帰任が決まると、退去の手続きが始まります。ここでつまずくのは、通知の期限と、保証金がいくら返ってくるかの二つです。
ニューヨーク州には、保証金の返還について明確なルールがあります。知っていれば、請求できるものを取りこぼしません。
1. 退去を伝える時期
契約書に通知の期限が書かれています。多くは満了の30日前から90日前で、この期限までに書面で伝えないと、更新の条件が自動で適用されたり、月ごとの契約に切り替わったりします。着任時にカレンダーへ入れておいてください。
通知は書面で出します。メールを認める契約もありますが、契約書に指定された宛先と方法に従うのが確実です。控えを残し、送った日付が分かる形にしておきます。
あわせて、退去の立ち会いを申し込みます。義務ではありませんが、家主か管理会社と一緒に部屋を見て、その場で指摘を受けておくと、あとから知らない項目を差し引かれにくくなります。ニューヨーク州では、入居者が求めれば退去前の点検を受けられる仕組みがあり、指摘された箇所を自分で直す機会が与えられます。
| 手順 | 時期 | やること |
|---|---|---|
| 退去の通知 | 契約書の指定日まで | 書面で提出し、控えを残す |
| 退去前の点検 | 退去の1〜2週間前 | 立ち会いを申し込み、指摘を受ける |
| 自分で直す | 点検後から退去まで | 指摘のうち自分で直せるものを直す |
| 退去時の記録 | 退去日 | 空になった部屋を全部撮影する |
| 保証金の返還 | 退去から14日以内 | 返還か、差し引く明細のいずれかを受け取る |
契約書の条項については英文リースの読み方にまとめてあります。
2. 保証金の14日ルール
ニューヨーク州では、入居者が退去したあと14日以内に、家主は保証金を返すか、差し引く項目を明細で示さなければなりません。この期限を過ぎ、明細も出さなかった場合、家主は差し引く権利を失い、全額を返す扱いになります。
明細には、何にいくらかかったかが書かれている必要があります。「清掃費」とだけ書いた1行では足りません。金額の根拠を示すよう求めることができます。
返還は、退去後の住所に送られます。帰国する方は、受け取り先を先に決めておいてください。米国の口座を閉じてしまうと小切手を換金できなくなるため、口座を残す期間を保証金の返還まで含めて考えます。帰任の手続きで、口座の解約を急ぎすぎないことです。
3. 差し引かれるものと、引けないもの
差し引けるのは、未払いの家賃、通常の使用を超える損傷の修理、契約で入居者の負担と決めた費用です。壁に開けた大きな穴、床の深い傷、設備の破損はここに入ります。
引けないのは、年数相応の摩耗です。壁の日焼け、カーペットの自然な傷み、細かい画鋲の跡、水回りの経年の変色は、通常の使用の範囲とされます。入居から年数が経つほど、この範囲は広くなります。
実務で差が出るのは、入居時の記録があるかどうかです。入居した日に撮った写真があれば、その傷が自分のものでないことを示せます。無ければ、家主の主張がそのまま通ります。入居初日の撮影は、退去時の保証金のためにやる作業です。
4. 帰任で期間の途中に出る場合
契約に途中解約の条項があれば、その通知期間と違約金で出られます。条項が無い場合、残りの期間の家賃を払う義務が原則として残ります。ただしニューヨーク州では、家主に次の入居者を探す義務があるため、部屋が埋まった時点で支払いは止まります。
この場合、入居者側からも動けます。自分で候補を見つけて家主に紹介する、又貸しの承諾を求める、といった方法です。6戸以上の建物では、家主は合理的な理由なく又貸しを拒めません。手続きは契約書に書かれた方法で進めます。
いずれにせよ、帰任が決まった時点ですぐ動くのが最も費用を抑えます。空室の期間がそのまま負担になるからです。転貸の扱いは転貸規約と30日未満の禁止規制にまとめてあります。
5. まとめ
退去の通知は契約書の期限までに書面で出し、退去前の点検を申し込み、空になった部屋を撮影します。保証金は退去から14日以内に、返還か明細のいずれかが来ます。帰国する方は、受け取りが済むまで米国の口座を残してください。部屋探しから契約まではニューヨークの賃貸ガイドにまとめてあります。
帰任にともなう退去のご相談も承っております。次の赴任者のお部屋探しとあわせてご案内できます。
よくある質問
保証金はいつまでに返ってきますか。
ニューヨーク州では、退去から14日以内に、返還するか差し引く項目を明細で示すかのどちらかを家主が行う義務があります。期限を過ぎて明細も出されなかった場合、家主は差し引く権利を失い、全額を返す扱いになります。
壁の画鋲の跡は差し引かれますか。
細かい画鋲の跡や壁の日焼けは、通常の使用による摩耗とされ、差し引けないのが原則です。大きな穴や深い傷は入居者の負担になります。入居初日に撮った写真があれば、どちらかを示せます。
帰国後に保証金を受け取るにはどうすればよいですか。
返還は退去後の住所に送られます。米国の口座を閉じてしまうと小切手を換金できません。帰任の手続きでは、保証金の返還が済むまで口座を残してください。受け取り先の住所も、退去の通知と一緒に伝えておきます。
契約の途中で帰任が決まったらどうなりますか。
途中解約の条項があればその条件で出られます。無い場合は残期間の家賃が原則として残りますが、家主には次の入居者を探す義務があり、部屋が埋まれば支払いは止まります。決まった時点ですぐ動くことが、費用を抑える最も確実な方法です。
申込から入居、退去までを一通りまとめたものはニューヨークの賃貸契約ガイドにあります。個々の手続きはそこから辿れます。
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