ベッドフォードスタイベサントは、ブルックリン中北部に広がる区域です。19世紀後半から20世紀初頭のブラウンストーンと連棟住宅が、ニューヨーク市の中でも屈指の規模で残っています。
この地区を取り上げるのは、集合住宅の一室ではなく建物を一棟持つ選択が、現実的な価格で成立する数少ない場所だからです。エリアの紹介だけでなく、名義と税務の設計まで書きます。
1. 概要と住宅の種類
この地区の住宅は、圧倒的に連棟住宅が中心です。1870年代から1910年代に建てられた三階建てから四階建てで、地下と地上階を合わせて三世帯または四世帯として使われているものが多くあります。幅は5.5メートルから6.5メートル、奥行きは13メートルから15メートルが標準です。
地区の中には四つの歴史地区が指定されており、その範囲では外観の変更に市の許可が要ります。集合住宅は、ブロードウェイとフルトンストリート沿いに2010年代以降建った中層のコンドミニアムがあります。数は多くありませんが、一棟を持ちたくない買い手の受け皿になっています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | ブルックリン中北部、クリントンヒルの東、ブッシュウィックの南西 |
| 主な住宅形態 | 三世帯・四世帯の連棟住宅、少数のコンドミニアム |
| 価格帯の目安 | 連棟住宅は140万ドルから280万ドル、コンドミニアムは1平方フィートあたり750ドルから950ドル |
| 通勤 | A・C線とG線、マンハッタン下町まで約25分、ミッドタウンまで約35分 |
| 地区の性格 | 四つの歴史地区に連棟住宅の街並みが残る |
隣接する地区との比較は、西のフォートグリーン、南のプロスペクトハイツの記事と並べて見ると分かりやすくなります。
2. 価格の位置づけ
連棟住宅の実勢は140万ドルから280万ドルです。幅5.5メートル、延床2,400平方フィート前後の標準的な建物が、170万ドルから210万ドルの帯に集まります。幅6.5メートルを超える物件、装飾の残りが良い建物、区画が奥まで取れる建物はこれを上回ります。
コンドミニアムは1平方フィートあたり750ドルから950ドルで、2ベッドルームなら75万ドルから95万ドルです。連棟住宅を一棟買う金額の半分以下で入れますが、賃料も一世帯ぶんしか入りません。どちらを選ぶかは資金の大きさではなく、管理をどこまで引き受けるかで決まります。
この地区で価格を分けるのは、歴史地区の内か外か、そして建物の状態です。内装が更新されていない建物は安く出ますが、配管と電気と暖房の更新に20万ドルから40万ドルかかることがあります。表示価格だけで比べないでください。
3. 賃料と維持費の釣り合い
連棟住宅を三世帯として貸す場合、各住戸は月2,600ドルから3,400ドルが目安です。三世帯で年間およそ9万4,000ドルから12万ドル、購入価格190万ドルに対する表面利回りはおよそ5.6%になります。ブルックリンの集合住宅より高い水準です。
ここから固定資産税、火災保険、暖房と給湯設備の保守、屋根と外壁の修繕が引かれます。三世帯の連棟住宅の固定資産税は年9,000ドルから16,000ドルの範囲が目安です。経費を引いた手取りの利回りは、おおむね3.5%前後になります。
歴史地区では外観の工事に市の許可が要り、工期も費用も通常より膨らみます。屋根と外壁の更新は十数年に一度まとまった額が出ていくため、年ごとの収支だけでなく、十年単位で見ておく必要があります。集合住宅側の費用構造はコモンチャージと管理費の考え方と比べてみてください。
4. 購入の実務と名義の設計
連棟住宅とコンドミニアムは、外国籍でも非居住でも購入できます。理事会の面接はなく、名義は個人、LLC、信託のいずれも選べます。複数世帯を貸す連棟住宅は賃貸事業としての性格が強いため、LLC名義を検討する場面が多くなります。この地区に少数あるコープは理事会の審査があり、非居住の方はほとんど通りません。前提はコープの審査と外国籍の壁で確認できます。
賃料を得る場合、非居住者は賃料総額の30%の源泉徴収が原則で、確定申告を選ぶと経費を引いた純額への課税に切り替えられます。LLC名義で保有する場合の税務はLLC名義での保有と税務で、売却時のFIRPTAの源泉徴収も同じ流れで確認できます。
個人名義のまま非居住者が亡くなると、米国の遺産税は基礎控除が6万ドルしかなく、最高税率40%が超過分にかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。取引の際には、その時点の最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
ベッドフォードスタイベサントは、建物を一棟持ち、複数世帯から賃料を得る形が成立する地区です。ただし修繕の判断も費用もすべて所有者に来ます。買う前に、歴史地区の内か外か、設備の更新時期はいつかを書面で確認してください。購入の全体の流れはニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本にいながら進める手順は日本からの遠隔購入にまとめてあります。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
連棟住宅は外国籍でも購入できますか。
購入できます。理事会の面接はなく、名義は個人、LLC、信託から選べます。複数世帯を貸す場合は賃貸事業としての性格が強くなるため、LLC名義を検討する場面が多くなります。少数あるコープだけは理事会の審査があり、非居住の方が承認を得るのは難しいのが実情です。
歴史地区の建物は自由に改装できますか。
この地区には四つの歴史地区があり、その範囲では外観の変更にニューヨーク市の景観保存委員会の許可が要ります。窓、玄関扉、外階段、外壁が対象です。内部は対象外ですが、許可の取得に時間がかかるため工期を長めに見込んでください。
内装が古い建物を買う場合、更新費用はどのくらいですか。
配管、電気、暖房設備をまとめて更新する場合、20万ドルから40万ドルの幅を見込む例があります。建物の状態と工事の範囲で大きく変わるため、契約前に検査を入れて、見積もりを取ってから価格を判断してください。
連棟住宅とコンドミニアムのどちらを選ぶべきですか。
判断の分かれ目は資金の大きさではなく、管理をどこまで引き受けるかです。連棟住宅は利回りが高い一方、修繕も入居者の対応もすべて所有者に来ます。遠隔で保有するなら管理委託の費用を織り込んだうえで比べてください。
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