様々なメリットをもたらしてくれるアメリカの不動産投資。概要を理解している方は多いのではないかと思われますが、実は多くの知っておきたい深いポイントがございます。
そこで、今回はアメリカ不動産投資のメリットを、魅力的な5つに絞って解説いたします。ぜひ、最後までご覧ください。
CONTENTS
アメリカ不動産5つのメリットとは？
アメリカ不動産投資は、主に以下5点のメリットがあります。
- 中古物件でも不動産の価値が下がりにくい
- コストセグリゲーション法で減価償却の一部を加速できる
- 安定したインカムゲインが狙える
- アメリカ独自の魅力的な税制優遇が受けられる
- 手堅く成長著しいキャピタルゲインが狙える
なぜ、日本の不動産投資にはない魅力的なメリットが多いのでしょうか？一言で結論付けるとすると、成長著しく世界一の経済大国であるアメリカは、多くの人が集まる観点から、キャピタルゲイン・インカムゲインともに期待できるものが大きいためです。
なお、経済的なベネフィット以外にも、以下のようなメリットもあります。移民やビザ取得に関しては、ぜひ当社Reinvent NYまでご相談ください。
- E-2ビザを取得してアメリカへ移住が可能
| メリット | 内容 | 特に効く名義 |
|---|---|---|
| 価値が下がりにくい | 中古住宅が取引の中心で、築年数による値下がりが日本より緩やか | 個人・法人とも |
| 減価償却を前倒しできる | コストセグリゲーションで建物の一部を短い年数で償却 | 法人 |
| 運用益の両取り | 人口増を背景に賃料と価格の両方を狙える | 個人・法人とも |
| 課税の繰り延べ | 1031エクスチェンジで売却益の課税を次の物件へ繰り延べ | 個人・法人とも |
| 移住の選択肢 | 事業投資と組み合わせてE-2ビザでの移住も視野に入る | 個人 |
中古物件でも不動産の価値が下がりにくい
アメリカの不動産は、中古物件でも価格が下がりにくい特徴があります。なぜなら、アメリカ不動産市場の8〜9割は、中古物件が占めているからです。
理由は様々ですが、最も大きな要因にアメリカ不動産の寿命が長いことが挙げられます。この根拠は、解体された不動産の平均築年数を見ると明らかです。
正確な統計データは存在しませんが、国土交通省の資料によると、アメリカの住宅の平均寿命は50年を超えているのです。ニューヨークなどの大都市では、100年越えの物件も珍しくありません。
30年程度の日本の木造住宅と比較しても、かなり長寿命です。中古物件でも下がりにくくなる最も大きな根拠といえるでしょう。
中古市場を熱くするアメリカ不動産の背景
では、どうしてアメリカの不動産市場は、中古物件が主流なのでしょうか？その理由をひも解くために、アメリカ不動産の背景を解説します。
アメリカ国土は広大な土地を有するため、不動産価格における土地の占める割合が低い傾向にあります。そのため、建物の割合が高い傾向にあり、比率を平均すると土地2割：建物8割と言われるほどです。
前述した、建物が長寿命である点を加味すると、さらに建物の価値を高めてしまいます。長く使える中古物件であれば、需要が下がることはありません。そうなると、新築よりもお手頃な中古に人気が集中します。
高価値・高寿命が、アメリカ不動産の中古市場を熱くしており、結果的に不動産価格を下げにくくしているのです。
コストセグリゲーション法で減価償却の一部を加速できる
コストセグリゲーション法とは、コスト（費用）とセグリゲーション（分別）を組み合わせた言葉であり、減価償却を加速させる節税方法の一種です。
投資目的で得た不動産を減価償却する際、詳細な費用を分類することは手間がかかるため、購入にかかった費用を一括して計上することがほとんどです。
費用を一括計上すると、本来なら早期に減価償却が可能な資産も時間がかかるため、コストセグリゲーション法では動産と不動産に細かく分類します。そして、動産の減価償却を本来の減価償却期間に即して行います。そうすることで、減価償却がスピードアップでき、節税に繋がるのです。
唯一の注意点は、手間のわりには得られる効果が少ないことです。また、コストセグリゲーション法を行う際は、専門業者にレポートの作成を依頼する必要があり、費用がかかります。
しかし、確実に節税できるため、1円でも多く節税したい方にはおすすめです。
さらに加速度的に減価償却が可能な法人限定の加速度償却とは
アメリカ不動産の減価償却による節税は、コストセグリゲーション法だけではありません。法人限定ですが、不動産の加速度償却が可能です。
