クラウンハイツは、ブルックリン中部、プロスペクトハイツの東に広がる区域です。エースタンパークウェイという幅の広い並木道が地区を東西に貫き、その両側に大型の集合住宅が並びます。
この地区を取り上げるのは、同じブルックリンでも在庫の三層がはっきり分かれており、どの層を選ぶかで買える名義まで変わるからです。エリアの紹介だけでなく、名義と税務の設計まで書きます。
1. 概要と住宅の種類
クラウンハイツの住宅在庫は三層に分かれます。ひとつはクラウンハイツノース歴史地区にある1890年代から1910年代のブラウンストーンと連棟住宅で、外観の変更に市の許可が要ります。もうひとつはエースタンパークウェイ沿いの大型コープで、1920年代から1930年代の重厚な建物です。
三つ目が、フランクリンアベニューとノストランドアベニューの周辺に2010年代以降建った中層のコンドミニアムです。数はまだ多くありませんが、外国籍の買い手が実際に検討できるのは、この層と歴史地区の連棟住宅になります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | ブルックリン中部、プロスペクトハイツの東、ベッドフォードスタイベサントの南 |
| 主な住宅形態 | 歴史地区のブラウンストーン、戦前の大型コープ、新築コンドミニアム |
| 価格帯の目安 | コンドミニアムは1平方フィートあたり750ドルから1,000ドル、連棟住宅は170万ドルから320万ドル |
| 通勤 | 2・3・4・5号線でマンハッタン下町まで約25分、ミッドタウンまで約35分 |
| 地区の性格 | 幅の広い並木道と歴史地区の街並みが残る |
隣接する地区との比較は、西のプロスペクトハイツ、南西のパークスロープの記事と並べて見ると分かりやすくなります。
2. 価格の位置づけ
コンドミニアムの実勢は、1平方フィートあたり750ドルから1,000ドルです。1ベッドルームのおおむね700平方フィートで55万ドルから72万ドル、2ベッドルームの1,000平方フィートで78万ドルから100万ドルの帯に集まります。西隣のプロスペクトハイツより二割前後低い位置にあります。
歴史地区のブラウンストーンと連棟住宅は170万ドルから320万ドルです。幅5.5メートルの標準的な建物で200万ドル前後、幅6メートルを超える物件や、区画が奥まで取れる建物はこれを上回ります。三世帯として使われているものが多く、上階の賃料が採算を支えます。
コープは1平方フィートあたり450ドルから650ドルと安く見えますが、後で書くとおり非居住の方が承認を得るのは難しく、実際の選択肢からは外れます。この地区で価格が安く見える部分は、たいてい買えない部分です。
3. 賃料と維持費の釣り合い
賃貸に出した場合、1ベッドルームで月2,800ドルから3,400ドル、2ベッドルームで月3,600ドルから4,600ドルが目安です。コンドミニアムの購入価格に対する表面利回りは、おおむね5.3%になります。ブルックリンの中では高めの部類です。
ここから共益費と固定資産税が引かれます。共益費は1平方フィートあたり月0.7ドルから1.1ドル、固定資産税は1平方フィートあたり年8ドルから14ドルが目安です。2ベッドルームで月1,600ドル前後になり、手取りの利回りは3%台に落ち着きます。
連棟住宅を三世帯として貸す場合、年間の賃料は10万ドルから13万ドルの水準です。ただし建物ごとの修繕、屋根と外壁、暖房設備の更新が所有者に来ます。歴史地区では外観の工事に市の許可が必要で、工期も費用も通常より膨らみます。共益費の考え方はコモンチャージと管理費の考え方にまとめてあります。
4. 購入の実務と名義の設計
コンドミニアムと連棟住宅は、外国籍でも非居住でも購入できます。理事会の面接はなく、名義は個人、LLC、信託のいずれも選べます。連棟住宅を三世帯として貸すなら賃貸事業の性格が強くなるため、LLC名義を検討する場面が多くなります。エースタンパークウェイ沿いの大型コープは理事会の審査があり、米国内の収入と資産の証明を求められるため、非居住の方はほとんど通りません。前提はコープの審査と外国籍の壁で確認できます。
賃料を得る場合、非居住者は賃料総額の30%の源泉徴収が原則で、確定申告を選ぶと経費を引いた純額への課税に切り替えられます。LLC名義で保有する場合の税務はLLC名義での保有と税務で、売却時のFIRPTAの源泉徴収も同じ流れで確認できます。
個人名義のまま非居住者が亡くなると、米国の遺産税は基礎控除が6万ドルしかなく、最高税率40%が超過分にかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。取引の際には、その時点の最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
クラウンハイツは、連棟住宅を一棟持つか、新築のコンドミニアムを一室持つかで、管理の手間も税務の組み立ても変わる地区です。安く見えるコープは買える対象から外れる点を先に押さえてください。購入の全体の流れはニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本にいながら進める手順は日本からの遠隔購入にまとめてあります。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
クラウンハイツの物件は外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムと連棟住宅であれば、外国籍でも米国に住んでいなくても購入できます。理事会の面接はなく、名義は個人、LLC、信託から選べます。エースタンパークウェイ沿いの大型コープは理事会の審査があり、非居住の方が承認を得るのは難しいのが実情です。
歴史地区の建物は自由に改装できますか。
クラウンハイツノース歴史地区の建物は、外観の変更にニューヨーク市の景観保存委員会の許可が要ります。窓、玄関扉、外階段、外壁の仕上げが対象です。内部は対象外ですが、工事の許可と工期は通常より長く見込んでください。
