購入のご相談では、決済までの話が中心になります。ところが実際に大きいのは、その後です。
日本にお住まいのまま物件を保有される場合、毎年やることが決まっています。これを回す体制を先に作っておくかどうかで、所有の負担が変わります。
本日は、購入後の管理について整理してまいります。
CONTENTS
1. 誰が何を担うのかを分ける
まず、担い手を三つに分けて考えます。混同されやすい部分です。
①建物の管理会社。共用部の維持、設備、警備を担います。管理費で運営されており、住戸の中は対象外です。
②住戸の管理を任せる会社。ご自身の住戸の点検、入居者対応、修繕の手配を行います。別途契約が必要です。
③税務の担当。米国の申告を担う会計士です。日本側の申告とは別に必要になります。
結局のところ、管理費を払っていても、住戸の中は誰も見ていません。留守が長くなる場合、水回りの点検を定期的に入れておくのが確実です。
ニューヨークの冬は、暖房が止まると配管が凍結します。上階からの漏水は下階に及ぶため、賠償の話に発展します。不在時の暖房設定と、月に一度の見回りは費用に見合います。
2. 賃貸に出す場合の源泉徴収
物件を貸される場合、非居住者には賃料に対する源泉徴収の制度が適用されます。
原則として、賃料の総額に対して定率で源泉徴収され、経費を差し引く前の金額が課税の対象になります。これは実際の利益と一致しません。
そのため実務では、米国内の事業所得として申告する選択を行い、経費を差し引いた純額で課税を受ける形を取ります。管理費、固定資産税、修繕費、減価償却を差し引けるようになります。
この選択には所定の手続きが必要です。IRSの国際課税に関するページに制度の説明があります。実際の手続きは会計士とお進めください。
減価償却の前倒しについてはコストセグリゲーションの記事、税制の全体像はアメリカ不動産の税金の記事にまとめています。
あわせて、建物の規約で賃貸が認められているかを先にご確認ください。条件は転貸の記事にまとめています。
3. 毎年の作業を並べる
それでは、保有中に毎年発生する作業を表で整理します。
| 作業 | 頻度 | 担当 |
|---|---|---|
| 固定資産税の支払い | 年に複数回 | 所有者または代行 |
| 管理費の支払い | 毎月 | 口座引落の設定 |
| 米国の確定申告 | 年1回 | 米国の会計士 |
| 日本側の申告 | 年1回 | 日本の税理士 |
| 火災保険の更新 | 年1回 | 所有者 |
| 住戸内の点検 | 月1回が目安 | 管理を任せる会社 |
| 法人名義の年次報告 | 州により異なる | 登録代理人 |
※上記は一般的な作業です。物件と保有形態により内容は異なります。
4行目を忘れないでください。日本の居住者は、米国の不動産所得も日本で申告の対象になります。米国で納めた税は外国税額控除の対象になりますが、申告そのものは必要です。
最終行は法人名義で保有される場合です。年次報告と登録代理人の維持を怠ると、法人の登録が失効します。詳細は法人名義で買うべきかの記事にまとめています。
4. 建物からの連絡を受け取る体制
見落とされやすいのが、建物からの通知をどう受け取るかです。
管理組合からは、総会の案内、規約の変更、大規模修繕の決議、特別徴収の通知などが届きます。多くは郵送で、住戸宛てに送られます。
ご不在の住戸に届いた通知は、誰も読みません。気づかないうちに決議が済み、請求だけが後から届くということが起こります。
対策として、次の設定を購入直後に行っておかれることをご推奨いたします。
・管理会社への送付先を日本の住所または代理人に変更する
・電子メールでの通知を有効にする
・固定資産税の請求書の送付先も同様に設定する
・管理費を米国の口座から自動で引き落とす設定にする
・緊急時の連絡先として、現地で対応できる方を登録する
ここまでを整理すると、手続きの多くは購入直後の一度だけで済みます。決済が終わった直後に、まとめて設定してしまうのが確実です。
まとめ
海外から保有を続けることは、体制さえ作れば難しくありません。送付先の設定、自動引落、点検の依頼、会計士の確保。この四つを決済直後に済ませておけば、あとは年次の作業が回るだけです。
逆に、これを後回しにされると、通知の見落としと水回りの事故という二つの形で表に出てきます。
ニューヨークの物件と暮らしは動画でもご紹介しています。
YouTubeチャンネルとInstagramで、現地から継続して発信しております。
購入後の体制づくりと、会計士のご紹介を承っております。
よくある質問
建物の管理会社は住戸内の点検も担当しますか。
建物の管理会社は共用部の維持や設備、警備を担いますが、住戸の中は対象外です。住戸の点検や入居者対応、修繕の手配は別途契約する住戸の管理を任せる会社が担当するため、管理費を支払っていても住戸内は誰も見ていない状態になります。
賃貸に出す場合の源泉徴収制度はどういう仕組みですか。
非居住者が物件を貸す場合、賃料総額に対して定率で源泉徴収される制度が適用されます。これは経費を差し引く前の金額が課税対象となるため実際の利益と一致しません。実務では米国内の事業所得として申告し、経費を差し引いた純額で課税を受ける選択が行われます。
日本に住む所有者は米国での確定申告だけで済みますか。
日本の居住者は米国の不動産所得も日本で申告の対象になります。米国で納めた税は外国税額控除の対象になりますが、申告そのものは必要です。そのため年1回、米国の会計士に依頼して米国の確定申告を行い、日本の税理士に日本側の申告を行う必要があります。
建物からの通知を受け取るための対策は何ですか。
管理会社への送付先を日本の住所または代理人に変更し、電子メールでの通知を有効にします。固定資産税の請求書も同様に設定し、管理費を米国の口座から自動引き落としにします。さらに緊急時の連絡先として現地で対応できる方を登録しておくことが推奨されます。
English guides on reinventny.com
PRACTICE取得・保有・出口の実務（119件）
買うとき
- 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
- 日本から買う — 内見から送金までの実務
- 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
- アメリカの住宅ローン — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
- ニューヨークシティのコンドミニアム購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
- DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
- 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
- タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
- 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
- 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
- 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
- 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
- プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
- タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
- 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
- オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
- 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
- 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
- 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
- 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
- 新築か中古か — 費用構造から比べる
- ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
- Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
- アメリカ不動産の買い方 — 手続き・費用・注意点
- アメリカで家を買うときにつまずきやすい点 — 準備の順序で結果が変わる
- 利回りか、資産の置き場所か — ニューヨークを選ぶ理由の分かれ目
- コンドとコープの違い — 審査・費用・売りやすさ