加速度償却とは、築22年以上の木造であれば、4年という脅威的なスピードで減価償却できる制度です。まるでチートとも言えますが、正当に認められている方法で、税金の絶大な圧縮効果が期待できます。
コストセグリゲーション法よりも、大きな節税が可能です。加速度償却が適用できる状況であれば、積極的に検討しましょう。
インカムゲインもキャピタルゲインも、日本ではあり得ない運用益も実現可能
キャピタルゲイン（売却益）・インカムゲイン（家賃収入）を問わず、アメリカへの不動産投資は、日本では考えにくい収益性の高さが魅力です。
第一に挙げられる要因はアメリカの掲げる多様性の影響といえます。アメリカの掲げる多様性は、移民に対して寛大であるため、世界中から人が集まる環境が整っています。
近年の経済好調を受けて、移住・観光を問わず、人が集まる状況です。不動産需要が高まることは言うまでもありません。
人が集まることで不動産収入に直結するインカムゲインが上昇し、人気が高まることで不動産の価値が高まり、キャピタルゲインを高めることに繋がります。
いずれの結果も人口が減少し、消滅可能性自治体の存在が危ぶまれる日本では、考えにくい運用益の高さといえるでしょう。
アメリカの多様性が生んだ人口集中と不動産需要の増加の本質
ただ多様性を掲げるだけで、世界中から人が集まるという事実には、納得しがたい点があります。その解を導く上でヒントになるのが、実質賃金の上昇です。
実質賃金とは、給料の手取り額に物価上昇や税金を加味した賃金のことです。極端な例ですが、年収を日本円で1,000万円稼いでいたとしても、パン1個の市場価格が10万円だとすると十分な稼ぎとはいえません。
現在のアメリカでは、物価上昇に伴って実質賃金も上昇しています。これが、アメリカを人気国に押し上げている最大の理由です。
アメリカ独自の魅力的な税制優遇が受けられる
せっかく不動産投資で収益を上げても、税金であまり残らない事態に陥ると、本末転倒です。そこで、アメリカ不動産の魅力の一つである、1031 Tax Exchangeについて解説します。
1031 Tax Exchangeとは売却で得た収益を、新たな不動産購入に充当することで、納税を先送りできる制度です。
不動産は水物と言われており、自分が好きなタイミングでの購入・売却が難しいものです。利益が大きく出てしまった年に売却してしまったのであれば、多額の税金を支払わなければなりません。
そんな時に1031 Tax Exchangeを活用することで、収益が減少したタイミングまで、納税義務を先送りできる可能性があります。
1031 Tax Exchangeには、条件があります。次章で詳しく解説しておりますので、続きをご覧ください。
1031 Tax Exchangeを利用するために必要な条件
1031 Tax Exchangeを利用するには、以下の7つの条件を守らなければなりません。
- 事業用または投資用不動産の売却時
- 同種性の資産へ再投資が必要
- 不動産投資の場合は性質や用途が同じ物件でなければならない
- 資格を保有している仲介業者への依頼が必要
- 売却後45日以内に次の不動産購入リストを提出
- 売却後180日以内に不動産を購入する必要がある
- 同等または高価値の不動産でなければならない
同種性の資産への投資とは、不動産から不動産への投資・動産から動産への投資・有価証券から有価証券への投資などを意味します。つまり不動産から有価証券へ切り替えるなど、資産の同種性が保てない場合の投資には、1031 Tax Exchangeは認められないということです。
また、不動産の性質・用途も同じでなければならず、居住用不動産から居住用不動産・事業用不動産から事業用不動産など、厳しい審査が行われます。当然、投資を行うものが同一納税者でなければならない点は、言うまでもありません。
E-2ビザを取得してアメリカへ移住が可能
E-2ビザは、アメリカと通商条約を締結している条約国の国民に対して発行できるビザです。投資家や経営者が、アメリカ国内で事業を行う場合に発行されます。
条約国である日本の投資家・経営者に対しても、5年間の有効期限付きのE-2ビザが発行されます。
配偶者および21歳未満の未婚の子供にも有効で、何度でも更新できます。一時居住用ビザのため、永住はできませんが、移住は可能です。
手続きが迅速な点も有効で、「ハワイに移住したい」と思った場合には、ハワイの不動産投資に着手して、E-2ビザで移住するといった選択肢も可能です。
唯一の注意点は、永住権とリンクしていない点にあります。次章では、E-2ビザからの永住について解説します。
