マンハッタンで「街が変わる」過程を、いま最も生の形で見られる場所がロウアーイーストサイド（LES）です。
19世紀のテネメント（長屋型集合住宅）の街並みの中に、音楽会場と画廊とバーが入り、川沿いには高層の再開発が立ち上がる。古い器と新しい中身が同居する過渡期の市場です。
過渡期の市場は、読み方を知っている人にとってだけ買い場になります。本日はLESの不動産を見ていきましょう。
1. どのような街か。テネメントの記憶と今
LESはおおよそハウストン通りの南、バワリーの東、川までの一帯です。移民の街として出発した歴史はテネメント博物館に残り、いまも当時の建物が街の骨格です。
エセックスマーケットを核にした市場の再整備、デランシー通り周辺の再開発と、公共側の投資も続いています。街の変化は民間のタワーだけでなく、生活の設備の更新として足元でも進んでいます。
この20年で、飲食と音楽とアートの集積が進み、夜の人口が街の性格を変えました。地下鉄はF系統と J・M・Z系統。ミッドタウンへの動線はやや弱く、ダウンタウンで完結する生活圏であることが、この街の需要の輪郭を決めています。
2. 川沿いの再開発。大型タワーの新しい層
市場を変えたのが、川沿いの大規模開発です。代表がワンマンハッタンスクエアで、800戸超の大型タワーの出口の設計は記事で扱いました。周辺には複数のタワーが続き、この地区に初めて「新築コンドの層」が生まれました。
大型タワーの読み方は共通です。建物内の在庫と競合、減税の残存期間、共用施設の維持費。同じ間取りが多い建物では、住戸の個性（角・上層・眺望）が出口の差になります。
大型タワーの共用施設は、この地区の旧市街にない水準（プール・ジム・ラウンジ）を持ち込みました。旧市街の家賃との差は、この設備の差でもあります。借り手がどちらを選ぶかは予算次第で、二つの層は競合というより別の市場として動いています。
眺望は川に向く東・南向きが守られやすく、内陸向きは後続の開発で変わり得ます。方角ごとの守られ方の判断は、クワイタワーの記事で書いた枠組みが使えます。
3. 旧市街の建物。規制と改修の見分けが全て
テネメント由来の建物は、住戸単位ではコンド転換済みのものと、一棟の投資物件として売られるものがあります。ここでの実務は2つの見分けに尽きます。
第一に賃料規制の有無。この地区の旧建物には規制対象住戸が多く残ります。今の賃料が安い住戸を買って市場賃料に上げる、という筋書きは現行制度では成立しません。対象かどうかは購入前に書類で確認します。詳しくは賃貸のルールガイドをご覧ください。
第二に改修の履歴。築120年級の建物は、配管・電気・構造の更新履歴がすべてです。エレベーターのないウォークアップも多く、階段の街であることは賃料にも再販にも効きます。
4. 需要と価格。若さをどう値付けするか
LESの賃貸需要は、20〜30代の単身と二人暮らしが中心です。夜の街としての集積が需要の源泉で、職場への近さではなく、街そのものが借りる理由になっています。
| 類型 | 性格 | 確認の中心 |
|---|---|---|
| 川沿い大型タワー | 新築の層。眺望と施設 | 建物内競合・減税残存 |
| 転換コンド（旧建物） | 個性はあるが個体差大 | 改修履歴・遮音・階段 |
| 一棟（テネメント） | 投資物件として流通 | 賃料規制住戸の割合 |
| 賃貸需要 | 若年単身。回転は速い | 空室と原状回復の織り込み |
※実際の価格は住戸ごとの成約記録でご確認ください。
印象で語られやすい地区ですが、当社は数字と現地の状況でご説明します。夜の人通り、通りごとの音の環境は、時間帯を変えた内見でご自身の基準で確かめてください。データが必要な場合は公的機関の統計をご案内します。
価格の伸びしろは、確立した地区より大きい可能性を残しつつ、確実性はその分低い。過渡期の市場は、上振れの期待ではなく、下振れでも成立する収支で買うのが原則です。満室前提にしない収支の組み方は収支分析の手順ガイドにまとめています。
5. まとめ
LESは、確立を待たずに買うことで価格の若さを取りに行く市場です。その代わり、賃料規制と改修履歴という2つの見分けを外すと、若さは重荷に変わります。
海外からの購入なら、書類で読み切れる川沿いの新築層から入るのが素直です。旧市街の個性ある建物は、現地の目と組んで個別に読む領域です。判断の材料はコンドミニアム購入ガイドと購入前調査ガイドにまとめています。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、この地区の読み解きからご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
近隣エリアの記事もあわせてご覧ください。ノーホー、ソーホー。
よくある質問
ロウアーイーストサイドの旧市街で必ず確認することは何ですか。
2つあります。第一に賃料規制の有無で、今の賃料が安い住戸を買って市場賃料に上げる筋書きは現行制度では成立しません。第二に改修の履歴で、築120年級の建物は配管・電気・構造の更新履歴がすべてです。
海外から買うならどの層が素直ですか。
書類で読み切れる川沿いの新築タワーの層です。ワンマンハッタンスクエアを代表に、この地区に初めて新築コンドの層が生まれました。旧市街の個性ある建物は、現地の目と組んで個別に読む領域です。
賃貸需要はどのような層ですか。
20〜30代の単身と二人暮らしが中心です。飲食と音楽とアートの集積が需要の源泉で、職場への近さではなく街そのものが借りる理由になっています。回転は速く、空室と原状回復を織り込んで収支を組みます。
過渡期の市場はどう買うのが原則ですか。
