米国不動産の節税として、日本では減価償却の話が広く知られています。木造なら4年、といった耐用年数の短さを使う設計です。
その一段先に、コストセグリゲーションという手法があります。日本語で書かれた情報がほとんどなく、名前だけ聞いたことがあるという方が多い領域です。
これは建物を構成要素に分解し、それぞれに短い償却年数を割り当てる調査のことです。うまく使えば償却を大幅に前倒しできますが、向かない物件もあります。
本日は、コストセグリゲーションの中身と、使うべきかどうかの判断について見ていきましょう。
1. 建物をひとかたまりで償却しない
米国の税法では、建物の法定耐用年数は住宅用で27.5年、商業用で39年と長く設定されています。これをそのまま適用すると、償却は毎年ゆっくりとしか進みません。
ところが建物は、実際には寿命の異なる部品の集合体です。カーペットや家電は建物本体ほど長持ちしませんし、駐車場の舗装や造園も別物です。
コストセグリゲーションは、建物の取得価額を構成要素ごとに分解し、それぞれに5年、7年、15年といった短い償却年数を割り当てる調査です。エンジニアと会計士が実地調査と図面をもとに区分します。
結果として、初期の数年間で計上できる減価償却費が大きく増えます。
2. どのくらい前倒しできるのか
物件のタイプによりますが、取得価額の20〜35パーセント程度を短期償却の区分に振り替えられるのが一般的な水準です。集合住宅や商業施設のほうが、区分できる要素が多くなります。
それでは、区分の例を表で見ていきます。
| 区分 | 償却年数 | 含まれるもの |
|---|---|---|
| 動産扱いの設備 | 5年 | カーペット、家電、一部の照明・配線 |
| 什器・造作 | 7年 | 固定家具、特定の内装造作 |
| 土地の改良 | 15年 | 舗装、外構、造園、屋外照明 |
| 建物本体 | 27.5年／39年 | 躯体、屋根、外壁 |
| 土地 | 償却なし | 敷地そのもの |
※上記は一般的な区分です。実際の割り当ては調査結果と会計士の判断によります。
ここにボーナス償却が組み合わさります。短い年数に区分された資産は、条件を満たせば取得初年度にまとめて償却できる制度があり、これが効果を大きくします。
ボーナス償却の割合は法改正によって変動してきた項目です。今年の適用割合は必ず会計士にご確認ください。制度の詳細はIRSが公表しています。
3. 費用と、向く物件・向かない物件
調査費用は、物件の規模と複雑さによって数千ドルから2万ドル程度が目安です。1住戸のコンドミニアムでも実施はできますが、費用対効果で見ると合わないことがあります。
向く物件と向かない物件を整理します。
向くもの: 集合住宅や商業施設など構成要素の多い物件。取得価額が大きい物件。長期保有を前提とする物件。そして相殺できる所得がある方。
向かないもの: 小規模なコンドミニアム1戸。数年以内に売る予定の物件。相殺できる所得がない場合。
最後の点が最も重要です。減価償却は所得を圧縮する仕組みであり、圧縮すべき所得がなければ意味を持ちません。しかも米国の税法には受動的損失の制限があり、不動産の損失を他の所得と相殺できる範囲は限られています。
ここを飛ばして「償却できるから得」と考えると、費用だけかけて効果が出ないことになります。
4. 売却時に戻ってくる負担
そしてもう一つ、必ず理解しておくべき点があります。前倒しした償却は、売却時に取り戻し課税（ディプリシエーション・リキャプチャー）として戻ってきます。
計上した減価償却の分だけ簿価が下がっているため、売却益が大きくなり、その部分に課税されます。動産扱いにした区分については、通常の所得として扱われる部分もあります。
つまり、コストセグリゲーションは免税ではなく、課税の繰り延べです。手元資金を今のうちに厚くして再投資に回す、という設計であって、税そのものが消えるわけではありません。
この負担を先送りし続ける手段が1031エクスチェンジで売却益を繰り延べるです。買い替えを繰り返すことで、取り戻し課税も含めて繰り延べる設計が可能になります。
減価償却の基本は減価償却による節税の記事を、集合住宅の収支はマルチファミリー投資の記事をご参照ください。
まとめ
コストセグリゲーションは、構成要素の多い物件を、相殺できる所得がある方が、長く持つ前提で取得する場合に効いてきます。この3条件が揃わないなら、調査費用に見合いません。
そして繰り延べであって免税ではないこと、売却時に取り戻し課税があることは、最初に押さえておいてください。
ご検討中の物件で効果が出るかどうか、提携する会計士とともに試算いたします。
※本記事は一般的な情報提供であり、税務の助言ではありません。制度は改正されます。実行の前に、必ず米国の会計士にご確認ください。
よくある質問
コストセグリゲーションとは何ですか。
建物を構造、設備、内装などの構成要素に分解し、それぞれに応じた短い償却年数を適用するための調査です。建物全体を一律の年数で償却するよりも、初期の償却費を大きく取れます。米国の税務で確立された手法です。
どのような物件で効果がありますか。
建物価値の比率が高い物件、設備や内装の割合が大きい物件で効果が出やすくなります。ニューヨークのコンドミニアムは土地より建物の比率が高い傾向があり、この手法と相性が良い市場です。
費用はどのくらいかかりますか。
専門の調査会社が行い、物件の規模と複雑さで金額が変わります。調査費用と、前倒しできる償却額を比べて判断します。一定規模以上の物件では、調査費用を大きく上回る効果が出ることが多くあります。
日本の税務でも同じ効果がありますか。
日本側では、2020年度税制改正により個人が国外中古建物の償却損失を他の所得と通算することはできません。この手法の効果は主に米国側の申告と、法人で保有する場合に生きます。名義の設計とセットでご検討ください。
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