ニューヨークで物件を買うと、固定資産税は買った翌年から変わります。売買が起きると市が評価額を見直すためです。減免が残っている物件と切れる物件では、年2万1,600ドルの差が出ます。200万ドル前後の新築1ベッドルームで、減免がなければ税額が月1,800ドル前後になる物件を前提にした金額です。購入前に確認すべきは税率ではなく、その物件に固有の3つの数字です。
買った翌年、固定資産税はどれだけ上がるのか
ニューヨーク市の固定資産税は、市が決める評価額に税率を掛けて算出されます。売買が成立すると、市はその取引価格を評価の材料として扱います。前の所有者が長く保有していた物件ほど、評価額が実勢価格から離れているため、買った後の上昇幅が大きくなります。
戸建てやタウンハウスなどの区分では、評価額の年間上昇に上限が設けられています。一方でコンドミニアムやコープが属する区分には、同じ形の上限がありません。募集資料に載っている税額は前の所有者の税額です。自分が払う額とは限らないという前提で見る必要があります。
実際にどれだけ動くのか
数字で見ます。評価額が実勢価格から大きく離れた物件では、売買後の見直しで評価額が2倍近くになることがあります。実効税率が1.2%の区分で評価額が50万ドルから90万ドルに見直された場合、年間の税額は6,000ドルから1万800ドルに増えます。月あたり400ドルの差です。20年保有すれば9万6,000ドルになります。
この見直しは購入の翌年度から反映されます。物件の利回りを計算するときに前所有者の税額を使うと、初年度から想定が崩れます。試算には見直し後の税額を使ってください。
減免が残っている物件と切れる物件で、年いくら違うのか
新築や大規模改修の物件には、421-aや485-xと呼ばれる固定資産税の減免が付いていることがあります。減免は期間が決まっており、段階的に縮小して最後に消えます。残存年数によって、年間の負担が2万1,600ドル変わります。200万ドル前後の新築1ベッドルームで、減免がなければ税額が月1,800ドル前後になる物件を前提にした金額です。物件価格と区分によって金額は変わるため、ご自身の候補物件では実額で確認してください。
| 減免の状態 | 年間の固定資産税（200万ドル前後の新築1ベッドルームを前提） | 買主にとっての意味 |
|---|---|---|
| 減免が満額残っている | 低い水準で固定 | 保有コストは軽い。ただし残存年数は年々減る |
| 段階的に縮小中 | 毎年上がっていく | 保有中に負担が増える。売却時期の設計が要る |
| 切れた直後 | 満額（200万ドル前後の新築1ベッドルームで月1,800ドル前後を前提とした場合、減免ありとの差は年2万1,600ドル） | 売り物件が集中しやすく、価格交渉の余地が出る |
減免が切れる年には、同じ建物から売り物件が集中して出ることがあります。保有コストが跳ね上がるためです。買う側から見れば、切れた直後の建物は交渉の材料がある一方、買った瞬間から満額を負担します。減免の残存年数は、募集資料ではなく市の記録で確認します。
減免を当てにする場合の弊害
減免を前提に利回りを組むと、期間が終わった時点で数字が崩れます。減免は物件に付くもので、所有者が代わっても引き継がれますが、残存年数は引き継いだ時点から減り続けます。5年残っている物件を買っても、5年後には満額の負担になります。
もう一つの弊害は出口です。減免が切れる直前に売ろうとすると、次の買主も同じ計算をします。切れた後の税額を前提に値付けされるため、減免があるうちに高く売れるという想定は成り立ちにくくなります。減免は保有期間中の 保有コスト を下げますが、売却価格を上げる材料にはなりにくいという理解が要ります。
査定額が高すぎる場合、いつ異議を申し立てられるのか
評価額には異議を申し立てられます。ただし受付は年1回だけです。ニューヨーク市では毎年1月ごろに評価額の通知が出て、その年の申立期限は3月です。期限を過ぎると、翌年の通知を待つことになります。申立の年に1回という制約が、購入直後の買主にとって実務上いちばん効きます。
異議が通る根拠になるのは、近隣の類似物件と比べて評価額が高いこと、面積や部屋数など市の記録が実態と違うことです。単に「税額が高い」という理由では通りません。物件を引き渡された年の通知が来たら、まず記録の内容を確認してください。
異議が通らなかった場合はどうなるのか
申立が認められなかった場合でも、その年の税額が上がることはありません。翌年に改めて申し立てられます。ただし手続きには時間がかかるため、専門の代理人に依頼する場合の費用と、減額が見込める金額を比べて判断します。減額幅が小さい物件では、手続きの手間が上回ることがあります。
個人と法人、居住者と非居住者で何が変わるのか
固定資産税そのものの税率は、所有者が個人でも法人でも、居住者でも非居住者でも変わりません。物件に対して課される税だからです。変わるのは控除の使えるかどうかです。自己居住を条件とする各種の減額制度は、賃貸に出す物件や非居住者が保有する物件では使えません。
法人名義で保有する場合、固定資産税は経費として計上できます。個人が自己居住で保有する場合、連邦所得税の州地方税控除には上限があるため、全額が控除されるとは限りません。名義の選択は、固定資産税そのものではなく所得税側で効いてきます。
一般論はここまでです。減免の残存年数と評価額の妥当性は、物件ごとに市の記録を取り寄せて確認します。ご検討中の物件について個別に確認したい場合は、お問い合わせフォームよりご連絡ください。実際にお手伝いした取引は取引実績に掲載しています。
州ごとの実効税率や物件価格別の年間税額はアメリカの固定資産税の記事に、購入全体の流れはニューヨーク不動産の購入ガイドにまとめています。
よくある質問
募集資料に載っている固定資産税は、自分が払う額ですか。
違います。募集資料の税額は前の所有者の税額です。売買が成立すると市が評価額を見直すため、買った翌年から税額が変わります。試算には見直し後の想定額を使ってください。
421-aや485-xの減免は、買主に引き継がれますか。
引き継がれます。減免は物件に付くもので、所有者が代わっても残ります。ただし残存年数は減り続けるため、5年残っている物件を買えば5年後には満額の負担になります。
評価額の異議申立てはいつでもできますか。
できません。受付は年1回です。ニューヨーク市では毎年1月ごろに評価額の通知が出て、その年の申立期限は3月です。期限を過ぎると翌年の通知を待つことになります。
非居住者が保有すると固定資産税は高くなりますか。
税率は変わりません。固定資産税は物件に課される税で、所有者の居住区分では変わりません。ただし自己居住を条件とする減額制度は使えないため、結果として負担が重くなることがあります。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
