ニューヨークのオフィス・商業不動産
マンハッタンで事務所を借りる、店舗を出す、収益ビルを取得する。いずれも住宅とは契約の型も費用の出方も違います。実質賃料の考え方、ロスファクター、グッドガイ保証、取得時にかかる税、そして2026年に効いてくる建物の排出規制まで、実務で必要になる順にまとめました。
扱う3つの領域
オフィス
数席のスイートから1フロア借りまで。ミッドタウン、ミッドタウンサウス、ダウンタウンでは相場も貸主の姿勢も異なります。日本本社の与信で契約する場合の進め方もご相談ください。
店舗・商業
飲食、物販、サービス業の路面区画。用途地域、換気とダクト、ADA対応、営業許可の可否が物件選びの前提になります。
収益ビル・投資
マルチファミリー、混合用途、店舗付きビルの取得。キャップレートと実質利回り、取得時の税、保有中の規制コストまで含めて数字を組みます。
賃料の目安と、表に出てこない費用
募集賃料は年額かつ1平方フィート単位で表示されます。月額の総額に直すには、面積と管理費の扱いを確認する必要があります。
| エリア | オフィス募集賃料（年／平方フィート） | 性格 |
|---|---|---|
| ミッドタウン（パークアベニュー等の最上位） | 150〜250ドル | 金融・法律事務所が中心 |
| ミッドタウン（一般的なクラスA） | 80〜100ドル | 供給が厚く、条件交渉の余地がある |
| ミッドタウンサウス | 70〜90ドル | IT・クリエイティブ系。築古の改装物件も多い |
| ダウンタウン（フィナンシャル） | 55〜75ドル | 面積あたりの価格が抑えられる |
| ロングアイランドシティ・ブルックリン | 40〜65ドル | バックオフィスや制作拠点向け |
※2026年8月現在、当社が現地で把握している募集賃料の目安です。個別の区画、階数、契約年数により大きく異なります。
実務で効いてくるのは、次の4点です。
①ロスファクター。契約面積（レンタブル）と実際に使える面積（ユーザブル）には25〜35パーセント程度の差があります。同じ賃料でも、この率が違えば実質の単価は変わります。
②フリーレントと内装工事費の負担。契約年数が長いほど、無償期間と貸主負担の工事費（TIアローワンス）を引き出せます。募集賃料の額面より、契約期間全体で払う総額で比較してください。
③賃料の逓増条項。毎年の定率上昇か、ビルの管理人給与（ポーターズウェイジ）や運営費に連動する方式かで、5年後の負担が変わります。
④グッドガイ保証。ニューヨーク特有の個人保証で、退去して明け渡すまでの賃料を代表者個人が負う形が一般的です。会社を清算しても残る債務ではございませんが、署名者の範囲は事前に確認が必要となります。
購入するときにかかる税
商業用途は住宅より税率が上がります。取得時の一時費用として、価格の4パーセント前後を見込んでおくと計画が崩れません。
| 項目 | 商業不動産 | 住宅（比較） |
|---|---|---|
| ニューヨーク市の不動産譲渡税（RPTT） | 50万ドル超で2.625パーセント | 50万ドル超で1.425パーセント |
| ニューヨーク州の譲渡税 | 0.40パーセント（200万ドル以上は0.65パーセント） | 0.40パーセント（300万ドル以上は0.65パーセント） |
| 抵当権記録税（MRT） | 50万ドル以上で2.80パーセント | 50万ドル以上で1.925パーセント |
| マンションタックス | 対象外 | 100万ドル以上で1.00〜3.90パーセント |
※税制は改正されます。実額は物件と時期により異なりますので、必ず個別にご確認ください。税務については税理士にご相談ください。
抵当権記録税は、既存ローンを引き継ぐ形（CEMA）で組成できれば、重複部分の課税を避けられる場合があります。金額が大きいため、融資の相談は物件を決める前に始めてください。
売却時は、外国人が売主となる場合にFIRPTAによる源泉徴収が発生します。詳細はFIRPTAガイド、譲渡益の繰り延べは1031エクスチェンジガイドにまとめています。
用途地域と、保有中にかかる規制
物件を決める前に確認すべきものが3つあります。
①ゾーニングと使用証明（Certificate of Occupancy）。その区画で予定している業種が認められるかは、用途地域と建物の登録用途の両方で決まります。飲食や医療は、通っていない建物があります。
②ローカルロー97（Local Law 97）。延床25,000平方フィートを超える建物には温室効果ガスの排出上限が課され、超過分には罰金が発生します。上限は段階的に厳しくなるため、収益ビルの取得では設備更新の費用を保有コストに織り込む必要があります。対象と算定方法はニューヨーク市の公開情報でご確認ください。
③ファサード検査（Local Law 11）。6階建て以上の建物は定期的な外壁検査と是正工事が義務づけられています。直近の報告と、次回の対象年をご確認ください。
ご相談から契約までの流れ
条件の整理
用途、必要面積、入居時期、予算の上限。オフィスであれば席数と会議室の数から必要面積を逆算します。
候補のご提示
募集賃料だけでなく、ロスファクター、想定されるフリーレント、工事費の負担条件を並べてご説明します。
内見と条件交渉
意向表明（LOI）で主要条件を詰めます。この段階で決まった内容が契約書の骨格になります。
与信審査
米国法人の決算、預金残高、日本本社の保証など、貸主が求める資料を整えます。設立間もない法人は、保証金の積み増しで通る場合があります。
契約と引き渡し
弁護士による契約書の確認を経て署名します。内装工事がある場合は、着工から使用開始までの期間も見込んでください。
まずはご相談ください
用途、必要な面積、入居時期をお伝えいただければ、条件に合う区画と、契約までにかかる実費をまとめてお出しします。
不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。
本ページの賃料、税率、利回りは2026年8月現在の目安です。市況および税制改正により実際と差が出る場合があり、正確性および最新性を保証するものではございません。情報提供のみを目的としており、投資勧誘には当たらず、収益を保証するものでもございません。