マンハッタン島の中で、1棟の建物をまるごと買うという選択肢が現実的に残っている数少ないエリアです。ニューヨーク・ハーレム（Harlem）です。
セントラルパークの北端、110丁目から北に広がる地区で、島の中では最も平米あたりの単価が低い価格帯を形成しています。
通勤の面でも見落とされがちです。125丁目のメトロノース駅からグランドセントラルまで10分前後で、ミッドタウンの東側に通う方にとってはブルックリンの主要エリアより近い場所にあります。
一方で、ハーレムには他のマンハッタンのエリアにはない固有の実務論点があります。賃料規制と歴史地区の制限です。ここを外すと、買ったあとに運用が組めません。
1. ハーレムとはどのようなエリアか
ハーレムはマンハッタン島の北部に位置し、大きく3つの地区に分かれます。
セントラルハーレムは125丁目を中心とした地区で、レノックスアベニューとフレデリック・ダグラス・ブルバードが南北の軸になります。ブラウンストーンの街区が最もまとまって残っているエリアです。
イーストハーレムは5番街から東の地区で、レキシントンアベニューの地下鉄が通ります。市内では価格が最も抑えられている部分を含みます。
ウエストハーレムとハミルトンハイツは西側の高台にあり、コロンビア大学のマンハッタンヴィルキャンパスの整備が進んだ地区です。リバーサイドパークが近く、坂の上から川を見下ろす立地です。
住宅の中心は19世紀後半から20世紀初頭に建てられたブラウンストーンとプレウォーの集合住宅です。1棟が3階から5階建てで、もともと1世帯用に建てられた建物が多いという点が、この街の不動産の性格を決めています。
2000年代以降は、116丁目と125丁目、フレデリック・ダグラス・ブルバード沿いに新築のコンドミニアムも供給されました。ただし棟数は限られます。
2. 物件のタイプと1棟という選択肢
ハーレムで検討される物件は、大きく4つに分かれます。
ひとつめはブラウンストーン1棟です。マンハッタンで建物ごと取得できる価格帯が残っている、ほぼ唯一のエリアです。1世帯用として使う、上下階を分けて貸す、複数戸に分けて運用するという選択ができます。
ふたつめはプレウォーのコープです。価格は抑えられていますが、理事会の審査と賃貸に出す際の制限があります。投資目的では使いにくい形態です。
みっつめは新築のコンドミニアムです。116丁目と125丁目周辺に集まります。審査が軽く、賃貸に出す自由度も高いため、海外から購入される方には実務上扱いやすい形態です。
よっつめは複数戸のアパートメント1棟です。ここで最重要の確認事項が出てきます。1974年より前に建てられた6戸以上の建物は、賃料規制の対象になっている可能性があります。規制対象の住戸は家賃の引き上げ幅に上限があり、2019年の法改正で規制を外す手段が大幅に制限されました。
3. 物件価格と賃貸相場
当社の取引経験からみた価格帯の目安です。物件の状態、区画、規制の有無で幅が大きく動きます。
| 物件タイプ | 価格帯の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| ブラウンストーン1棟（未改修） | 150万〜250万ドル程度（約2億2,500万〜3億7,500万円） | 改修費が別途必要。区画と間口で価格差が大きい |
| ブラウンストーン1棟（改修済） | 250万〜450万ドル程度（約3億7,500万〜6億7,500万円） | 1世帯用と複数戸用で評価が変わる |
| プレウォーのコープ（1BR） | 40万〜70万ドル程度（約6,000万〜1億500万円） | 市内で最も価格が抑えられた層。審査は厳格 |
| 新築コンドミニアム（1BR） | 70万〜100万ドル程度（約1億500万〜1億5,000万円） | 棟数が限られる。賃貸に出す自由度は高い |
| 複数戸のアパートメント1棟 | 200万ドル超（約3億円超） | 賃料規制の有無で収益がまったく変わる |
1ドル150円で換算しています。賃貸は1ベッドルームで月2,300ドルから3,200ドル、日本円で約35万円から48万円という水準が中心です。ミッドタウンやチェルシーの同条件より2割から3割低い位置にあります。