マンハッタンまでの通勤時間はどのくらいですか。
エースタンパークウェイの2・3・4・5号線で、マンハッタン下町まで約25分、ミッドタウンまで約35分です。フランクリンアベニュー周辺からはシャトル線でプロスペクトパーク方面にも接続します。
連棟住宅を一棟買う場合、集合住宅と何が違いますか。
管理組合がないため、屋根と外壁の修繕、暖房設備の更新、入居者の対応がすべて所有者に来ます。歴史地区では外観の工事に許可が要り、費用も工期も増えます。遠隔で保有するなら管理を委託する前提で採算を見てください。
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（97件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
- リンカーンスクエア — 公園と劇場に挟まれた一角
- レノックスヒル — 戦前コープと新築コンドの差
- キップスベイ — 価格を抑えて名義を設計する
- マレーヒル — ミッドタウン東の住み替え先
- サットンプレイス — イーストリバー沿いの静かな一角
- モーニングサイドハイツ — 大学に囲まれた区域で持つ
- アッパーイーストサイド — 学区とコープ審査、物件価格
- トライベッカ — 最高価格帯のロフトと新築
- ノリータ — 小さな街区と低層の街並み
- イーストビレッジ — ダウンタウンで家賃を抑える
- ヘルズキッチン — ミッドタウン至近の家賃
- ハドソンヤーズ — ゼロから生まれた街の価格
- ミッドタウンイースト — 通勤10分圏の家賃と物件選び
- バッテリーパークシティ — 借地権という落とし穴
ブルックリンの街
- ブルックリンハイツ — 全米初の歴史保存地区
- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
- グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場
- ウィリアムズバーグ — 水辺の新築と倉庫改装
- ブッシュウィック — 倉庫街から住宅地へ
- クラウンハイツ（この記事）
- ベッドフォードスタイベサント — ブラウンストーン1棟の持ち方
- レッドフック — 洪水リスクと保険で見る水辺
- パークスロープ — 公園沿いの街並みと学校、物件
クイーンズとブロンクスの街
- ロングアイランドシティ — 水辺のタワーと1駅の距離
- アストリア — 低層の街と二世帯住宅
- フォレストヒルズ — 戦前コープとガーデン地区
- ジャクソンハイツ — 歴史地区に残るコープ
- レゴパーク — 大型コープと戸建てが混ざる
- フラッシング — 7号線の終点に建つ新築コンド
- サニーサイド — 地下鉄一本で出られる低層の街
- ウッドサイド — 二世帯住宅を持つという選択
- キューガーデンズ — 戦前コープと戸建てが混ざる
- リバーデール — ハドソン川を見下ろす戸建て
ウエストチェスターの街
- スカーズデール — 村の税と戸建ての価格帯
- ブロンクスビル — 1平方マイルの村に建つコープ
- ライ — 湾に面した戸建ての価格帯
- ホワイトプレーンズ — 郡庁所在地の高層コンド
- ハリソン — 駅前と丘側で異なる区域
- イーストチェスター — 町の中の2村で税が変わる
- ママロネック — 町と村にまたがる住所
- ラーチモント — 湾に面した戸建てと通勤
- ペラム — 二つの村に分かれた町の税負担
- ニューロシェル — 再開発の高層コンドと湾岸の戸建て
ロングアイランドの街
- ナッソー郡 — 郡全体の価格と固定資産税
- グレートネック — LIRRの3駅と戸建ての価格帯
- ポートワシントン — 港と商店街、支線の終点
- ロズリン — 池のある村と周辺の戸建て
- ジェリコ — 区画の広い住宅地の持ち方
- ガーデンシティ — 計画された街区と街路樹
- ベイサイド — クイーンズ東端の戸建て
- リトルネック — 湾沿いの低層住宅地
- ハンプトンズ — 別荘市場の価格帯と季節賃貸
- モントーク — 半島の先端で持つ
ニュージャージーの対岸
- ホーボーケン — 家賃相場・通勤・洪水リスク
- ジャージーシティ — PATHで10分の対岸とタワー
- フォートリー — 高層コンドと通勤
- エッジウォーター — フェリーで15分の川沿い
- ユニオンシティ — マルチファミリーの街
- ニュージャージーの物件15選 — 対岸で選ばれている建物
ニューヨークを他の都市と比べる
- 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
- ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
- マイアミ — 税金ゼロの魅力と流動性
- ハワイ — 持ちたい場所として比べる
- トロント・バンクーバー — 外国人購入禁止の国と開かれた市場
- パリ — 石の街の資産と縦の街の資産
- 香港 — アジアの富の置き場所
- シドニー — 外国人規制の壁
- ロンドン — 英米の不動産投資の違い
- 世界の主要都市 — ドバイ・シンガポール・ロンドン・東京
- 全米の主要都市 — 価格・家賃・利回り・値上がり率
- 米国内の他都市 — ニューヨークだけが違う7点
- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
- 他州の築古戸建て — 同じ2億円を5年持った場合
- ドバイ・シンガポール — 買うならどこか
- マイアミ・ボストン — 家を買う都市の違い
- マイアミの高級コンド — ニューヨークとの違いと購入の実務
エリアの全体像と購入の実務
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