グリーンカードを取得する永住も可能
E-2ビザは、あくまでも一時居住が目的のため、永住はできません。しかしグリーンカードを取得することで、永住が可能です。
E-2ビザとグリーンカードには、直接的なつながりはありません。ですが、E-2ビザを保有した状態でビジネスで実績を出し続けることは、グリーンカードの審査に有利に作用します。
他にもE-2ビザに関連した事業で、アメリカ現地で雇用を生むなども、審査にはプラス要素です。永住を希望する場合、弁護士などの専門家に相談し、できることは積極的に取り組むことをおすすめします。
アメリカ移住に関しては、当社にぜひご相談ください。
ニューヨークのコンドミニアムについては、価格帯の実数と名義の設計をコンドミニアム購入のガイド（価格相場と手順、費用）にまとめています。主要建物の1平方フィートあたりの実勢価格も掲載しています。
ニューヨーク、ドバイ、シンガポール、ロンドン、東京の価格・税・外国人規制を並べた一覧は世界主要都市の不動産比較にまとめています。
実際にどの州・都市の利回りが高いかは全米の利回り比較の記事で具体的な数字を出しています。
住宅系だけでなく商業不動産投資の記事もあわせてどうぞ。
メリットの裏側にあるデメリットは海外不動産投資のデメリットの記事にまとめています。
まとめ
今回はアメリカ不動産投資のメリットを5つに絞ってお届けしました。メリットがたくさんあるアメリカの不動産投資の中で、特に魅力的なものを以下の5点に絞って解説しました。
- 価値が下がりにくい
- 減価償却を加速できる
- 日本ではあり得ないインカムゲイン、キャピタルゲインも
- アメリカ独自の税制優遇
- アメリカへの移住が可能
どの利点がどれだけ効くかは、個人で持つか法人で持つかで大きく変わります。物件より先に、名義と税務の設計からご検討ください。
アメリカ移住をお考えの方、投資額が少ないケース、アメリカで実績・ヒストリーがないケースから、どのような内容でもご相談ください。親身で誠実なご対応をお約束申し上げます。詳細は以下です。
※当社は移民法上の法的申請代理を行う法律事務所ではありません。法的助言および申請書提出は移民弁護士が担当します。
ニューヨークに絞ってお考えの場合は、ニューヨーク不動産投資ガイドにまとめてあります。
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実際にご支援した取引と、お客様の声
記事の内容がご自身のケースに当てはまるかどうかは、実際の事例をご覧いただくのが早いと思います。
戸数の多い物件を一棟で持つ場合はマルチファミリー投資の記事を、日本の不動産と数字を並べて見たい場合は日米の不動産投資の比較記事を、都市の選び方はアメリカで家を買う都市の比較記事をご覧ください。
よくある質問
アメリカの住宅は中古物件でも価値が下がりにくい理由は何ですか。
アメリカの住宅は寿命が長く、国土交通省の資料によると平均寿命は50年を超えています。ニューヨークなどの大都市では100年越えの物件も珍しくありません。また、土地の価格割合が低く建物の割合が高いため、長寿命な建物の価値が高く維持され、中古市場で需要が下がりません。
コストセグリゲーション法によって減価償却を加速させる仕組みはどのようなものですか。
コストセグリゲーション法では、購入費用を一括計上するのではなく、動産と不動産に細かく分類します。これにより、本来なら早期に減価償却が可能な資産も時間がかかる問題を解決し、動産の減価償却を本来の期間に即して行うことで、減価償却をスピードアップさせ節税に繋げます。
法人でアメリカ不動産投資を行う場合、加速度償却制度はどのような効果がありますか。
法人限定の加速度償却制度では、築22年以上の木造物件であれば4年という脅威的なスピードで減価償却が可能です。これは正当に認められている方法であり、コストセグリゲーション法よりも大きな節税効果が期待でき、税金を絶大に圧縮できるため、適用状況があれば積極的に検討すべきです。
1031 Tax Exchange制度を利用するにはどのような条件を満たす必要がありますか。
事業用または投資用不動産の売却時で、同種性の資産への再投資が必要です。性質や用途が同じ物件でなければならず、資格を保有する仲介業者への依頼も必須です。また、売却後45日以内に購入リストを提出し、180日以内に同等または高価値の不動産を購入する必要があります。
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