- 賃貸と購入の総費用 — 税制とリスクまで含めて比べる
- オフマーケット物件 — 情報が回る経路と紹介を受ける準備
- バイヤーエージェント — 買主側につく担当の役割
- アトーニー（弁護士） — 契約と決済で担う役割
- 購入前のデューデリジェンス — 確認すべき書類と手順
- インスペクション — 何を見て、いくらかかるか
- 価格はどう決まるか — 鑑定と成約事例の読み方
- 買うのに何ヶ月かかるか — オファーから鍵の受け取りまで
- クロージング費用 — 内訳と節約できる項目
- マンションタックスと譲渡税 — 100万ドルを超えると変わること
- エスクロー — 仕組みと流れ、日本との違い
- タイトル保険の費用 — 必要な理由と保険料の決まり方
- 新築コンドのスポンサーユニット — 仕組みと交渉
- SSNなしで組むローン — 3つの方法を比べる
- 学区と価格の関係 — コンドミニアム相場の読み方
持っているあいだ
- 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
- 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
- 買った後の管理（この記事）
- 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
- テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
- 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
- アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
- 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
- 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
- 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
- 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
- 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
- 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
- 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
- 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
- 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
- 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
- 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
- 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
- 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
- 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
- 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
- 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
- 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
- マルチファミリー投資 — 収益構造と融資、見落としやすいリスク
- 賃料規制物件を買うと — レントスタビライゼーションの実際
- リノベーション — 管理組合の承認と工事の実際
- コストセグリゲーション — 償却を前倒しする調査の中身
- 不動産プロフェッショナル（REPS） — 給与所得の課税を下げる仕組み
- IRSの税務調査 — 備えておく書類
- 売らずに積み上げる — 担保に次を買い、課税を繰り延べる
- 商業不動産への投資 — 住宅との違いと市場の特徴
- ピエダテール税 — 日本に住む所有者のコンドは対象か
- 家賃凍結 — 貸している物件に効くのはどの住戸か
出すときと税務
- 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
- 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
- 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
- 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
- 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
- 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
- QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
- オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
- FIRPTAの源泉徴収 — 売却代金の15%と還付の手続き
- 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
- アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
- 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
- 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
- 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
- FIRPTAと外国税額控除 — 対象は確定税額。控除の年がずれる
- 売却の為替差益 — 取得日と売却日のTTMで譲渡所得が変わる
- ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
- 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
- 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
- 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
- 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
- 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
- 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
- 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
- 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
- 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
- C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
- 1031と日本の課税 — 米国で繰り延べても日本では課税される
- 相続したときの名義の移り方 — 検認と納税証明の順番
- プロベートの費用と期間 — 回避する方法
- 資産の種類で変わる相続 — 米国株・米国債・預金・不動産
- 日本の遺言書は使えるか — 現地で別に作る場合の線引き
- 名義変更でかかる費用 — 買った後に器を変える代償
- 住んでから貸すか、貸してから住むか — 順番だけで7万1,400ドル変わる
- 所得税ゼロの州で買う — 効く人と効かない人の境界線
市場を読む
- 今後10年の市場予測 — 投資家が見ておく5つの流れ
- 住宅不足はなぜ解消しないか — 供給ギャップと価格への影響
- 2026年のアメリカ不動産市場 — 金利と為替、地域差
- ニューヨーク住宅市場の現在地 — 価格動向とエリア別の需給
- なぜニューヨーク不動産なのか — 価値が残る7つの理由
- 利回りが高い州と都市 — 全米の順位と読み方
- アメリカ不動産投資の始め方 — 利回りと税制の基本
全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
