ニューヨーク市の物件を、Airbnbで回す前提で買ってはいけません。30日未満の短期賃貸は、ホストが同居しない限り原則違法です。2023年施行の市条例（ローカル・ロー18）により、短期賃貸には市への登録が義務で、登録にはホストの同居が条件になります。投資用に買った部屋を無人でAirbnbに出すことは、制度上できません。
投資物件をAirbnbに出すと何が起きるのか
ニューヨーク市で30日未満の賃貸を営むには、市への登録が必要です。登録の条件は、ホストがその住戸に居住し、宿泊中も同居すること、そして宿泊客は2名までです。所有者が住んでいない投資物件は、この条件を満たせません。登録なしで貸すと、ホストだけでなく仲介したプラットフォームにも罰則が及ぶため、AirbnbやVrboは未登録物件の掲載自体を受け付けません。
つまり「掲載できない」が実態です。収支計算をAirbnbの想定日額で組んで買うと、買った日から前提が成立しません。
30日以上なら自由に貸せるのか
市の条例上、30日以上の賃貸は短期賃貸の規制対象外です。ただしもう1つの壁があります。建物の規約です。コンドミニアムの多くは最低賃貸期間を規約で定めており、6ヶ月や1年を下限とする建物が珍しくありません。コープはさらに厳しく、転貸自体を理事会の承認制にしている建物が大半です。
| 貸し方 | 市の条例 | 建物の規約 |
|---|---|---|
| 30日未満（無人運用） | 原則不可（同居＋登録が条件） | ほぼ全建物が禁止 |
| 30日〜6ヶ月の中期 | 規制対象外 | 建物により可否が分かれる |
| 1年以上の通常賃貸 | 規制対象外 | コンドは概ね可・コープは承認制 |
最低賃貸期間と転貸の条件は募集資料には出てきません。建物の規約（バイローズ）を取り寄せて確認するしかありません。賃貸に出す前提で買うなら、オファーの前に規約を読むのが順序です。
収益物件として買うなら、何を前提に計算すべきか
1年以上の通常賃貸の相場賃料で組んでください。ニューヨークの賃貸需要は厚く、通常賃貸でも収支は組めます。30日以上の家具付き中期賃貸は、駐在や研修の需要があり通常賃料より高く貸せる場合がありますが、建物の規約が許すことが前提で、空室期間も長くなりがちです。上振れ要素として扱い、基本線には置かないのが安全です。
非居住者が賃貸に出す場合は、賃料への30%源泉徴収と純額課税の選択という税務の論点が別にあります。収支の手取りは、税引き後で比べてください。
一般論はここまでです。建物ごとの規約の確認と、賃貸前提の収支の組み立ては、物件を絞り込む段階でお手伝いできます。個別のご相談はお問い合わせフォームよりご連絡ください。実際にお手伝いした取引は取引実績に掲載しています。
短期滞在の選択肢と費用はニューヨーク短期滞在の記事に、転貸の規約とサブレットの実務はサブレットの記事に、非居住者の賃料課税はテナント管理の記事にまとめています。
よくある質問
投資用に買った部屋をAirbnbに出せますか。
出せません。ニューヨーク市で30日未満の賃貸にはホストの同居と市への登録が必要で、所有者が住まない投資物件は条件を満たせません。未登録物件はプラットフォームが掲載を受け付けません。
30日以上なら自由に貸せますか。
市の条例上は規制対象外ですが、建物の規約が壁になります。コンドの多くは最低賃貸期間を6ヶ月や1年と定め、コープは転貸自体を理事会の承認制にしている建物が大半です。
最低賃貸期間は募集資料に書いてありますか。
書いてありません。建物の規約を取り寄せて確認するしかありません。賃貸に出す前提で買うなら、オファーの前に規約を読むのが順序です。
収支は何を前提に組むべきですか。
1年以上の通常賃貸の相場賃料です。家具付きの中期賃貸は上振れ要素として扱い、基本線には置かないのが安全です。非居住者は賃料への30%源泉と純額課税の選択という税務の論点も別にあります。
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全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
