リンカーンスクエアは、マンハッタンの西59丁目から72丁目、セントラルパークとハドソン川に挟まれた地区です。リンカーンセンターとコロンバスサークルを中心に、2000年以降の新築コンド、パーク沿いの高級住戸、戦前のコープが同じ十数ブロックに並んでいます。
この地区を取り上げるのは、アッパーウエストサイドの中で外国籍・非居住のまま買える選択肢が最も多い場所だからです。エリアの紹介だけでなく、名義と税務の設計まで書きます。
1. 概要と住宅の種類
リンカーンスクエアは、南はコロンバスサークル、北は72丁目、東はセントラルパークウエスト、西はリバーサイドパークまでを指すのが一般的です。中心にあるリンカーンセンターはメトロポリタン歌劇場とニューヨークフィルの本拠地で、その周囲に高層の住宅が集まっています。
住宅は大きく3つに分かれます。コロンバスサークルと59丁目沿いの超高層コンド、セントラルパークウエストと西端の戦前コープ、そしてアムステルダムアベニューとブロードウェイの間に立つ2000年以降の新築コンドです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | マンハッタン西59丁目から72丁目、セントラルパークからハドソン川まで |
| 主な住宅形態 | 超高層コンド、新築コンド、戦前コープ、リンカーンタワーズなどの大規模コープ |
| 価格帯の目安 | コンド1平方フィート2,000ドルから3,500ドル、パーク沿いの最上位は5,000ドル超 |
| 通勤 | 1号線が66丁目と72丁目、A・B・C・D線がコロンバスサークル。ミッドタウンまで徒歩圏 |
| 代表的な建物 | 15セントラルパークウエスト、ワンセントラルパーク、200アムステルダム |
この地区の代表的な建物は、当サイトで個別に取り上げています。パーク沿いの最上位は15セントラルパークウエスト、コロンバスサークルの超高層はワンセントラルパーク、新築の代表は200アムステルダムです。地区全体の位置づけはアッパーウエストサイドの不動産で書いています。
2. 価格の位置づけ
コンドの価格は1平方フィートあたり2,000ドルから3,500ドルが中心です。2ベッドルーム1,300平方フィートなら300万ドルから450万ドル、3ベッドルームは500万ドルから800万ドルが目安になります。セントラルパークを正面に見る住戸は別格で、1平方フィート5,000ドルを超える取引が続いています。
戦前コープは同じ広さでコンドより2割から3割安く出ます。ただしコープは理事会の審査があり、外国籍・非居住の買主は事実上通らない建物がほとんどです。安く見えても選択肢に入らないことが多い、というのがこの地区で最初に押さえる点です。
もう一つの見所は、2000年代に建ったコンドの税制優遇の終了です。リバーサイドサウス周辺の建物は421-aの固定資産税減免を受けて売り出されましたが、減免は10年から20年で段階的に消えます。売り出し資料の固定資産税が減免中の数字なら、満額に戻ったときの月額を必ず計算してから価格を判断してください。
3. 賃料と維持費の釣り合い
賃料は2ベッドルームで月8,000ドルから12,000ドル、新築コンドの高層階は15,000ドルを超えます。300万ドルの住戸を月10,000ドルで貸すと表面利回りは4%で、そこから共益費と固定資産税を引くと手取りは2%台になります。この地区の投資は利回りではなく、ドル資産の置き場所と出口の流動性で判断するものです。
共益費は1平方フィートあたり月1.5ドルから2.5ドルが目安で、ドアマン、ジム、プールを備えた建物ほど高くなります。固定資産税は減免のない建物で1平方フィート年20ドルから30ドルです。維持費の見方はニューヨークの共益費と固定資産税の見方にまとめています。
賃貸需要は安定しています。リンカーンセンターの関係者、コロンバスサークルのオフィス、ミッドタウンへ歩いて通える立地が重なるため、空室期間は短めです。ただし建物ごとに賃貸の最低期間と回数の制限があり、1年未満の貸出を禁じる規約も珍しくありません。
4. 購入の実務と名義の設計
コンドは外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接はありません。名義は個人、LLC、信託のいずれも選べます。コープは前述のとおり審査があるため、この地区で海外から買うならコンドに絞るのが現実的です。賃貸に出す予定があれば、規約の賃貸制限を契約前に確認してください。
賃料を得る場合、非居住者は賃料総額の30%の源泉徴収が原則で、確定申告を選ぶと経費を引いた純額への課税に切り替えられます。LLC名義で保有する場合の税務はLLC名義での保有と税務で、売却時のFIRPTAの源泉徴収も同じ流れで確認できます。
個人名義のまま非居住者が亡くなると、米国の遺産税は基礎控除が6万ドルしかなく、最高税率40%が超過分にかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。取引の際には、建物の規約と減免の残存期間、最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
リンカーンスクエアは、セントラルパークとリンカーンセンターを歩いて使える立地に、外国籍でも買える新築コンドがまとまっている地区です。価格は1平方フィート2,000ドルから3,500ドル、利回りは低く、判断の軸はドル資産の保全と出口の売りやすさになります。購入の流れはニューヨーク不動産の購入ガイド、来米せずに進める手順は日本からの遠隔購入をご覧ください。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
リンカーンスクエアの新築コンドは外国籍でも買えますか。
コンドは外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接もありません。同じ地区でもセントラルパークウエスト沿いの戦前コープは審査があり、非居住の買主は通らない建物がほとんどです。
固定資産税の減免が終わると月額はどのくらい変わりますか。
減免のないコンドの固定資産税は1平方フィート年20ドルから30ドルが目安です。1,300平方フィートなら年26,000ドルから39,000ドル、月2,200ドルから3,300ドルになります。減免中の資料の数字を満額に直して比べてください。
賃貸に出す場合の利回りはどのくらいですか。
2ベッドルームで月8,000ドルから12,000ドルが目安で、表面利回りは3%から4%、共益費と固定資産税を引いた手取りは2%台です。利回りより資産保全と流動性で選ぶ地区です。
ミッドタウンへの通勤はどうですか。
コロンバスサークルからタイムズスクエアまで地下鉄で1駅、徒歩でも20分です。1号線が66丁目と72丁目、A・B・C・D線が59丁目に停まり、ダウンタウンへも乗り換えなしで行けます。
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