アメリカで不動産を買うと決めた後、次に迷うのが都市です。日本の報道では「テキサスが伸びている」「フロリダに人が移った」といった話が目立ち、ニューヨークは高いだけに見えるかもしれません。
ところが実際に数字を並べると、都市ごとに得意なことがはっきり分かれます。利回りの高い都市には高い理由があり、低い都市にも低い理由があります。
本日は、日本の方が候補にされることの多い都市を、同じ物差しで比べていきます。
1. 4都市の基本的な性格
まず全体像を表で整理します。
| 項目 | ニューヨーク | マイアミ | ボストン | テキサス主要都市 |
|---|---|---|---|---|
| 表面利回り | 3〜4%台 | 4〜5%台 | 3〜4%台 | 5〜7%台 |
| 州の所得税 | あり（市税も） | なし | あり | なし |
| 固定資産税 | 中 | 中 | 中 | 高い |
| 保険料と災害 | 比較的安定 | ハリケーンで高騰 | 比較的安定 | 地域により上昇 |
| 供給余地 | ほぼなし | 限定的 | 限定的 | 大きい（土地がある） |
| 賃貸需要の性格 | 多様な産業 | 移住と観光 | 大学と医療・研究 | 企業移転に依存 |
※上記は2026年時点の一般的な傾向です。同じ都市でも地区により大きく異なります。
この表で最も大事なのは、下の2行です。供給余地と、賃貸需要が何に支えられているか。この2つが、長期の値動きを決めます。
2. 利回りの高さが意味すること
テキサスの利回りが高いのは、物件が安いからです。そして物件が安いのは、需要が増えれば住戸を増やせる土地があるためです。
供給できる市場では、価格は上がりにくく、下がりやすくなります。家賃収入は取りやすいものの、値上がりは期待しにくい構造です。
ニューヨークやボストンは逆です。物理的に住戸を増やせないため、需要が増えれば価格に出ます。利回りは低いかわりに、資産価値そのものが積み上がりやすい。
つまり、「毎月の収入」を求めるならテキサス、「資産の価値」を求めるならニューヨークという整理になります。どちらが優れているという話ではなく、目的の違いです。
3. 州税と保険という見えにくいコスト
フロリダとテキサスに州の所得税がないことは、よく知られています。ただし、税がない分は別のところで回収されています。
テキサスは固定資産税が高く、州によっては年2パーセント超の地域もあります。所得税がない代わりに、保有しているだけで負担が発生します。
フロリダは保険料が上がっています。ハリケーンによる支払いが続き、火災保険と洪水保険の料率が上昇しました。表面利回りの計算に入っていない保険料が、実際の手取りを削ります。
ニューヨークは州税も市税もかかりますが、保険料と災害リスクは比較的安定しています。総コストで見ると、印象ほどの差にならないことがあります。
税金の全体像はアメリカの固定資産税の記事にまとめています。
4. 日本から買う場合に効いてくること
ここまでは市場の話ですが、日本から買う場合には別の要素が効きます。
・日本語で相談できる体制があるか。契約と税務を英語だけで進めるのは負担が大きくなります
・日本との直行便。物件を見に行く、あるいは自分で使う可能性を考えるなら効いてきます
・売却時の買い手の厚み。出口で困らないかどうかは、市場の規模で決まります
・管理会社の質と選択肢。遠隔保有では管理会社がすべてです
以上で見てきたように、数字だけでは決まりません。遠隔で持つという条件を入れると、市場の厚みと体制の整った都市が有利になります。
日本からの購入手順はリモート購入の記事に、管理は賃貸管理のガイドにまとめています。
都市ごとの数字の一覧は全米主要都市の不動産比較にまとめています。
まとめ
毎月の収入を最大化したいならテキサスやフロリダ、資産の価値と流動性を重視するならニューヨークやボストン。日本から遠隔で持つ前提なら、市場の厚みと日本語での体制が効いてきます。
当社はニューヨークを扱っておりますが、ご目的によっては他の都市が合うこともあります。まずはお考えをお聞かせください。
ニューヨークの具体的な価格帯はコンドミニアム購入完全ガイドを、他都市との違いはニューヨークと他都市の7つの違いの記事をご覧ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、投資勧誘や税務助言ではありません。数値は目安であり、将来の収益を保証するものではありません。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
