マンハッタンのタウンハウスを一棟で買う。管理組合のない所有という選択

マンハッタンの物件をご検討される方から、コンドミニアムをひと通り見た後にいただくご相談があります。

「建物ごと買うことはできないのですか」。

 

できます。タウンハウスと呼ばれる低層の建物で、間口の狭い敷地に4階から5階建ての住居が並ぶ形式です。マンハッタンの住宅地では、いまも街並みの中心を占めています。

ただし、コンドミニアムとは所有の性格がまったく異なります。管理組合がなく、判断も費用もすべて所有者に集まります。

本日は、タウンハウスを一棟で持つということについて見ていきましょう。

 

1. 管理組合がないという意味

コンドミニアムでは、建物の維持は管理組合が担います。屋根の修繕も外壁の点検も、組合が決めて費用を按分します。タウンハウスにはその仕組みがありません。

屋根、外壁、給排水、暖房設備。すべてご自身の判断で、ご自身の費用で維持することになります。

 

これは負担であると同時に、自由でもあります。管理費を毎月払う必要がなく、理事会の承認を待つ必要もありません。リノベーションの記事で触れた組合の承認手続きは、タウンハウスでは発生しません。

 

一方、維持費は毎月一定額ではなく、まとまった形で不定期に発生します。屋根の葺き替えや暖房設備の更新は、数年に一度、大きな金額としてやってきます。

年間の平準化した維持費を先に見積もっておくことが、この形式では欠かせません。

 

2. 歴史地区という制約

マンハッタンでタウンハウスが集まる地域の多くは、歴史地区（Historic District）に指定されています。アッパーウエストサイド、グリニッチビレッジ、ハーレムの一部などが該当します。

指定を受けた地域では、外観に関わる工事に市の景観保存委員会の審査が必要です。

 

審査の対象になるのは、次のような工事です。

 

①窓の交換。断熱性能を上げたい場合でも、様式に合う仕様が求められます。

②正面の意匠変更。扉、階段、手すり、外壁の素材や色が対象です。

③増築や屋上の増床。通りから見える範囲かどうかで判断が変わります。

④空調の室外機の設置。設置場所に制限がかかります。

 

要点をまとめると、制約は主に外側に集中し、内部の改修は比較的自由です。指定の有無は、ニューヨーク市景観保存委員会で地番から確認できます。

審査には時間がかかります。改修を前提に購入されるなら、工期は余裕を持ってお考えください。

 

3. 賃貸を組み合わせるという使い方

タウンハウスには、コンドミニアムにない使い方があります。一部を自分で使い、残りを貸すという組み合わせです。

建物が複数戸に分かれている場合、上階を賃貸に出し、下階に住むという構成が取れます。

 

ここで確認が必要なのが、その建物が法律上いくつの住戸として登録されているかです。市の記録に残る戸数と、実際の使われ方が一致していない建物があります。

 

そして、戸数によって適用される規制が変わります。6戸以上の建物では賃料規制の対象になる可能性があり、既存の入居者の権利も引き継ぐことになります。

この点は賃料規制物件の記事で詳しく整理しています。入居者がいる状態で購入される場合は、必ず先にご確認ください。

 

4. コンドミニアムとの違いを整理する

それでは、費用と自由度の両面から、両者の違いを表で整理します。

 

項目	タウンハウス	コンドミニアム
毎月の管理費	なし	毎月発生する
修繕の負担	全額を所有者が負担	組合が積立から支出
改修の自由度	内部は高い。外観は規制あり	組合の承認が必要
賃貸の可否	戸数の登録による	規約による
日常の管理	自分で手配する	管理会社が行う
売却時の買主	限られる	比較的広い

※上記は一般的な比較です。個別の物件では条件が異なります。

 

最終行は見落とされがちです。タウンハウスを買える方は、コンドミニアムを買える方より数が限られます。売却に時間がかかる前提でお考えいただくのが確実です。

購入前にご確認いただきたい書類は次の通りです。

 

・登録戸数と用途（市の記録と実態の一致）
・歴史地区の指定の有無と、過去の審査履歴
・違反記録（無許可の改修が残っていないか。インスペクションの記事参照）
・暖房、給排水、電気設備の更新時期
・入居者がいる場合はその契約内容と権利
・固定資産税の評価区分（固定資産税の記事参照）

 

購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドにまとめています。外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義での保有も可能です（法人名義の記事参照）。

 

まとめ

タウンハウスは、判断も費用も自分に集まる代わりに、建物そのものを持てる形式です。管理組合の制約から離れたい方には、これ以上の選択肢がありません。

一方で、維持を自分で回す前提が必要です。年間の維持費を平準化して見積もり、それを受け入れられるか。判断はそこから始まります。

 

 

建物の記録の確認から、ご内覧の手配まで承っております。

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