のFIRPTA源泉は避けられますか？

源泉徴収そのものを避けることは基本的にできませんが、事前にIRSへ源泉徴収証明（Withholding Certificate）を申請することで、徴収額を実際の税額に近づけられる場合があります。売却の意思が固まった段階でご相談ください。

税金は、買う前に設計しておくほど効きます

保有形態、名義、ローンの組み方で税負担は変わります。ニューヨーク現地の実務に精通したチームが、会計士と連携してご支援します。ご相談は無料です。

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