投資として見た場合、平米単価の低さが利回りの源泉です。ただし建物が古いため、修繕の周期と金額を織り込まないと数字が合いません。
4. 交通アクセスと日常の利便性
通勤手段は充実しています。
メトロノースの125丁目駅からグランドセントラルまで10分前後です。ミッドタウンの東側に通う方には、市内で最も速い経路の一つになります。
地下鉄は2系統と3系統がレノックスアベニュー、A・B・C・D系統がフレデリック・ダグラス・ブルバード、4・5・6系統がイーストハーレムのレキシントンアベニューを通ります。急行が止まる駅からミッドタウンまで15分から20分です。
生活面では、125丁目が商業の軸です。大型のチェーン店と個人経営の店が並び、日常の買い物は完結します。116丁目にも商店街があります。
公園は充実しています。セントラルパークの北端が徒歩圏で、マーカス・ガーベイ・パーク、モーニングサイド・パーク、セント・ニコラス・パーク、西側にはリバーサイド・パークがあります。マンハッタンの中で、公園までの距離という条件が最も満たしやすいエリアです。
5. 購入時の注意点と資産価値の考え方
ハーレムで検討される場合、確認しておくべき点が4つあります。
ひとつめは賃料規制です。1974年より前に建てられた6戸以上の建物では、住戸ごとに規制の有無を確認する必要があります。規制対象なら家賃の引き上げ幅に上限がかかり、想定した賃料まで上げられません。物件資料の家賃表だけを見て利回りを計算すると、実際には引き上げられない前提が入り込みます。登録状況の確認を契約前の必須項目にしてください。
ふたつめは歴史地区の指定です。マウント・モリス・パークやハミルトンハイツなど、複数の歴史地区が指定されています。指定区域では外観の改修に審査が必要で、窓、扉、ファサードの変更に時間と費用がかかります。改修前提で買う場合は、この審査を工程に入れてください。
みっつめは改修費です。築100年を超える建物が中心です。屋根、配管、電気系統、暖房設備の更新が必要になります。未改修のブラウンストーンでは、取得価格と同程度の改修費がかかることも珍しくありません。
よっつめは固定資産税の区分です。ニューヨーク市では建物の種類によって課税の区分が分かれ、1世帯から3世帯までの建物と、コンドミニアムやコープでは実効負担が変わります。1棟を複数戸に分ける場合、区分が変わることがあります。
資産価値の考え方としては、供給が増えない構造が支えになります。歴史地区の指定、大学と公的な用地が占める街区の広さから、新しい住戸を大量に供給する余地が限られます。加えて、マンハッタン島内でメトロノースが使えるという立地は代替がありません。
地元で通われている店と公共空間
125丁目にはアポロシアターがあり、現在も公演が行われています。近隣にはスタジオ・ミュージアム・イン・ハーレムという美術館があり、企画展が開かれています。
飲食は125丁目と116丁目、フレデリック・ダグラス・ブルバード沿いに集まります。老舗の店と新しい店が混在し、価格帯も幅があります。
公共空間としては、マーカス・ガーベイ・パークに屋外劇場とプール、モーニングサイド・パークに階段状の遊歩道があります。セントラルパークの北端には池と保全林があり、南側の観光エリアとは雰囲気が違います。
実際にご覧いただく際は、平日の夕方と週末の両方で街の様子を見比べ、最寄り駅からの徒歩経路を実際に歩いていただくことをおすすめしています。
まとめ
ハーレムは、マンハッタン島内で建物1棟を取得できる価格帯が残る、ほぼ唯一のエリアです。平米単価の低さが利回りの源泉で、メトロノースでグランドセントラルまで10分という立地は市内でも代替がありません。
その代わりに、賃料規制の有無、歴史地区の改修審査、築100年超の改修費という3つの論点が必ず付いてきます。物件資料の家賃表をそのまま信じて計算すると、想定が崩れます。
逆にこの3つを事前に潰せる方には、供給が増えない街区で1棟を持つという、他のエリアでは取れない持ち方が可能になります。
ハーレムの物件をご検討されている方は、ご予算と用途、1棟か区分かをお知らせいただければ、条件に合う物件と、賃料規制の確認結果を含めた実質の収支をまとめてお出しします。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
