ロングアイランドの郊外を検討されている方に、当社が必ず一度は比較対象としてお見せする場所があります。クイーンズ東端のベイサイド（Bayside）です。
理由は税金です。ベイサイドは行政区分上ニューヨーク市に属するため、固定資産税がナッソー郡の3分の1程度で済みます。
それでいて、LIRR（ロングアイランド鉄道。マンハッタンのペンステーションとロングアイランドを結ぶ通勤鉄道です）のベイサイド駅からペンステーションまでは25分前後。ナッソー郡の多くの街より速く着きます。住環境も、戸建てが並ぶ落ち着いた住宅街です。
郊外の暮らしを望みながら、保有コストは抑えたい。この条件に対する現実的な答えが、ベイサイドです。本日はこのエリアを見ていきましょう。
1. ベイサイドという街
ベイサイドはクイーンズの北東部に位置し、東はリトルネックとダグラストン、西はフラッシング方面、北はリトルネック湾に面しています。
市内でありながら、街並みは戸建てが中心です。区画に前庭と裏庭があり、車庫を持つ住宅が並びます。マンハッタンから地下鉄で移動してきた方は、同じ市内とは思えない景観に驚かれます。
歴史的には、20世紀初頭に無声映画の関係者が別荘を構えた土地として知られています。当時はマンハッタンから鉄道で訪れる保養地でした。
戦後に住宅地として本格的に開発され、現在の姿になります。
地区の内部はいくつかの区域に分かれます。ベイサイドヒルズは1930年代に計画的に開発された戸建ての区域で、統一感のある街並みが残ります。
ベイテラスは湾に面した高台にあり、大規模なコープ団地と商業施設が一体で整備されています。オークランドガーデンズは戦後の集合住宅と戸建てが混在する区域です。
水辺にはフォート・トッテンがあります。南北戦争期に築かれた要塞の跡地で、現在は公園として公開されています。ここからはスロッグズネック橋とロングアイランド湾を望みます。
2. 物件のタイプと選び方
ベイサイドの住宅は3つに分かれます。
①戸建て。この地区の主力です。1930年代のチューダー様式から戦後のコロニアル、近年の建て替え物件まで幅があります。価格帯は90万〜180万ドル程度です。
②コープ。ベイテラスやオークランドガーデンズの大規模団地が中心で、1ベッドルームで20万〜35万ドル程度、2ベッドルームで30万〜48万ドル程度と、市内でも手頃な水準です。
③コンドミニアム・タウンハウス。数は限られますが、近年の開発物件が点在します。
④2世帯住宅。賃料収入を組み込んだ運用が可能で、投資目的の取得対象となります。
駐在で来られるご家族には①の賃貸、長期居住には①の購入、予算を抑えたい方には②をご案内することが多くなります。
②のコープについては、他エリアと同様、理事会審査と転貸規約の確認が必須です。投資目的での取得には向きません。制度の違いはコンドミニアムとコープの違いガイドで解説しています。
戸建ての賃貸は、3ベッドルームで月4,000〜5,500ドル程度が目安です。ナッソー郡の同等物件より2割前後安く、供給量も一定あります。
3. 税金で見た市内と郡外の差
ここが、ベイサイドを検討する上でもっとも重要な論点です。
ニューヨーク市の戸建て（税務上のクラス1）に対する実効固定資産税率は、おおむね市場価格の年0.6パーセントから1.0パーセント程度です。
一方、ナッソー郡は年1.9パーセントから2.4パーセント程度です。同じ130万ドルの住宅で比較すると、以下のようになります。（2026年8月現在、1ドル＝155円換算）
| 項目 | ベイサイド（市内） | ナッソー郡 |
|---|---|---|
| 130万ドルの戸建ての固定資産税 | 年1.0万ドル前後 | 年2.6万〜3.1万ドル |
| 10年間の累計差額 | — | 約16万〜21万ドル多い |
| 市の不動産譲渡税（購入時） | 1.0〜1.425パーセント | なし |
| 市の個人所得税 | 居住者に課税 | なし |
※税制は改正されます。実額は物件と時期により異なりますので、必ず個別にご確認ください。
この表は、両方向から読む必要があります。
保有段階だけを見れば、市内が圧倒的に有利です。10年で16万ドルから21万ドルの差は、物件価格の1割以上に相当します。
一方で、市内に居住する場合はニューヨーク市の個人所得税がかかります。ご収入の水準によっては、この負担が固定資産税の差を上回ることがあります。
したがって判断は、次の順序で行うのが実務的です。①ご自身の所得水準で市税がいくらになるか試算する。②固定資産税の差額と比較する。③その上で市内か郡外かを決める。