上振れの期待ではなく、下振れでも成立する収支で買うことです。価格の伸びしろは確立した地区より大きい可能性を残しつつ、確実性はその分低いためです。
English guides on reinventny.com
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（97件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド（この記事）
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
- リンカーンスクエア — 公園と劇場に挟まれた一角
- レノックスヒル — 戦前コープと新築コンドの差
- キップスベイ — 価格を抑えて名義を設計する
- マレーヒル — ミッドタウン東の住み替え先
- サットンプレイス — イーストリバー沿いの静かな一角
- モーニングサイドハイツ — 大学に囲まれた区域で持つ
- アッパーイーストサイド — 学区とコープ審査、物件価格
- トライベッカ — 最高価格帯のロフトと新築
- ノリータ — 小さな街区と低層の街並み
- イーストビレッジ — ダウンタウンで家賃を抑える
- ヘルズキッチン — ミッドタウン至近の家賃
- ハドソンヤーズ — ゼロから生まれた街の価格
- ミッドタウンイースト — 通勤10分圏の家賃と物件選び
- バッテリーパークシティ — 借地権という落とし穴
ブルックリンの街
- ブルックリンハイツ — 全米初の歴史保存地区
- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
- グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場
- ウィリアムズバーグ — 水辺の新築と倉庫改装
- ブッシュウィック — 倉庫街から住宅地へ
- クラウンハイツ — ブラウンストーンと大型コープ
- ベッドフォードスタイベサント — ブラウンストーン1棟の持ち方
- レッドフック — 洪水リスクと保険で見る水辺
- パークスロープ — 公園沿いの街並みと学校、物件
クイーンズとブロンクスの街
- ロングアイランドシティ — 水辺のタワーと1駅の距離
- アストリア — 低層の街と二世帯住宅
- フォレストヒルズ — 戦前コープとガーデン地区
- ジャクソンハイツ — 歴史地区に残るコープ
- レゴパーク — 大型コープと戸建てが混ざる
- フラッシング — 7号線の終点に建つ新築コンド
- サニーサイド — 地下鉄一本で出られる低層の街
- ウッドサイド — 二世帯住宅を持つという選択
- キューガーデンズ — 戦前コープと戸建てが混ざる
- リバーデール — ハドソン川を見下ろす戸建て
ウエストチェスターの街
- スカーズデール — 村の税と戸建ての価格帯
- ブロンクスビル — 1平方マイルの村に建つコープ
- ライ — 湾に面した戸建ての価格帯
- ホワイトプレーンズ — 郡庁所在地の高層コンド
- ハリソン — 駅前と丘側で異なる区域
- イーストチェスター — 町の中の2村で税が変わる
- ママロネック — 町と村にまたがる住所
- ラーチモント — 湾に面した戸建てと通勤
- ペラム — 二つの村に分かれた町の税負担
- ニューロシェル — 再開発の高層コンドと湾岸の戸建て
ロングアイランドの街
- ナッソー郡 — 郡全体の価格と固定資産税
- グレートネック — LIRRの3駅と戸建ての価格帯
- ポートワシントン — 港と商店街、支線の終点
- ロズリン — 池のある村と周辺の戸建て
- ジェリコ — 区画の広い住宅地の持ち方
- ガーデンシティ — 計画された街区と街路樹
- ベイサイド — クイーンズ東端の戸建て
- リトルネック — 湾沿いの低層住宅地
- ハンプトンズ — 別荘市場の価格帯と季節賃貸
- モントーク — 半島の先端で持つ
ニュージャージーの対岸
- ホーボーケン — 家賃相場・通勤・洪水リスク
- ジャージーシティ — PATHで10分の対岸とタワー
- フォートリー — 高層コンドと通勤
- エッジウォーター — フェリーで15分の川沿い
- ユニオンシティ — マルチファミリーの街
- ニュージャージーの物件15選 — 対岸で選ばれている建物
ニューヨークを他の都市と比べる
- 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
- ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
- マイアミ — 税金ゼロの魅力と流動性
- ハワイ — 持ちたい場所として比べる
- トロント・バンクーバー — 外国人購入禁止の国と開かれた市場
- パリ — 石の街の資産と縦の街の資産
- 香港 — アジアの富の置き場所
- シドニー — 外国人規制の壁
- ロンドン — 英米の不動産投資の違い
- 世界の主要都市 — ドバイ・シンガポール・ロンドン・東京
- 全米の主要都市 — 価格・家賃・利回り・値上がり率
- 米国内の他都市 — ニューヨークだけが違う7点
- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
- 他州の築古戸建て — 同じ2億円を5年持った場合
- ドバイ・シンガポール — 買うならどこか
- マイアミ・ボストン — 家を買う都市の違い
- マイアミの高級コンド — ニューヨークとの違いと購入の実務
エリアの全体像と購入の実務
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
