物件価格の外側にある費用のすべて
ニューヨークの不動産購入では、物件価格に加えて2〜5パーセント前後の費用がかかります。マンションタックス、タイトル保険、弁護士費用、ローン記録税。何が法定で、何が交渉可能で、誰が払うのか。取引の種類ごとに全内訳をまとめました。
このガイドでわかること
- 買主側の費用の目安は物件価格の2〜5パーセント前後です
- 100万ドル以上の住宅にはマンションタックスがかかります
- 現金購入ならローン記録税が丸ごと不要になります
- コープは登記を伴わないため、取得時の費用が一段軽くなります
マンションタックス。価格帯で税率が上がる
100万ドル以上の住宅取得にかかる買主負担の税です。名前に反して、コンドミニアムでもコープでもかかります。
| 購入価格 | 税率 |
|---|---|
| 100万ドル未満 | なし |
| 100万〜200万ドル未満 | 1.00% |
| 200万〜300万ドル未満 | 1.25% |
| 300万〜500万ドル未満 | 1.50% |
| 500万〜1,000万ドル未満 | 2.25% |
| 1,000万〜1,500万ドル未満 | 3.25% |
| 1,500万〜2,000万ドル未満 | 3.50% |
| 2,000万〜2,500万ドル未満 | 3.75% |
| 2,500万ドル以上 | 3.90% |
税率は超過分ではなく価格全体にかかります。境目の直下と直上で税額が大きく変わるため、価格交渉では境目を意識した着地が実務になります。
買主側費用の全内訳
中古のコンドミニアムを買う場合を基準に、費用を並べます。
| 費用 | 目安 | 性質 |
|---|---|---|
| マンションタックス | 価格の1〜3.9%（100万ドル以上） | 法定 |
| タイトル保険 | 価格の0.4〜0.5%前後 | 慣行上ほぼ必須 |
| 買主側弁護士費用 | 数千ドル（定額が多い） | 交渉可 |
| ローン記録税 | 借入額の約1.8〜1.925% | 法定（ローン利用時のみ） |
| 銀行側費用・鑑定料 | 数千ドル | ローン利用時のみ |
| 理事会申請料等 | 数百〜千数百ドル | 建物ごと |
| 管理費・固定資産税の精算 | 日割り | 売主との精算 |
エージェントの報酬について、標準となる料率はありません。誰がいくら負担するかは取引ごとの合意で決まりますので、契約前に書面でご確認ください。
取引の種類で費用が変わる
同じ価格でも、何をどう買うかで総額は変わります。
新築分譲
州と市の譲渡税（合計で価格の1.4〜2.075%前後）を買主が負担する契約が一般的です。分譲主側の弁護士費用や積立拠出が加わることもあり、中古より数パーセント重くなります。
中古コンドミニアム
譲渡税は売主負担が通例で、上の表の構成が基本形です。総額の見積もりが最も読みやすい類型です。
コープ
不動産の登記を伴わないため、ローン記録税とタイトル保険が原則不要です。取得時は軽く、保有と出口の制約が重い。この非対称を理解して比べます。
現金とローンで、取得費用はこう違う
ローンを使うかどうかは、金利だけでなく取得時の費用にも直結します。
現金購入で消える費用
ローン記録税（借入額の約1.8〜1.925%）、銀行側費用、鑑定料が丸ごと不要になります。200万ドルを150万ドル借りて買う場合と現金で買う場合では、取得時だけで3万ドル前後の差が出ます。
現金オファーの交渉力
融資条項のないオファーは売主にとって確実性が高く、価格交渉でも有利に働きます。取得費用の差と合わせて、現金の価値は金利差だけでは測れません。
それでも借りる意味
手元流動性の温存、他の運用との比較、為替のタイミング分散。借りる判断にも合理性があります。取得費用を含めた総コストで、ご自身の資金設計と照らして選びます。
よくある質問
購入費用のご相談で実際に多い質問です。
費用はいつ払いますか
売主側は何を払うのですか
日本からの送金で気をつけることはありますか
費用も含めてローンに組み込めますか
まずはご相談ください
検討中の価格帯と資金の形（現金・ローン）をお知らせいただければ、取得費用の総額を項目ごとに見積もります。予算組みの段階からご相談いただけます。
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