1031 Exchange

1031エクスチェンジ

ご売却益への課税を将来へ繰り延べ、資金を目減りさせずに次の物件へ乗り換えるための制度です。期限と手順が厳格に定められており、一つでも外れると適用できません。段取りは当社が一貫してお引き受けいたしますので、ご安心ください。

制度の中身期限と要件適格仲介者非居住者の場合よくある失敗よくある質問

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このガイドでわかること

1031エクスチェンジで何が繰り延べられるのか
45日と180日という2つの期限の数え方
適格仲介者を必ず挟まなければならない理由
非居住者のオーナー様に必要となる調整

Basics

1031エクスチェンジとは何か

投資用または事業用の不動産をご売却になり、その資金で別の不動産を取得される場合に、譲渡益への課税を将来へ繰り延べられる制度です。内国歳入法第1031条に定めがございます。

免除ではなく繰り延べです

税負担が消えるわけではございません。次の物件に簿価を引き継ぐ形で、課税のタイミングが将来へ移ります。

対象は不動産に限られます

2017年の税制改正以降、この制度をお使いいただけるのは不動産のみです。動産や事業用の設備は対象外となりました。

投資用・事業用が前提です

ご自宅は対象になりません。賃貸に出されている物件や、事業でお使いの不動産が対象です。

米国内の不動産同士です

米国の不動産と国外の不動産は同種資産とみなされません。日本の不動産との間では成立いたしません。

乗り換えのたびに自己資金を目減りさせない、という制度です

ご売却のたびに課税されますと、次の物件に回せる自己資金がその分だけ減っていきます。繰り延べができれば、その資金を投資に回し続けられます。保有規模を広げていかれる方ほど、差が積み上がってまいります。

Deadlines

期限と満たすべき要件

1031エクスチェンジは期限の管理がすべてです。日数は暦日で数え、土日祝でも止まりません。延長は原則として認められません。ここは当社と適格仲介者で管理いたします。

特定の方法	内容	使いどころ
3物件ルール	価格を問わず3件まで特定できます	最も一般的にお使いいただく方法です
200%ルール	件数は自由。ただし合計評価額がご売却額の200%以内	候補を広く残しておきたい場合
95%ルール	上記を超える場合、特定した物件の95%以上を取得	実務でお使いになる場面は限られます

ご売却の前に組成を決めておきます

決済の後から手続きを始めることはできません。売買契約の段階で、適格仲介者の手配を済ませておく必要がございます。

ご売却代金を直接お受け取りにならないこと

お客様の口座に一度でも着金いたしますと、その時点で適用できなくなります。資金は適格仲介者が保管いたします。

45日以内に代替物件を特定します

ご売却の決済日から45日以内に、取得の候補となる物件を書面で特定いたします。

180日以内に取得を完了します

同じく決済日から180日以内に取得を終えます。その年の申告期限が先に到来する場合は、そちらが上限となります。

価格と借入を同等以上にします

ご売却額を下回る物件へ乗り換えられますと、その差額に課税が生じます。借入額についても同様の考え方となります。

起算日はご売却の決済日です。45日と180日は同時に進行いたします。45日を過ぎてから候補を差し替えることはできませんので、市場は売却前からご覧いただくことをおすすめいたします。候補のご提案は当社で行います。

Intermediary

適格仲介者（QI）の役割

1031エクスチェンジは、売主がご売却代金に触れないことが前提となります。この資金をお預かりし、手続きを進めるのが適格仲介者です。

資金の保管ご売却代金をお預かりし、代替物件の取得時にお支払いいたします

書類の作成交換契約と譲渡に関わる書類を整えます

期限の管理45日と180日の進行を管理し、期日をご案内いたします

特定書面の受理代替物件の特定に関する書面をお受けいたします

中立性の確保顧問の会計士や弁護士は、原則として適格仲介者になれません

当社の対応適格仲介者のご紹介から代替物件の選定・取得まで、当社が一貫してお引き受けいたします

ご売却代金をご自身でお受け取りになると、その時点で成立しません

ご入金の後から取り消すことはできません。ご売却の交渉に入られる前に、適格仲介者の手配をお済ませください。全体の段取りは当社で組み立ててまいりますので、ご安心ください。

Non-resident

非居住者のオーナー様の場合

非居住者の方がご売却になる場合、FIRPTAによる源泉徴収が発生いたします。1031エクスチェンジを行う場合でも、この調整を別途行う必要がございます。

論点	内容
源泉徴収との関係	繰り延べが成立しても、源泉徴収は自動では止まりません
事前の申請	源泉徴収の減額・免除を求める申請を、決済の前に行います
審査の期間	申請には時間を要します。ご売却のご予定が決まった段階で着手いたします
州の扱い	州によっては独自の源泉徴収があり、連邦とは別に確認が必要です
申告	繰り延べた場合も、その年の確定申告でご報告いただきます

税務上の最終的なご判断は、米国の会計士が行います。当社は不動産の側と全体の段取りをお引き受けし、会計士および弁護士と連携して進めてまいります。

Pitfalls

よくある失敗

手配が遅れる

売買契約に入ってから適格仲介者をお探しになると間に合いません。ご売却をお考えになった段階でご相談ください。

45日で候補が固まらない

先に市場をご覧になっていないと、期限内に納得のいく物件を特定できません。候補の下見は売却前から始めます。

金額が下がる

ご売却額より安い物件へ乗り換えられますと、その差額に課税が生じます。借入額についても同様です。

名義がずれる

ご売却された名義と取得される名義は、原則として同一である必要がございます。法人化のご予定がある場合は先にご相談ください。

FAQ

よくある質問

税金がなくなる制度ですか

免除ではなく繰り延べです。課税のタイミングが将来へ移ります。次の物件に回せる資金を減らさずに済む、という効果がございます。

自宅の売却でも使えますか

対象は投資用・事業用の不動産となり、ご自宅は対象外です。ただし居住用には別の非課税枠がございますので、あわせてご案内いたします。

日本の不動産と交換できますか

米国の不動産と国外の不動産は同種資産とみなされないため、成立いたしません。米国内の不動産同士でお考えください。

複数の物件に乗り換えられますか

可能です。特定のルールの範囲内であれば、1件のご売却から複数の取得も、その逆の組み立ても行えます。

期限を過ぎたらどうなりますか

その時点で通常のご売却として課税されます。延長は原則として認められませんので、期限の管理が最も重要となります。ここは当社と適格仲介者で管理いたします。

何から相談すればよいですか

ご所有物件の所在地、取得の時期、現在の稼働状況をお聞かせください。適格仲介者の手配から代替物件のご提案、取得までお引き受けいたします。詳細はお問い合わせください。

1031エクスチェンジは、ご売却をお考えの段階でご相談いただくと選択肢が残ります

適格仲介者の手配、期限の管理、代替物件の選定と取得まで、当社が一貫してお引き受けいたします。税務上のご判断は、提携する会計士と連携して進めます。詳細はお問い合わせください。

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1031エクスチェンジ完全ガイド｜アメリカ不動産の譲渡益を繰り延べる