不動産管理と売却
買ったあとに何をするのか、売るときに何が起きるのか。アメリカの賃貸管理と売却の実務を整理いたしました。ご購入後のご管理からご売却まで、当社が一貫してお引き受けいたしますので、ご安心ください。
このガイドでわかること
- 賃貸管理で実際に誰が何をするのか
- 日本にお住まいのままご保有になる場合の進め方
- ご売却の流れと、決まるまでにかかる期間
- ご売却時にかかる費用と、非居住者に適用される源泉徴収
賃貸管理は何をする仕事か
アメリカの賃貸管理は、ご入居者を決めて終わりではございません。契約期間中とご退去時に発生する実務のほうが量がございます。以下はすべて当社でお引き受けする範囲です。
募集と内見
掲載写真の手配、募集条件の設定、内見のご対応。賃料は同じ建物の直近の成約から逆算いたします。
入居審査
収入証明、信用情報、前の家主からの照会。ここを厳格にすることが、後のトラブルを最も減らします。
契約と入居
リースの作成、デポジットの受領と保管、ビルへの搬入申請、鍵のお引き渡し。
賃料の回収
毎月の入金確認と、遅延時の督促。滞納は初動の速さで結果が変わります。
修繕の手配
設備の故障対応、業者の手配と立ち会い、費用のご承認。緊急時の窓口も含みます。
退去と精算
ご退去時の点検、原状回復の範囲の判断、デポジットの精算。州法で期限が定められております。
ご委託時の管理手数料は、物件の種類、戸数、業務の範囲によって決まります。一律の料率ではございませんので、条件をうかがったうえでお見積りいたします。
日本に住んだまま保有する場合
遠隔でのご保有では、現地でご判断できる相手がいるかどうかがすべてです。時差がございますので、都度ご確認を挟む運用は回りません。ここは当社にお任せください。
ご判断の範囲を先に決めておきます
いくらまでの修繕はご連絡なしで進めてよいか。この一線を決めておくと、対応が止まりません。
お支払いの経路をご用意します
共益費、固定資産税、保険料の引き落とし口座を決めます。滞納は建物との関係に直結いたします。
保険をご確認いただきます
オーナー向けの保険が必要です。建物側の保険は専有部分の中までは守りません。
税務のご担当を決めます
米国での賃貸収入には申告義務がございます。日本でも申告の対象となるため、両国に対応できる会計士を先に決めます。ご紹介も承ります。
ご報告の頻度を決めます
毎月の収支と、修繕が発生した際のご報告。記録が残っていることが、ご売却時の資料になります。
空室の期間は、収支の見込みに入れておいてください
ご退去から次のご入居までは、募集、審査、ご契約の期間として、平均的に数週間の空室が生じる可能性がございます。その間も共益費と固定資産税は発生いたしますので、年間の収支はこの期間を織り込んでお組みください。募集の立ち上げは当社で速やかに進めます。
当社の対応範囲
ご購入のご相談から、ご保有中の管理、そしてご売却まで、同じ担当が続けてお引き受けいたします。窓口が変わりませんので、経緯をご説明し直していただく必要がございません。
売却の流れ
売り出しから決済までの期間は、物件と時期によって幅がございます。市況とお値付けが合えば、早ければ1〜2か月程度でご成約に至る場合もございます。いずれの場合も、お値付けから決済まで当社がすべて対応いたしますので、ご安心ください。
お値付けを決めます
同じ建物と近隣の直近の成約価格から逆算いたします。募集価格ではなく成約ベースで見ます。
売り出しのご準備をします
室内の整理、写真撮影、間取り図のご用意。ここの質が内見数を左右いたします。
掲載して内見をお受けします
主要な掲載サイトに出し、内見に対応いたします。反応が鈍い場合は2〜3週間でお値付けを見直します。
オファーをお受けし、交渉します
価格だけでなく、資金の裏付けと決済のご希望日も比較の材料になります。
ご契約します
ニューヨークでは売主にも弁護士が必要です。ご契約時に手付金がエスクローに預けられます。
決済します
買主のローン審査と建物側の手続きを経て決済いたします。非居住者の売主の場合は、ここで源泉徴収が差し引かれます。
売却時にかかる費用
ご売却は手取りが確定するまで気を抜けません。差し引かれる項目を先に把握しておくと、資金計画がぶれません。試算は当社でお出しいたします。
| 費目 | 誰が負担するか | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売主 | 売買価格に対して発生します。料率は物件と条件により決まります |
| 弁護士費用 | 売主 | ニューヨークでは取引に弁護士が必須です |
| 譲渡関連の税 | 売主 | 市と州のそれぞれに課税されます。価格帯により率が変わります |
| 源泉徴収 | 非居住者の売主 | 売却価格に対して差し引かれます。翌年の確定申告で精算します |
| 管理組合の手数料 | 売主 | 建物によって発生します。売却の承認や書類発行に伴う費用です |
| 未払いの共益費と税 | 売主 | 決済日までの分を日割りで精算します |
手取りの試算は、これらをすべて差し引いた後の金額でご覧ください。表示価格との差は小さくございません。1031エクスチェンジをご検討の場合は、ご売却の前にご相談ください。
よくある質問
管理を任せるといくらかかりますか
日本にいながら賃貸に出せますか
売却にはどれくらいかかりますか
売却時に手数料はかかりますか
購入した会社と違っても売却を頼めますか
いま売るべきか持ち続けるべきか判断できますか
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ご所有物件の所在地、取得の時期、現在の稼働状況をお聞かせください。運用の見直し案と、ご売却された場合の手取り試算をお出しいたします。詳細はお問い合わせください。
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