ニューヨークのオファーで条件をどこまで外すか。手付金10%を賭ける判断

ニューヨークで買うとき、売主が見ているのは金額だけではありません。どの条件を付けたオファーかを同じくらい見ています。同じ200万ドルでも、ローン特約を付けたオファーと現金で条件なしのオファーでは、売主にとって価値が違います。

 

条件（コンティンジェンシー）は、その条件が満たされなければ手付金を失わずに契約から抜けられるという取り決めです。買主を守る仕組みですが、付けるほどオファーは弱くなります。外せば通りやすくなり、外した分のリスクは自分で持つことになります。

 

主な3つの条件が何を守るのか、外すときに何が起きるのか、そして日本にお住まいの方が外してよい条件とそうでない条件を順に見ていきます（2026年3月現在、1ドル＝155円換算）。

 

 

1. 買主を守る3つの条件

 

 

 

ローン、検査、鑑定

①ローン特約（Financing Contingency）。決められた期限までに融資の承認が下りなければ、契約を解除して手付金を返してもらえます。承認までは通常30日から45日かかります。

②検査特約（Inspection Contingency）。専門家に建物を見てもらい、重大な不具合が見つかれば解除または再交渉ができます。ニューヨークのコンドミニアムでは建物全体の管理は管理組合が行うため、住戸内の設備と配管が中心になります。

 

③鑑定特約（Appraisal Contingency）。銀行が依頼する鑑定の評価額が契約価格に届かなかった場合に抜けられます。ローンは鑑定額を基準に出るため、届かなければ差額を現金で埋めることになります。200万ドルの物件で鑑定が190万ドルなら、10万ドル（約1,550万円）を追加で用意する必要があります。

 

 

2. 外すと何が起きるか

 

 

 

手付金が戻らない

ニューヨークの手付金は契約時に価格の10%を入れるのが通例です。200万ドルなら20万ドル（約3,100万円）を、売主側の弁護士の預り口座に預けます。

条件を外したオファーで契約し、その後に融資が下りなかった場合、契約違反になります。手付金は戻りません。検査特約を外して契約した後に配管の大規模な不具合が見つかっても、値引きを求める根拠がありません。

 

つまり、条件を外すというのはその分のリスクを手付金で担保するという意味です。通りやすさを金額ではなくリスクで買っている、と考えると判断しやすくなります。

以下は、3つの条件を外した場合に何を負うのかを並べた表です。

 

条件	守るもの	外したときに負うもの	非居住者の判断
ローン特約	融資が下りない場合の解除権	手付金（価格の10%）	外さない。審査が長く読みにくい
検査特約	不具合が見つかった場合の解除・再交渉	修繕費用の全額	契約前に検査を済ませてから外す
鑑定特約	鑑定額が価格に届かない場合の解除権	差額の現金	差額を出せるときだけ外す

 

※上記は一般的な整理です。契約書の文言と期限は取引ごとに異なり、実際の解除の可否は契約の条項で決まります。

 

 

3. 日本から買う場合、外していい条件は限られる

 

 

 

審査が読めないうちは、ローン特約を外さない

日本にお住まいの方が米国でローンを組む場合、審査は米国の居住者より時間がかかります。米国のクレジットヒストリーがなく、収入の証明も海外の書類になるためです。頭金は30%から40%を求められることが多く、金利も居住者向けより高くなります。

この状況でローン特約を外すのは、手付金を賭けているのと変わりません。審査の見通しが立たないうちは外さない、というのが基本です。条件と金利の実際はアメリカ住宅ローンの組み方にまとめています。

 

一方、現金で買う場合はローン特約も鑑定特約も必要ありません。現金であることが、そのまま条件を外したオファーになります。売主から見れば、融資が下りないという最大の不確実性が消えるため、多少低い金額でも通ることがあります。日本から現金で買う場合の段取りは日本から買うの記事で扱っています。

 

 

4. 検査だけは、外す前に済ませておける

 

 

 

順序を変えれば、条件を付けずに守れる

検査特約は、外し方に工夫の余地があります。オファーを出す前に検査を済ませてしまうという方法です。売主の許可を得て内見の段階で専門家を入れ、結果を見たうえで条件なしのオファーを出します。

売主から見れば条件のないオファーで、買主から見れば中身を確認済みです。検査の費用は先に出ていきますが、条件を外した強いオファーを、リスクを負わずに出せます。

 

コンドミニアムの場合、住戸の検査と同じくらい重要なのが管理組合の財務です。修繕積立金が薄い建物では、購入後に臨時徴収が来ます。これは検査特約では守れないため、契約前に予算書と議事録を取り寄せて読む必要があります。何を見るかは購入前に確認するHOAの財務書類にまとめました。

購入の流れ全体はニューヨーク不動産の購入ガイドに、決済までの手順はエスクローの解説にあります。

 

 

まとめ

 

 

 

外すなら、外した分を手当てしてから

オファーの条件は、買主が抜けられる権利です。付ければ守られ、外せば通りやすくなり、外した分は手付金と自己資金で負うことになります。ニューヨークの手付金は価格の10%が通例で、200万ドルなら20万ドルです。

日本にお住まいの方は、審査の見通しが立たないうちはローン特約を外さないのが基本です。検査特約は、オファーの前に検査を済ませることで、条件を付けずに中身を確認できます。

 

どの条件を外せるかは、資金の出し方と物件の状態で決まります。オファーを出す前の段階からご相談ください。

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本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。