海外不動産で節税ができるという話の中心にあったのは、築22年超の木造中古住宅を4年で償却し、給与所得と相殺する方法でした。個人については、この相殺が2021年分の所得税から使えません。2020年度の税制改正で、国外中古建物から生じた損失のうち簡便法などで計算した減価償却費に相当する部分は、生じなかったものとみなされることになりました。
ただし、封じられたのは個人の損益通算です。法人名義での償却、米国側のコストセグリゲーション、1031交換による繰り延べ、外国税額控除は、いまも使えます。
そして償却は税を消すものではなく繰り延べるものです。償却した分だけ簿価が下がり、売却時の譲渡益が膨らみます。米国側には減価償却費の取戻し課税があり、非居住者の売却にはFIRPTAの源泉徴収もかかります。入口の節税額だけで判断すると、出口で取り戻されます。
改正後に何が残っていて、どの名義なら成立するのか、出口で何が起きるのかを順に見ていきます。
CONTENTS
1. アメリカの不動産節税制度の全体像
アメリカの不動産投資において最も重要な節税制度は、以下の5つが挙げられるでしょう。
①減価償却制度（Depreciation）
②同種資産交換（Like-Kind Exchange/セクション1031）
③住宅ローン利子控除（Mortgage Interest Deduction）
④固定資産税控除（Property Tax Deduction）
⑤コストセグリゲーション（Cost Segregation）
本記事では、それぞれについて詳細を解説していきます。
| 制度名 | 年間利用件数 | 平均節税額 | 適用条件 | 州による違い |
|---|---|---|---|---|
| 減価償却 | 約1,000万件 | $15,000 | 収入不動産所有 | 一部州で独自基準 |
| セクション1031 | 約20万件 | $250,000 | 45日/180日ルール | 全州共通 |
| 住宅ローン利子控除 | 約3,200万件 | $8,000 | 居住要件あり | 州で上限額異なる |
| 固定資産税控除 | 約2,800万件 | $10,000 | SALT制限あり | 税率が大きく異なる |
| コストセグリゲーション | 約10万件 | $100,000 | 専門家評価必要 | 一部州で独自規定 |
2. 各制度の詳細解説と活用戦略
2.1 減価償却制度の戦略的活用
減価償却は、不動産投資家の95%以上が活用している最も一般的な節税手法です。米国会計検査院のレポートによれば、2023年の減価償却による総節税額は約300億ドル（約4兆5,000億円）に達しています。
日本の不動産でも、そして減価償却といえば経営者の方にもお馴染みの資産の費用化です。
アメリカの償却期間は日本とは異なり、アメリカの不動産を日本の法人が所有することで、以下表右にある4年間での全額償却（木造の場合）を行うことが可能です。
その他、日米における建物の構造別の償却期間比較を、以下の通りまとめています。
| 不動産種別 （所有者） |
日本の不動産 （日本法人） |
米国の不動産 （米国法人） |
米国の不動産 （日本法人） |
|---|---|---|---|
| 償却期間 | 木造22年 SRC造47年 |
居住用27.5年 商業用39年 |
日本の償却期間を 適用可能 |
| 土地建物比率 | 時価評価 個別評価方式 |
固定比率 （地域により決定） |
米国の比率を 適用 |
| 償却方法 | 定額法/定率法 選択可 |
定額法 （MACRS） |
日本基準の 償却方法可 |
| 特例措置 | – | – | 臨時償却可能 （一定要件）木造の場合：4年 鉄骨造の場合：7年 SRC造の場合：10年 |
| 部分償却 | 建物付属設備のみ | コストセグ可能 | 米国基準の コストセグ可 |
| 償却限度 | 取得価額の95% | 取得価額の100% | 日本基準の 95%を適用 |
この表についての補足：
1. 日本法人が米国不動産を保有する場合、基本的に日本の減価償却基準を適用できますが、現地での申告では米国基準による計算も必要となります。
2. 土地建物比率については、米国での申告時は現地基準に従う必要があります。
3. 特例措置（臨時償却）は、一定の要件を満たす日本法人の場合に適用可能です。「耐用年数の短縮の特例」または「耐用年数短縮特例」とも呼ばれ、法人税法施行令第57条に規定されています。
2.2 セクション1031取引の実務
セクション1031とは、IRSの規定により、事業用または投資用の不動産を同種の不動産と交換する際に、譲渡益課税を繰り延べることができる制度です。2017年の税制改革以降、不動産以外の資産は対象外となっています。
セクション1031は、年間約1,000億ドル（約15兆円）規模の取引で活用されています。連邦準備制度理事会の分析によれば、この制度を活用した投資家の平均節税額は25万ドル（約3,750万円）に達します。
重要な要件として、
– 45日以内の代替物件の特定
– 180日以内の取引完了
– 同等以上の価値を持つ物件への交換
– 適格仲介業者（QI）の利用
などが挙げられます。
2.3 住宅ローン利子控除の最新動向
