世界中の投資家が、なぜニューヨークの不動産を買い続けるのか。本記事では、価格の推移、供給の制約、市場の厚みという3つの事実から、ニューヨーク不動産が長期の資産として選ばれる理由を7つに整理します。
The Brooklyn Bridge in New York City, USA
※本記事では特別な注記を除き、特にマンハッタンを中心とするNYC（New York City）を以下「ニューヨークあるいはニューヨーク市」と記載し、ニューヨーク州全体を指す際は「ニューヨーク州」と記載いたします。
1. NY市場の魅力（価格の上昇傾向）
ニューヨークの不動産市場は、長期的に見て着実な成長を続けています。過去数十年間の統計を分析すると、経済の起伏や一時的な市場の調整があったにもかかわらず、全体として上昇トレンドを維持していることがわかります。
例えば、1980年代から現在まで、マンハッタンの平均的なコンドミニアムの価格は年平均約5-7%のペースで上昇しています。
（データ引用元：StreetEasy Market Reports, 2020-2023）
マンハッタンのコンドミニアムおよびCoop（NYC内の一部アパートメントはCoopと呼ばれ、別記事で解説しています）の床面積あたりの価格は、過去27年に渡り継続して右肩上がりで推移してきました。年ごとの数字はStreetEasy Data Dashboardで確認できます。
注目すべきは、2008年の世界金融危機後の回復力です。多くの他の市場が長期的な低迷に陥る中、ニューヨークの不動産市場は数年間と比較的迅速に回復し、その後も安定した成長を続けています。この回復力は、ニューヨークの経済の多様性と国際的な魅力に裏打ちされたものであり、将来の経済的ショックに対する耐性を示唆していると言えるでしょう。
私はよくお客様にお話しする際に、このようにお伝えします。
「ニューヨークは100年前も現在も世界の中心で、おそらく100年後も中心であり続けるである場所で、私もそのように信じています。世界中から常に人が来続けています。非常に国際色豊かな都市で、東京23区と同じ規模面積のNYCには、総人口860万人（2026年8月現在）おり、1/3以上の人がアメリカの外から来ています。投資家も海外からの方が多く、皆が長期視点で投資をします。 （下に続く）
ニューヨークは世界で1,2を争うほどに生活費が高く、生きていくのも大変な街です。生活観点で見ると、より生活費が抑えられ、暮らしやすい都市は山のようにあるかもしれません。投資観点で見ると、もしかしたらある時、有名な企業が進出して工場を作るなどして、短期間で値段が2倍になるような、ビットコインのような都市も世界中にあるかもしれません。
しかし、それでも私がニューヨークを推すのは、100年先でもこの地が世界一であると予想ができ、（上記データにもあるように）たとえ世界中が大混乱になり、予測不可能な金融危機が起きても、コロナウイルスが発生しても、ニューヨークは歴史上必ず回復しています。
ニューヨークに来ること、ニューヨークの不動産に投資することは、この世界から人・ビジネス・情報が集まる地へのパス、と言えます。短期的なコストパフォーマンスでは計れず、長期的に値崩れしづらく顕著な市場です。」
私は特に不動産業界からキャリアを始めたわけではなく、新卒からエンジニアとして8年間、東京とロサンゼルス、インドで働いてきました。その後起業し、貯めたなけなしのすべてのお金を投資して投資家ビザを取得し、2019年にニューヨークへ単身でやってきました。
そこから5年間で、アメリカで食とITに関する事業を行いつつ、世界中からニューヨーク、アメリカへ来る企業様、ビジネスオーナー様、投資家の方のビジネスサポートを行ってまいりました。ビザや移民関連、法人のアメリカ事業拡大のご支援、パートナーシップ開拓に携わり、その過程でお客様が住居サポートを必要とされるお声を多く頂戴したこと、また自身も不動産投資を行う観点で、現在の不動産事業に辿り着きました。
ゆえにセールスを専門的に行ってきた人間ではなく、成功を目指してニューヨークに来て事業を大きくしていく過程でよりニューヨークの真価を理解し、不動産に行き着いた、という背景です。また、私自身幼少期にお金で苦労した経験があり、お客様には自分が自信を持って推奨する物件以外は、絶対にご紹介をしないポリシーでおります。
一つ目が長くなってしまいました。引き続きご一緒いただければ幸いです。
2. 価格の安定性が高いこと
次に、価格の安定性についてです。
世界有数の金融・文化の中心地であるニューヨーク不動産は、他の地域と比べて価格の安定性が高いことで知られています。この安定性は、複数の要因によって支えられており、一例として以下が挙げられます。
多様な経済基盤：ニューヨークは世界の金融都市としてウォール・ストリートを中心に多くの金融機関があり、近年はその流れからフィンテック関連のテクノロジー企業、またAIスタートアップなどが数多くあります。また、数多くのメディア企業が本社を構えること、年間6,000万人以上が観光でニューヨークを訪れるなど、複数の産業が共存していることで、一つの産業の不振が市場全体に与える影響が緩和されています。
最近はChatGPTで世界のAIをリードする、OpenAIが数百人規模の社員が働くオフィスをSohoにオープンしたことでも話題になりました。（2024年10月）求人情報は最低でも25万ドル（年収4,000万円強）と高く、オフィスリースは10年規模になりますため、ますます多くのエンジニア人材や投資がニューヨークに集まることを意味しています。
