US REAL ESTATE INVESTMENT ／ CALIFORNIA

カリフォルニア州の不動産投資｜物件価格・利回り・5年の値上がり率

全米で最も物件価格が高い州のひとつです。表面利回りは低い一方、供給規制が厳しく需要が途切れないため、値上がりで取るタイプの市場になります。

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Key Figures

カリフォルニア州の投資判断に使う4つの数字

住宅価格と家賃はZillowの指数（2026年6月時点）、5年上昇率は2021年6月との比較です。表面利回りは州内主要都市の中央値を取っています。

$775,549

中位住宅価格

+16.8%

過去5年の価格上昇率

4.22%

表面利回り（主要都市の中央値）

0.7%前後

実効固定資産税率の目安

表面利回りは年間家賃を物件価格で割ったグロスの数字です。固定資産税、管理費、修繕費、空室は含みません。

Price History

過去10年で価格はどう動いたか

2016年から2026年までの中位住宅価格の推移です。直近5年では+16.8%となりました。

Why This State

投資先としてカリフォルニア州を見るときの3つの論点

供給が増えない構造

沿岸部は用途地域と環境規制で新規供給が絞られています。人口が横ばいでも住戸が増えないため、価格の下値が固くなりやすい市場です。

産業の集積が家賃を支える

半導体、ソフトウェア、バイオ、エンタメが州内に分散して集積しています。特定業種が不調でも州全体の賃料が一気に崩れにくい構造です。

利回りより値上がり

表面利回りは3%台が中心で、家賃収入だけでローン金利を賄うのは容易ではありません。自己資金比率を上げ、保有期間を長く取る前提の投資になります。

Key Cities

カリフォルニア州の主要都市と数字

同じ州でも都市によって価格帯と利回りはまったく違います。投資の目的に近い都市から見てください。

ロサンゼルス

LOS ANGELES

$949,479

中位価格

$2,773

月額家賃

3.5%

表面利回り

全米第2の都市圏で、賃貸需要の層が最も厚いエリアです。ダウンタウンの再開発と郊外の戸建てで性格が大きく異なるため、投資目的に合わせた地区選びが要になります。

サンフランシスコ

SAN FRANCISCO

$1,395,852

中位価格

$4,401

月額家賃

3.78%

表面利回り

テック企業の在宅勤務定着で価格が調整した数少ない大都市です。5年前とほぼ同水準まで戻っており、底値圏での取得を狙う投資家の関心が戻りつつあります。

サンディエゴ

SAN DIEGO

$1,002,065

中位価格

$3,038

月額家賃

3.64%

表面利回り

海軍関連と生命科学が雇用を支え、人口流入が続いています。州内の大都市では過去5年の上昇率が最も高い部類です。

Net Yield

諸経費を引くと利回りはどこまで下がるか

表面利回りから、固定資産税と運営コストを引いた概算です。運営コストは年間家賃の21%（管理8%・空室5%・修繕8%）で置いています。

都市	物件価格	月額家賃	表面利回り	年間コスト概算	実質利回り概算
ロサンゼルス	$949,479	$2,773	3.5%	$13,634	2.1%
サンフランシスコ	$1,395,852	$4,401	3.78%	$20,861	2.3%
サンディエゴ	$1,002,065	$3,038	3.64%	$14,670	2.2%

固定資産税は実効0.7%前後で計算しています。実際の税額は郡と学区で大きく異なります。ローンを使う場合はこの数字から金利負担を引いてください。

Tax

カリフォルニア州の税金と保有コスト

実効固定資産税率	0.7%前後
州所得税	あり（累進、最高13.3%）
非居住者の売却時	FIRPTAにより売却代金の15%が源泉徴収されます。確定申告で精算しますが、資金繰りに影響するため事前の把握が必要です。FIRPTAの解説を読む

住民投票で決まったProposition 13により、課税評価額は取得時の価格を基準にし、年2%を超える引き上げができません。長く持つほど税負担が相対的に軽くなる一方、買った瞬間の評価替えで前所有者より税額が跳ね上がる点に注意が必要です。

税率は制度改正で変わります。実際の申告と納税は米国の会計士にご確認ください。当社は税務助言を行いません。

Risk

買う前に確認しておくこと

テナント保護が全米でも強い州です。立ち退きの手続きに時間がかかり、家賃の引き上げ幅にも上限が設けられている自治体があります。空室が出たときの入れ替えコストと、条例の内容を購入前に必ず確認してください。

Compare

主要10州を並べて比べる

価格、値上がり、利回り、税負担は州ごとに大きく違います。州名をクリックすると各州のページに移動します。

州	中位住宅価格	5年上昇率	表面利回り	固定資産税	州所得税
カリフォルニア州	$775,549	+16.8%	4.22%	0.7%前後	あり
ハワイ州	$836,741	+18.3%	4.16%	0.3%前後	あり
イリノイ州	$298,871	+29.7%	7.15%	2.0%前後	あり
ジョージア州	$335,358	+26.2%	6.15%	0.9%前後	あり
フロリダ州	$378,126	+25.3%	6.55%	0.8%前後	なし
ニューヨーク州	$525,947	+30.0%	6.03%	州平均1.5%前後	あり
テキサス州	$302,999	+14.8%	6.24%	1.6%前後	なし
アリゾナ州	$422,822	+15.2%	4.63%	0.5%前後	あり
オハイオ州	$251,502	+30.4%	6.94%	1.4%前後	あり
マサチューセッツ州	$672,867	+26.4%	4.79%	1.1%前後	あり