日本に住む方が米国の不動産を売ると、日本の譲渡所得は円で計算します。このとき取得費は買った日のレート、売却代金は売った日のレートで別々に円に換算します。ドル建てでは値上がりしていなくても、円安が進んでいれば円建ての譲渡益が生じ、そこに課税されます。
1ドル＝110円のときに100万ドルで買い、1ドル＝155円のときに100万ドルで売った場合、ドルでは損も益もありません。しかし円では1億1,000万円で買って1億5,500万円で売ったことになり、4,500万円の譲渡益が生まれます。為替差益は別の所得ではなく、譲渡所得の中に含まれます（2026年3月現在、1ドル＝155円換算）。
換算に使うレートの決まり、ドル預金で買ったときに先に実現する為替差益、売却代金をドルのまま持つ場合の扱い、そして個人と法人の違いを順に見ていきます。
1. 換算のレートは取引日のTTM
譲渡価額、取得費、譲渡費用をそれぞれの日で
国税庁の外国通貨で支払が行われる不動産を譲渡した場合の円換算によると、譲渡価額、取得価額、譲渡費用は、それぞれの取引日の対顧客直物電信売買相場の仲値（TTM）で円に換算します。根拠は所得税基本通達57の3-2です。
取得費は購入時の決済日、譲渡価額は売却の決済日、仲介手数料などの譲渡費用は支払日のレートです。同じ物件でも3つの日付のレートが混ざります。
例外として、受け取ったドルをその都度すぐに円に替えている場合は、実際に受け取った円の額（TTBで換算した額）を譲渡価額にできます。円をドルに替えてすぐ支払った取得費や譲渡費用は、実際に支払った円の額（TTS換算）にできます。ドルのまま持ち続けた場合はこの例外が使えず、原則のTTMに戻ります。
2. ドル預金で買うと、買った時点で為替差益が実現する
建物の購入は外貨建取引
米国の不動産を、以前から持っていたドル預金で買う方は多くいます。この場合、建物を買った時点で預金の為替差益が所得として実現します。国税庁の外貨建預貯金を払い出して貸付用の建物を購入した場合の為替差損益に、そのままの事例が示されています。
事例では、1ドル＝100円で預けた10万ドルと112円で預けた5万ドルを払い出し、120円のときに12万ドルの建物を買っています。預けたドルの平均取得レートは104円で、建物購入時の120円との差16円に12万ドルを掛けた192万円が為替差益として、購入した年の所得になります。円に替えていなくても課税されます。
この為替差益は雑所得として総合課税の対象です。以前からドルを持っている方が円安局面で物件を買うと、物件の収益が出る前に日本で税が発生する点は、資金計画に入れておく必要があります。同じ考え方は、売却代金のドルを別の物件の購入に充てるときにも当てはまります。
3. 売却代金をドルのまま持つと、次の為替差益が待っている
譲渡所得と、その後の為替差益は別々に計上する
売却で受け取ったドルを円に替えずに置いておく方も多いと思います。売却日のTTMで換算した譲渡価額で譲渡所得は確定し、その後の為替の動きは次にそのドルを使ったときの為替差損益として、別に認識されます。
売却時に1ドル＝155円で受け取った300万ドルを、後に165円で円に替えれば、10円に300万ドルを掛けた3,000万円が為替差益です。逆に145円で替えれば3,000万円の為替差損で、雑所得の中で他の為替差益とは通算できますが、譲渡所得や給与とは通算できません。
以下は、典型的な流れごとに為替差損益がどこで生じるかを並べた表です。
| 場面 | 為替の影響が出る所得 | 認識する時点 |
|---|---|---|
| 円をドルに替えてすぐ買う | なし（実際の円額が取得費） | ー |
| 持っていたドル預金で買う | 雑所得（預金の為替差益） | 建物の購入日 |
| 保有中に円安が進む | 譲渡所得に含まれる | 売却日 |
| 売却代金をすぐ円に替える | なし（実際の円額が譲渡価額） | ー |
| 売却代金をドルのまま持つ | 雑所得（次に使ったときの差損益） | 円転または次の購入日 |
※上記は、日本の居住者が個人名義で持つ場合の一般的な整理です。レートの選び方は継続適用が条件で、途中で変えられません。
4. 個人と法人、居住者と非居住者で前提が変わる
誰の所得として円換算するか
ここまでは日本の居住者が個人名義で持つ場合です。日本法人の名義で持つ場合も円換算の考え方は同じですが、法人はドル預金や外貨建の債権について期末に換算替えする方法を選べるため、預金として持つドルの為替差損益が出るタイミングが変わります。不動産そのものは取得日のレートで固定されます。米国LLCの名義なら、日本ではLLCという外国法人の所得になり、本人に届くのは配当です。
米国に住んでいる方は日本の非居住者なので、米国の不動産の売却益に日本の所得税はかかりません。円換算そのものが生じません。帰国して居住者になった後に売る場合は、取得日のレートまで遡って計算することになるため、購入時の決済書類と当日のレートを残しておく必要があります。
米国側の源泉徴収と、日本での外国税額控除の年のずれはFIRPTAと外国税額控除の記事で、売却の段取りは売るときの流れの記事で扱っています。保有中の賃料の円換算は米国の賃料収入の日本での申告にまとめました。
まとめ
為替は3回、所得に入ってくる
米国不動産の日本の譲渡所得は、取得費と譲渡価額をそれぞれの日のTTMで円換算して計算します。ドルで損益がなくても、円安が進んでいれば円建ての譲渡益が生じます。ドル預金で買えば購入時に預金の為替差益が実現し、売却代金をドルのまま持てば次に使うときにまた為替差損益が出ます。
為替が所得に入ってくる場面は、購入時、売却時、円転時の3回です。どこで何を認識するかを知らずに動くと、想定していない年に税が出ます。
ドルをどう持ち、いつ替え、どの名義で買うかは、為替の局面と資産全体の構成で答えが変わります。出口まで含めた設計の段階からご相談ください。
よくある質問
ドルでは損なのに日本で譲渡益が出ることはありますか。
あります。取得費は買った日のレート、譲渡価額は売った日のレートで円換算するため、同じ100万ドルで買って売っても、1ドル110円から155円へ円安が進んでいれば4,500万円の譲渡益になります。為替差益は譲渡所得の中に含まれます。
以前から持っていたドル預金で物件を買うと、その時点で課税されますか。
されます。国税庁の質疑応答では、ドル預金を払い出して貸付用の建物を買った時点で、預金の取得レートと購入時のレートの差が為替差益として実現し、雑所得になります。円に替えていなくても購入した年の所得です。
売却代金をドルのまま持っていれば課税は先送りできますか。
譲渡所得は売却日のレートで確定し、先送りはできません。その後ドルのまま持っている間の為替の動きは、次にそのドルを円に替えたり別の資産を買ったりした時点で、雑所得の為替差損益として別に認識されます。
米国に住んでいる場合はどうなりますか。
日本の非居住者であれば、米国の不動産の売却益に日本の所得税はかからず、円換算も生じません。帰国して居住者になってから売る場合は取得日のレートまで遡って計算するため、購入時の決済書類と当日のレートを保管しておく必要があります。
PRACTICE取得・保有・出口の実務（77件）
買うとき
- 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
- 日本から買う — 内見から送金までの実務
- 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
- 住宅ローンの組み方 — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
- コンドミニアムの購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
- DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
- 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
- タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
- 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
- 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
- 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
- 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
- プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
- タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
- 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
- オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
- 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
- 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
- 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
- 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
- 新築か中古か — 費用構造から比べる
- ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
- Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
持っているあいだ
- 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
- 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
- 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
- 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
- テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
- 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
- アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
- 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
- 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
- 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
- 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
- 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
- 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
- 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
- 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
- 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
- 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
- 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
- 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
- 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
- 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
- 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
- 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
- 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
出すときと税務
- 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
- 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
- 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
- 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
- 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
- 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
- QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
- オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
- FIRPTAの源泉徴収 — 売却代金の15%と還付の手続き
- 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
- アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
- 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
- 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
- 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
- FIRPTAと外国税額控除 — 対象は確定税額。控除の年がずれる
- 売却の為替差益（この記事）
- ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
- 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
- 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
- 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
- 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
- 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
- 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
- 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
- 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
- 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
- C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
- 1031と日本の課税 — 米国で繰り延べても日本では課税される
- 相続したときの名義の移り方 — 検認と納税証明の順番
全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