限られた土地供給：マンハッタンを中心とする主要エリアでは、新規開発の余地が限られており、これが需給バランスを安定させる要因となっています。マンハッタンは東京23区2つ分ほどのサイズで、この超密集したエリアに多くのビル・コンドミニアムが立ち並んでいるのです。また、ニューヨーク市の厳格な建築規制や土地利用規制が、無秩序な開発を防ぎ、既存の不動産の価値を保護しています。
これらの要因により、ニューヨークの不動産は他の多くの市場と比較して、経済的な変動に対する耐性が高くなっています。例えば、2020年のパンデミック時でも、ニューヨークの高級住宅市場は比較的早期に回復を始め、長期的な投資家の信頼を維持したことは記憶に新しいところです。
（データ引用元：New York City Department of Finance, Property Assessment Roll, FY 2020-2023）
3. 圧倒的な「グローバルハブ」としてのニューヨーク
3つ目は都市の多様性です。
ニューヨークの都市としての最大の特徴は、国際色豊かであることと私は考えます。それは、ニューヨーク不動産が他の国・都市の不動産と比較して、海外投資家が非常に多いこと、ということです。
例えば、マンハッタンの3Mを超える高級コンドミニアム市場では、海外バイヤーが全購入者の20-30%を占めることも珍しくありません。
（データ引用元：National Association of Realtors, Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate, 2022）
実際に当社のお客様も多くの方が、アメリカ以外からの投資家の方です。
これらは一に、ニューヨークが多様な需要層で溢れていること。つまり、ビジネスマン、芸術家、学生、観光客など、様々な目的で世界中から人が集まることで、賃貸市場と販売市場の両方で安定した需要が生まれていることが挙げれます。
次に、文化的多様性があること。英語、中国語、フランス語、日本語など、世界中のほぼすべての言語と言っても過言ではないほど（半径5km以内圏で、200以上の言語が話されているという逸話もかつてありました）ニューヨークの文化的多様性が強いという点です。
そして、グローバルブランド力。「ニューヨーク」という名前自体が強力なブランドとなっており、これが不動産の価値を支える無形の資産となっていること、さらに国際的なビジネスハブとして、世界中の企業がニューヨークに拠点を置いており、これが継続的な住宅需要と商業不動産需要を生み出している、と言えるでしょう。
これらの持続的な国際的需要が、不動産市場の安定性と成長を支えています。
4. 流動性の高さ
4つ目には流動性の高さです。
ニューヨークの不動産市場は取引が非常に活発で、常に高い需要があります。これは一つ前のグローバルハブとしてのニューヨークにも関連しています。高い流動性は、投資する立場とすると実に多くのメリットがあると言えます。
適切な価格設定であれば、物件を比較的短期間で売却できる可能性が高くなります。マンハッタンの一般的なコンドミニアムの平均販売期間は、市場の状況によって変動しますが、通常2-3ヶ月程度です。
（データ引用元：Real Estate Board of New York (REBNY), Quarterly Residential Sales Reports, 2022-2023）
また、ニューヨーク不動産の需要が常に高いということは、売主は価格交渉においてより強い立場に立つことができることが多い、という点も特徴です。価格交渉の柔軟性があると言えるかもしれません。
この高い流動性は、特に国際的な投資家にとって重要です。海外からの投資家でも、必要に応じて迅速に資産を現金化できる可能性が高いため、投資の柔軟性が大幅に向上します。
5. アメリカの人口増加
アメリカ全体の人口が増加傾向にあることも、不動産投資にとってプラスな要因です。
アメリカの現在の人口は、3億3,000万人で、インド、中国に次いで世界第3位。
米国勢調査局の予測によると、アメリカの人口は先進国で唯一増え続け、2060年までに4億人を超えると見込まれています。
（データ引用元：U.S. Census Bureau, Population Projections, 2017-2060）
この人口増加は、不動産市場にも様々なプラスの影響を与え、一例として、以下が挙げられます。
住宅需要の増加：人口増加に伴い、新たな住宅需要が継続的に生まれます。
都市部への集中：特にニューヨークのような大都市圏では、雇用機会や生活の利便性を求めて人口が集中する傾向があります。
賃貸需要の安定：若年層や新規移民の増加は、賃貸住宅市場の安定した需要に繋がります。
不動産価値の維持・上昇：人口増加に伴う需要増加は、長期的に不動産価値の維持・上昇に繋がります。
ニューヨーク市自体も、2010年から2020年の間に約7.7%の人口増加を記録しており、パンデミック後に一時人口が減少したものの、現在はまたパンデミック前水準に戻って来ています。この傾向は今後も続くと予想されています。この人口動態は、長期的な不動産投資の見通しを明るくする重要な要因の一つです。
6. 基軸通貨としてのドル
米ドルは世界の基軸通貨としての地位を維持しています。このことは、ニューヨークの不動産投資に以下のような利点をもたらすと言えます。
例えば、通貨リスクの最小化です。国際投資家にとっては、ドル建ての資産は為替リスクを軽減する手段となります。2022年春より継続した円安が続いていますが、資産のドル化としてもニューヨークへの不動産投資は価値があります。
