パリとニューヨークの不動産を比べる。石の街の資産と縦の街の資産

世界で最も愛される街の不動産は、世界で最も規制の厚い不動産でもあります。パリです。

オスマン様式の石造アパルトマンは、戦前建築のニューヨークと同じく、二度と作られない資産です。ただし、その持ち方を取り巻く制度は、米国とはまったく別の思想で作られています。賃貸規制、富裕税、そして相続の強制分割。この3つが、パリの判断の中心になります。

 

本日はパリとニューヨークを、資産を置く人の判断の順番で比べていきましょう。

 

1. 建物の資産価値。石の街と縦の街

 

資産としての建物の性格は、実はよく似ています。

パリ中心部のオスマン建築は高さ制限の中で供給が固定され、新築がほぼ増えない市場です。ニューヨークの戦前建築・歴史地区と同じく、希少性そのものが価格の土台になっています。

 

建物の中身にも共通点があります。オスマン建築の管理は共有者組合が担い、日本の管理組合に近い仕組みです。天井高、装飾、暖炉。戦前ニューヨークの価値の言葉が、そのままパリでも通用します。

 

単価の水準はマンハッタンの主要エリアと重なる帯にあり、どちらも世界の富裕層が参加する市場です。違いは市場の幅で、ニューヨークには新築タワーから転換ロフトまで選択肢の層があるのに対し、パリ中心部は石造アパルトマンにほぼ一本化されています。

 

2. 賃貸規制。パリで貸すことの現実

 

貸す前提で持つ場合、パリの規制は世界でも厳しい部類です。

パリ市内には賃料の上限制（参照賃料に対する上限）が適用され、募集時の賃料設定が制度で縛られます。借家人の保護も厚く、冬季の退去執行の停止など、貸主側の打ち手が限られる場面が多くあります。

 

短期賃貸への規制も強く、主たる住居以外の観光貸しには登録・用途変更の義務と年間日数の制限が重なります。セカンドホームを使わない期間だけ貸す、という設計はパリでも成立しにくいと考えてください。この点はニューヨークの30日規制と同じ方向です。

ニューヨークにも賃料規制住戸はありますが、対象は特定の住戸に限られ、市場賃料の住戸を新たに貸す自由は保たれています。貸す側の設計の自由度では、明確な差があります。

 

3. 税の構造。富裕税と相続の強制分割

 

フランスには、不動産に対する富裕税（IFI）があります。世界の不動産純資産が一定額を超える居住者、フランス国内の不動産を持つ非居住者に、保有そのものへの年次課税が乗ります。ローン残債は控除されるため、レバレッジの設計が税額に直結します。

 

相続はさらに構造が違います。フランスの相続法には遺留分の強制分割（子への法定相続分の保障）があり、誰に渡すかの自由が制度で制限されます。日仏の相続税条約の適用関係も含め、承継の設計は米国より一段複雑です。

取得の費用では、フランスの登記・公証費用（いわゆる公証人費用）が中古で価格の7〜8%前後と重く、ニューヨークの取得費用（2〜5%前後）より高くなります。短期の売買には向かない費用構造です。

 

米国の遺産税は税額の問題であり、設計の自由（トラスト等）で対応できます。フランスは渡し方そのものに制度の意思が入る市場です。

 

項目	パリ	ニューヨーク
賃料規制	市全域で上限制	対象住戸のみ。市場賃料は自由
保有への課税	固定資産税＋不動産富裕税	固定資産税のみ
相続の自由	遺留分の強制分割あり	設計の自由が広い
短期賃貸	登録・日数制限で厳格	30日未満は原則禁止
供給	中心部はほぼ固定	限定的だが新築の層あり

※制度は変更されることがあります。最新の条件は取引時にご確認ください。

 

4. それでもパリを選ぶ理由、ニューヨークに戻る理由

 

パリの魅力は、数字の外にあります。石の街並みの中に部屋を持つこと自体の価値は、代替が利きません。文化と生活の質を目的にした取得なら、規制の重さは受け入れる対価です。

 

一方、資産の置き場所として見ると、保有への年次課税（富裕税）、貸す自由の制限、渡す自由の制限という3点が、長期になるほど積み上がります。ユーロという通貨の性格も、ドル資産の保全という目的とは別物です。

希少性の資産が欲しいなら、ニューヨークの戦前建築・歴史地区が同じ性質を、より自由な制度の中で提供します。石の希少性はパリだけのものではないということです。

 

5. まとめ。制度の思想ごと選ぶ

 

パリが合うのは、フランスでの生活そのものが目的で、規制と税を対価として受け入れられる方です。住まいとしてのパリに、代わりはありません。

 

資産として持ち、貸し、次の世代へ渡す。この一連の自由を重視するなら、ニューヨークが答えになります。市場を選ぶことは、価格を選ぶことではなく、その国の制度の思想ごと選ぶことです。

世界の都市の一覧は世界主要都市の不動産比較を、戦前建築の選び方は戦前建築の買い方ガイドを、承継の設計は生前贈与と承継ガイドをご覧ください。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、都市の選定からご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

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