ペントハウスという言葉には、明確な響きがあります。最上階、広い屋外空間、街を見下ろす眺望。
ところが実務では、この言葉に法律上の定義はありません。売主が「ペントハウス」と名付ければ、その住戸はペントハウスとして市場に出ます。
実際、最上階ではない階に「PH」の番号が付いている物件があります。屋外空間のないペントハウスもあります。
名称ではなく中身で判断する必要がある、という点でこの住戸は特殊です。本日は、その見極め方について見ていきましょう。
CONTENTS
1. 名称に定義がないという前提
ニューヨークの物件情報では、住戸番号に「PH」が付いた物件が数多く出ています。ところが、その付け方に統一された基準はありません。
実際に見られるのは、次のような例です。
・最上階の全戸に PH1、PH2、PH3 と番号が振られている
・最上階から数えて3フロア分がすべて「ペントハウスフロア」とされている
・屋外空間があることを理由に、中層階の住戸が PH を名乗っている
・建物の建て替えや増築で、後から番号が付け替えられている
ここまでを整理すると、名称は販売上の表現であって、性能の保証ではありません。図面と実測で判断することになります。
この構造は、ブランド名が価格に反映されるリッツ・カールトン・レジデンスとも共通します。名前が付くことと、実際に得られるものは別に確認します。
2. 価格を分ける具体的な要素
それでは、この住戸で価格を分ける要素を整理します。名称ではなく、こちらを見ます。
| 要素 | 確認すること |
|---|---|
| 天井高 | 下階との差。図面の実寸で見る |
| 窓の方角 | 何面採光か。角部屋かどうか |
| 屋外空間 | 専用か共用か。面積と持分の扱い |
| 眺望の保全 | 周辺に建設計画があるか |
| 設備の位置 | 屋上機械室が直上にないか |
| エレベーター | 専用か、共用の乗り継ぎか |
※上記は住戸を比較する際の観点です。建物ごとに条件は異なります。
5行目は特に見落とされます。最上階の直上には、屋上の機械設備が置かれていることがあります。空調の室外機や貯水槽が近い住戸では、稼働音や振動が伝わる場合があります。
内見は、できれば設備が動く時間帯にされることをご推奨いたします。
3. 屋外空間の扱い
ペントハウスの価値の多くは、屋外空間にあります。ここには確認すべき点が集中しています。
①権利の種類。住戸の一部として登記されているのか、専用使用権として与えられているのかで、扱いが変わります。
②面積の算入。販売資料の面積に屋外部分が含まれているかどうかを確認します。単価の比較が変わります。
③防水層の責任範囲。テラスの下は下階の天井です。防水の維持を誰が負担するかが規約で決まっています。
④設置できるものの制限。植栽、日除け、屋外キッチンなど、重量と外観の両面から制限がかかります。
要点をまとめると、屋外空間は権利と責任が分かれやすい部分です。規約と登記の両方でご確認ください。
改修の可否はリノベーションの記事、管理組合の書類の読み方はHOA財務書類の記事にまとめています。
4. 購入の実務と流動性
コンドミニアムであれば、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義での保有も可能です。手順は通常の購入と変わりません。
この価格帯では、マンションタックスの税率が上の段階に入ります。初期費用の試算は先にされておくのが確実です。
あわせてお考えいただきたいのが、売却時の流動性です。建物の中で最も高い住戸は、買える方の数が最も限られます。
市場が落ち着いている局面では、成約までに時間がかかる傾向があります。保有期間を長めに置ける方に向く物件です。
戸数の少ない建物では、そもそも市場に出ないこともあります。入手経路についてはオフマーケット物件の記事をご覧ください。
日本からのご検討はリモート購入の記事、購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドにまとめています。
まとめ
ペントハウスという名称は、購入の判断材料になりません。天井高、方角、屋外空間の権利、直上の設備。この四つを図面と現地で確認すれば、名称に頼らず判断できます。
良い住戸は確かにあります。ただし、それは名前ではなく中身が良い住戸です。
高層階の住戸は動画でもご紹介しています。
YouTubeチャンネルとInstagramで、現地から継続して発信しております。
図面の確認と、設備が動く時間帯でのご内覧を手配いたします。
よくある質問
ペントハウスという言葉には法律上の定義はありますか。
ペントハウスという言葉には明確な響きがありますが、実務ではこの言葉に法律上の定義はありません。売主がペントハウスと名付ければその住戸はペントハウスとして市場に出ます。最上階ではない階や屋外空間のない物件にも番号が付くため、名称ではなく中身で判断する必要があります。
ペントハウスの価格を分ける具体的な要素にはどのようなものがありますか。
価格を分ける要素には天井高、窓の方角、屋外空間の扱い、眺望の保全、設備の位置、エレベーターの専用性などがあります。特に最上階直上に屋上機械設備が置かれている場合、稼働音や振動が伝わるため、図面と実測で確認し、設備が動く時間帯に内見することが推奨されます。
ペントハウスの屋外空間について確認すべき点はどこにありますか。
屋外空間については権利の種類、面積の算入、防水層の責任範囲、設置できるものの制限を確認する必要があります。住戸の一部として登記されているのか専用使用権なのかで扱いが変わり、テラス下の防水維持負担や植栽などの重量制限も規約で決まっているため、両方でご確認ください。
ペントハウスを購入する際の流動性にはどのような特徴がありますか。
建物の中で最も高い住戸は買える方の数が最も限られるため、市場が落ち着いている局面では成約までに時間がかかる傾向があります。保有期間を長めに置ける方に向く物件であり、戸数の少ない建物ではそもそも市場に出ないこともあります。
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