アメリカの住宅ローン利子控除は、住宅ローンの支払利子を所得から控除できる制度です。最大で年間75万ドル（1.1億円）までの借入に対する利子が控除可能で、第一住宅と第二住宅の両方が対象となります。
例えば、年間の支払利子が3万ドル（450万円）の場合、その全額を課税所得から控除できます。これにより、税率35%の納税者であれば、1.05万ドル（157.5万円）の節税効果が得られます。
控除を受けるには、Form 1098（利子支払報告書）をもとに確定申告を行います。期間の制限はなく、ローン完済まで毎年控除を受けることができ、所得制限も実質的にありません。
住宅ローン利子控除は、財務省の最新レポートによると、2025年の控除上限額は以下のように設定されています。
– 既存住宅ローン（2017年以前）：100万ドル（約1億5,000万円）まで
– 新規住宅ローン（2018年以降）：75万ドル（約1億1,250万円）まで
2.4 固定資産税控除の地域差
この制度は、支払った固定資産税を連邦所得税の課税所得から控除できる制度です。ただし、2017年の税制改革法（Tax Cuts and Jobs Act）により、州・地方税控除（SALT：State And Local Tax）の一部として、年間上限額が10,000ドル（150万円）に設定されています。
【具体例】 もし固定資産税として年間15,000ドル（225万円）支払っている場合は、以下となります。
- 控除可能額は10,000ドル（150万円）が上限
- 納税者の限界税率が35%の場合、最大3,500ドル（52.5万円）の節税効果
【重要なポイント】
- 事業用不動産の場合は、この上限の対象外
- スケジュールAで項目別控除を選択する必要あり
- 固定資産税の前払いは、支払った年度での控除が原則
- 住宅購入時に精算した固定資産税も控除対象
固定資産税控除は、州によって大きく異なります。
Tax Foundationの調査によれば、2025年の実効税率は以下となります。
– カリフォルニア州：1.25%
– ニューヨーク州：1.72%
– テキサス州：1.81%
– フロリダ州：0.89%
2.5 コストセグリゲーションの実践
コストセグリゲーションとは、商業用不動産の減価償却を最適化するための税務戦略です。
商業ビル以外に、コンドミニアムやアパート、一軒家など貸し出す物件も対象になります。ただし以下の条件が必須です。
- 資産が事業用または投資用であること
- 2017年9月27日以降に取得した物件であること
また、物件価格が50万ドル（7,500万円）以上であることが推奨（コスト効率の観点）されます。
IRSのガイドラインによれば、賃貸住宅の場合、通常15-30%程度の資産を加速償却の対象とすることが可能とされています。
建物全体を一括で償却するのではなく、建物の各構成要素を個別に分析し、それぞれに適切な償却期間を適用することで、初期の減価償却費を最大化し、キャッシュフローを改善する手法です。
【具体例】
500万ドル（7.5億円）の商業ビルを購入した場合、
通常の減価償却
– 建物全体を39年で定額償却
– 年間償却額：約128,205ドル（1,923万円）
コストセグリゲーション適用後
– 建物本体（39年）：60%
– 内装設備（15年）：25%
– 電気設備（7年）：10%
– 家具・備品（5年）：5%
これにより、購入後5年間の減価償却費を約30-40%増加させることが可能です。
IRS（内国歳入庁）のガイドライン（「Publication 946: How to Depreciate Property」）では、以下の項目が短期償却の対象として認められています。
– 取り外し可能な間仕切り
– カーペット
– 特殊照明設備
– 電気配線の一部
– 空調設備
– 配管設備
2.6 ボーナス償却は取得した日で結論が変わります
ボーナス償却は、耐用年数の短い設備部分について、初年度にまとめて経費計上できる制度です。コストセグリゲーションで切り出した5年・7年・15年の資産が対象になります。
この制度は2017年の税制改正で導入されたあと、段階的に縮小する予定で進んでいました。その後2025年の法改正により、取得日が一定の日より後であれば100%が使える形に戻っています。
つまり、同じ物件でも取得日が数か月違うだけで初年度の経費が大きく変わります。買う前に取得日と適用割合をCPAに確認してください。決算期をまたぐ場合は、クロージング日を動かすだけで結果が変わることがあります。
2.7 売却したときに戻ってくる税金を先に計算しておく
減価償却は税金を消す制度ではなく、払う時期を後ろにずらす制度です。売却時に取り戻されます。ここを見ずに保有中の節税額だけで判断すると、出口で足元をすくわれます。
| 項目 | 税率と扱い |
| 減価償却の取り戻し（unrecaptured Section 1250 gain） | それまでに計上した償却費の分は最大25%で課税されます |
| 値上がり益（long-term capital gain） | 保有1年超で0%・15%・20%のいずれか。所得水準で決まります |
| 純投資所得税（NIIT） | 一定の所得を超える場合に3.8%が上乗せされます |
| 州税 | 州ごとに別途かかります。州によっては非居住者への源泉もあります |
| FIRPTA源泉 | 売主が非居住外国人の場合、原則として売却総額の15%が源泉徴収されます |