また、国際的な資産配分として、ドル建て資産は、国際的な投資ポートフォリオの重要な部分を占めることができる他、インフレヘッジとしての役割も果たすことができます。
さらに、アメリカの金融政策や経済動向が世界経済に大きな影響を与えることを考慮すると、ドル建てであるニューヨーク不動産投資はグローバルな経済トレンドに直接的に連動する投資機会になるかと存じます。
7. 低い空室率
最後に、ニューヨークの不動産は、常に低い空室率を維持しており、例えば、マンハッタンの賃貸市場の空室率は、通常3-5%程度で推移しています。これは、全米平均と比較しても非常に低い水準です。
パンデミック後の一時的な変動を除けば、この低空室率傾向は長期的に維持されており、ニューヨーク不動産投資の魅力的な特徴の一つとなっています。
（データ引用元：Douglas Elliman Real Estate, Manhattan Rental Market Report, Q4 2023）
また、この空室率が低いという事実は、家賃価格にも大きく影響します。ニューヨークの家賃価格は上昇の一途を辿っています。
私は2016年からアメリカにおり、2019年にニューヨークに移住しました。ブルックリンのクラウンハイツ、それからマンハッタン内では、トライベッカ、アッパーウエスト、アッパーイースト、ミッドタウン、ウエストビレッジ、Sohoと住んで来て、これらすべての地域の家賃価格上昇を肌感を通じて、感じ取って来ました。
今後もニューヨーク不動産の価格上昇は続き、空室率は低い水準を保つことが予想されます。
これは投資家観点では、安定した家賃収入、賃料の上昇傾向、物件管理の効率化、資産価値の安定が期待できます。
最後に
当社は、米国系ブローカーCOREと日本人・日本企業で唯一連携し、不動産販売を行っております。
同ブローカーはブティック型で30名ほどの少数先鋭組織でありながら、取引額の大きさはニューヨーク州で5番目であり、代表のショーンオッシャーは、ニューヨーク州で昨年販売金額No.1（131,488人の中で1位）の942Mドル（1,450億円ほど）の実績で全米で2番目の数字となります。（2022年は5位、同ブローカー内に10位の人間も）。
当社代表小野寺は元々同ブローカーに所属しており、同社と日本人で唯一連携、ニューヨークのローカル不動産業者との強固なコネクションを活かし、不動産販売にお役立てさせていただきます。
実際にどの物件をどのエリアで選ぶかについては、物件タイプとエリアの選び方にまとめてあります。
実際の購入手順はニューヨーク不動産の購入ガイドに、価格帯とエリアはニューヨークシティのコンドミニアム購入のガイド（価格相場と手順、費用）にまとめています。
実際に購入や賃貸を進める際の手順とご相談の受け方はニューヨークとアメリカの不動産サービスのページにまとめています。
よくある質問
マンハッタンの平均的なコンドミニアムの価格は年平均何%のペースで上昇していますか。
1980年代から現在まで、マンハッタンの平均的なコンドミニアムの価格は年平均約5-7%のペースで上昇しています。経済の起伏や一時的な市場の調整があったにもかかわらず、全体として上昇トレンドを維持しており、過去27年に渡り継続して右肩上がりであることが確認されています。
ニューヨークの高級住宅市場はパンデミック時にどのように変動しましたか。
2020年のパンデミック時でも、ニューヨークの高級住宅市場は比較的早期に回復を始めました。長期的な投資家の信頼を維持したことは記憶に新しいところです。経済的な変動に対する耐性が高く、他の多くの市場と比較して安定性を保っています。
マンハッタンの3Mを超える高級コンドミニアム市場で海外バイヤーの割合はどの程度ですか。
マンハッタンの3Mを超える高級コンドミニアム市場では、海外バイヤーが全購入者の20-30%を占めることも珍しくありません。多様な需要層で溢れており、ビジネスマンや芸術家など様々な目的で世界中から人が集まることで、賃貸市場と販売市場の両方で安定した需要が生まれています。
マンハッタンの一般的なコンドミニアムの平均販売期間は通常どのくらいですか。
マンハッタンの一般的なコンドミニアムの平均販売期間は、市場の状況によって変動しますが、通常2-3ヶ月程度です。適切な価格設定であれば物件を比較的短期間で売却できる可能性が高く、売主は価格交渉においてより強い立場に立つことができることが多いです。
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PRACTICE取得・保有・出口の実務（119件）
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- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
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- 住んでから貸すか、貸してから住むか — 順番だけで7万1,400ドル変わる
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市場を読む
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全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