この試算は税理士にご確認いただく領域ですが、当社では物件ごとの固定資産税の実額をお出ししてご検討いただいております。ナッソー郡側の税制はナッソー郡の完全ガイドにまとめています。
4. 通勤と生活環境
続いて、通勤と生活を見ていきます。
LIRRのベイサイド駅とオーバーンデール駅がポートワシントン支線に位置します。ペンステーションまで22分から30分程度、グランドセントラル・マディソン駅へも直通します。
市内在住であるためLIRRの市内区間運賃が適用され、ナッソー郡から乗車する場合より運賃が安く済みます。定期券で通勤される場合、この差は年間で無視できない金額になります。
地下鉄の駅は地区内にありません。市バスがフラッシングの7系統やジャマイカ方面へ接続していますが、鉄道を使わない移動は時間がかかります。
車では、クロスアイランド・パークウェイとロングアイランド高速道路（LIE）が使え、ラガーディア空港まで20分前後です。
生活の中心はベルブルバードです。駅から南北に伸びる通りに飲食店が集中しており、クイーンズでも屈指の外食街として知られています。
大型の買い物は、ベイテラス・ショッピングセンターと近隣の量販店で完結します。
公園環境も充実しています。クロシェロン・パークとジョン・ゴールデン・パークが湾に面して連続し、クロスアイランド・パークウェイ沿いには水辺の遊歩道が整備されています。
教育環境はクイーンズ学区26に属します。指標は年度で変わりますので、ニューヨーク市教育局の公開情報をご確認ください。
5. 購入時の注意点と資産価値
ベイサイドで購入をご検討される際の確認事項です。
①戸建ての固定資産税は評価の仕組み上、物件ごとの差が大きいため実額を確認すること。
②低地や湾に近い区域では洪水危険区域の該当を確認すること。
③増改築の履歴について、市の建築許可（Certificate of Occupancy）を確認すること。
④2世帯住宅を取得する場合、既存の賃貸借契約と賃料規制の対象かどうかを確認すること。
⑤コープの場合は理事会審査と転貸規約を事前に確認すること。
③は市内の戸建て取引で頻出する論点です。地下室を居室に改装している物件は少なくありませんが、許可を得ていない場合、売却時や保険の請求で問題になります。
資産価値の面では、ベイサイドは市内という税制上の位置と、郊外という住環境を同時に持つという構造的な優位があります。
クイーンズの中でこの条件を満たす地区は、ベイサイド、リトルネック、ダグラストンなど東端の一帯に限られます。市内の戸建て供給は増えず、需要は継続的に存在します。
買い手の層も厚い市場です。郊外を検討している層と、市内で戸建てを探す層の両方が候補に入れるため、売却時の間口が広くなります。
地元で通われている店と公共空間
それでは、この地区で使われている場所をご紹介します。
アンクル・ジャックス・ステーキハウスはベルブルバードの中核となる店です。この地区で始まり、後にマンハッタンへも展開しました。
エラワンは長年営業を続けるタイ料理店で、地区の外からも客が訪れます。
プレス195はサンドイッチの専門店で、裏庭の席が地元で親しまれています。
ベンズ・コーシャー・デリカテッセンはベイテラスにあるデリで、パストラミサンドとマッツォボールスープが看板です。
公共空間ではクロシェロン・パークが中心です。池と芝生、テニスコートを備え、湾を見下ろす高台に位置します。
フォート・トッテンは南北戦争期の要塞が残る公園で、石造りの砲台とロングアイランド湾の景観を同時に楽しめます。市内でこうした遺構がそのまま残る場所は多くありません。
まとめ
ベイサイドは、郊外の住環境と市内の税率という、通常は両立しない条件を同時に満たす地区です。
LIRRでペンステーションまで25分前後、戸建てが並ぶ住宅街、水辺の公園、そしてベルブルバードの商店街。ナッソー郡の代替として検討する価値が十分にあります。
ただし、市内在住となるため個人所得税の負担が発生します。固定資産税の差額と所得税の差を並べて試算した上で、判断されることを推奨いたします。
当社では、ニューヨーク現地にて、物件のご紹介から購入手続き、賃貸のお住まい探しまで、NY州ライセンスを有するプロフェッショナルを通じてご支援しております。
ベイサイドのエリアにご関心をお持ちの方は、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
※当社はR New York としてのサービスとなります。物件の売買・賃貸のご案内は、NY州の不動産ライセンスに基づき行っております。税務については税理士にご確認ください。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