FIRPTAは利益ではなく売却総額にかかる点に注意してください。1億円で売れば1,500万円相当が先に差し引かれ、確定申告で精算します。売却の資金計画を立てるときは、この立て替え分を計算に入れておく必要があります。
取り戻しを避けたい場合の選択肢が1031交換です。ただし期限が厳格で、売却から45日以内に次の物件を特定し、180日以内に取得を完了させる必要があります。
3. 投資家特有の注意点と活用戦略
投資家の場合、IRSの国際課税ガイドラインに基づき、以下の点に特に注意が必要です。
1. 居住者ステータスによる適用可否
– 非居住者でも活用可能：減価償却、セクション1031
– 居住者のみ活用可能：住宅ローン利子控除の全額
2. 日米租税条約の影響
– 二重課税の回避
– 源泉税率の軽減
– 情報申告義務
3.4 非居住者が持つときの名義。個人とLLCと信託
日本にお住まいのまま買う場合、名義の選び方で毎年の申告と、亡くなったときの扱いが変わります。買う前に決めておくべき項目で、あとから移すと譲渡とみなされることがあります。
| 名義 | 毎年の扱い | 相続のとき |
| 個人 | 賃貸収入は原則30%の源泉徴収です。実額での課税を選ぶ届出をすれば、経費を引いた利益に対する課税に切り替わります | 非居住外国人の米国資産にかかる連邦遺産税の基礎控除は6万ドルしかありません |
| 米国LLC | 構成員課税が基本です。持ち主が1人なら個人と同じ扱いになります | 持分が米国資産と見られるかどうかで結論が変わります。単純な回避策にはなりません |
| 信託や外国法人 | 設計次第で遺産税の対象から外せる場合があります | 維持コストと申告義務が増えます。金額が大きい場合に検討します |
日本の相続税の基礎控除に慣れていると、6万ドルという数字は見間違いのように見えます。しかし非居住外国人にはこれが適用されます。数億円規模の物件を個人名義で持ったまま万一のことがあれば、残されたご家族が米国で申告と納税を迫られます。
賃貸に出す場合は、実額課税を選ぶ届出をしているかどうかで手取りが大きく変わります。届出をしていないと、経費を引く前の家賃総額に対して源泉徴収されます。
4. 2025年の改正で実際に決まったこと
ここは書き換えました。以前この節には「減価償却ボーナスの段階的縮小」「セクション1031の適用要件厳格化」という予定が書かれていましたが、実際には逆の結果になりました。2025年7月に成立した法律で決まったのは次のとおりです。
①ボーナス償却は100%に戻り、恒久化されました。2025年1月19日以後に取得して事業に供用した資産が対象です。段階的な縮小は起きていません。②セクション1031は変更されていません。適用要件の厳格化は行われませんでした。③コストセグリゲーションの申告要件も変わっていません。④SALT控除の上限は4万ドルに引き上げられました。2026年から2029年は毎年引き上げられ、2030年に1万ドルへ戻ります。⑤遺産税の基礎控除は1,500万ドルで恒久化されました。一時期語られた廃止は行われていません。
法案の段階で語られた内容と、成立した内容は違います。案の段階のものを前提に物件を買わないでください。取得の前に、その時点で成立している条文で確認します。
5. 日本側の税制。2020年度改正で何が変わったか
ここまで見てきたのはアメリカ側の制度です。ところが、日本にお住まいの方にとって同じくらい重要なのが日本側の税制です。検討されている方の多くが、この改正をご存じないままご相談にいらっしゃいます。
かつては、アメリカの中古物件を個人で購入し、短い年数で減価償却を取って赤字を作り、日本の給与所得や事業所得と損益通算するという方法が広く使われていました。
この方法は、2020年度の税制改正で個人については使えなくなりました。2021年分の所得税から、国外中古建物の減価償却費によって生じた不動産所得の損失は、なかったものとみなされ、他の所得と通算できません。
押さえておくべき点は次の3つです。
①対象は個人のみ。法人がアメリカの建物を保有する場合、この制限はかかりません。償却は従来どおり損金に算入できます。名義の選択が節税の設計そのものになったということです。
②売却時に調整される。なかったものとみなされた償却費は、売却時の取得費から差し引かれません。つまり譲渡所得の計算で戻ってくる形になっており、二重に不利になる仕組みではありません。
③アメリカ側の償却は生きている。この改正は日本の所得税の話です。アメリカの申告では、本記事で解説した減価償却もコストセグリゲーションも引き続き使えます。米国で納めた税金は、日本の申告で外国税額控除の対象になります。
以上を踏まえると、個人で買うか法人で買うかによって、償却の効き方が根本から変わります。ニューヨークでの法人名義の実務は法人名義で買うべきかの記事、償却の前倒しはコストセグリゲーションの記事にまとめています。
日米それぞれの申告は、両国の制度を知る会計士と進めてください。当社では体制づくりからご紹介しております。
5.1 改正の射程を正確に押さえる
2020年度（令和2年度）の改正でよく誤解されるのが、対象の範囲です。何でも使えなくなったわけではありません。線引きは次のとおりです。
| 対象になるもの | 個人が持つ、国外にある中古の建物。2021年分以降の所得が対象です |
| できなくなったこと | その不動産所得が赤字になった場合、減価償却費に相当する部分の赤字は生じなかったものとみなされます。給与所得などとの損益通算に使えません |
| 対象にならないもの | 法人が持つ場合は対象外です。新築も対象外です。国内不動産も対象外です |
| 売却したとき | 生じなかったものとみなされた償却費は、譲渡所得の計算上、取得費から差し引かれません。保有中に使えなかった分が売却時に効いてきます |
従来は、木造の中古建物について簡便法で4年といった短い耐用年数を使い、大きな償却費を作って給与所得と相殺する形が広く行われていました。この一点が塞がれた、というのが改正の中身です。
したがって、法人で保有する場合の設計は残っています。また、不動産所得の中で他の物件の黒字と相殺することは引き続き可能です。個人と法人のどちらで持つかは、この改正を前提に決めることになります。
米国側で払った税金は外国税額控除で調整しますが、その前提になるのが日米租税条約の枠組みです。
節税以外の観点も含めた全体像は海外不動産投資のデメリットの記事で、対処できるものとできないものを分けて整理しています。
まとめ
アメリカの不動産節税制度は、適切に活用することで投資効率を大きく向上させることができます。JPモルガンの2024年市場予測では、今後もこれらの制度の重要性は増すと指摘しています。
特に注目すべきは、複数の制度を組み合わせた総合的な節税戦略の構築です。例えば、セクション1031を活用した物件の入れ替えと、コストセグリゲーションによる償却の最適化を組み合わせることで、より効果的な節税が可能となります。
いかがでしたでしょうか。
購入の段階でかかる費用と税金は、物件タイプとエリアの選び方にまとめてあります。
TAX STRATEGY
税務の設計に関する記事
日米で税制そのものがどう違うかは日本とアメリカの税制の違いの記事に、アメリカ不動産の収益構造はアメリカ不動産投資ガイドにまとめています。
よくある質問
減価償却制度は米国の不動産投資においてどれほど一般的ですか。
減価償却は不動産投資家の95%以上が活用している最も一般的な節税手法です。2023年の総節税額は約300億ドルに達しており、日本法人が米国不動産を所有する場合は木造で4年間の全額償却が可能となる特例措置も存在します。
セクション1031取引を行う際に守るべき期限はどのくらいですか。
セクション1031取引では売却から45日以内に代替物件を特定し、180日以内に取引完了させる必要があります。この制度を活用した投資家の平均節税額は25万ドルに達し、事業用または投資用の不動産を同種と交換することで譲渡益課税を繰り延べられます。
住宅ローン利子控除で最大いくらまでの借入利子が対象になりますか。
住宅ローン利子控除は最大で年間75万ドルまでの借入に対する利子が控除可能で、第一住宅と第二住宅の両方が対象となります。2018年以降の新規住宅ローンが該当し、既存住宅ローンは100万ドルまで認められています。
非居住外国人が米国資産を個人名義で相続する際の基礎控除額は幾らですか。
非居住外国人の米国資産にかかる連邦遺産税の基礎控除は6万ドルしかありません。数億円規模の物件を個人名義で持ったままの場合、残されたご家族が申告と納税を迫られるリスクがあり、信託や外国法人での設計検討が必要です。
English guides on reinventny.com
同じところでつまずいた事例のまとめはアメリカ不動産投資の失敗は5つに集まるに、海外不動産そのものの弱点は海外不動産投資のデメリットは4つにまとめています。
PRACTICE取得・保有・出口の実務（55件）
買うとき
- 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
- 日本から買う — 内見から送金までの実務
- 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
- 住宅ローンの組み方 — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
- コンドミニアムの購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
- DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
- 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
- タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
- 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
- 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
- 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
- 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
- プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
- タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
- 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
- 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
持っているあいだ
- 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
- 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
- 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
- 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
- テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
- 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
- アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
- 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
- 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
- 改正後に残った節税の道（この記事）
- 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
- 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
- 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
- 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
- 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
- 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
出すときと税務
- 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
- 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
- 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
- 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
- 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
- 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
- QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
- オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
- FIRPTAの源泉徴収 — 売却代金の15%と還付の手続き
- 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
- アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
- 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
- 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
- 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
- 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
- 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
- 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
- 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
- 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
- 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
- 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
- C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
