マンハッタンで2025年10月から2026年8月までに売れたコンドミニアム（以下コンド）5,152件の買主を、市の登記の記録で数えました。個人が65.9%、LLCが21.0%、信託が11.2%、その他の会社が1.9%です。ブルックリンは2,701件で、個人81.9%、LLC 10.9%、信託6.1%でした。
値段が上がるほど会社名義が増えます。マンハッタンの1,000万ドル以上の住戸では、LLCが61.8%、個人は17.8%でした。ニューヨーク市の登記（ACRIS）と財務局の売買記録を、住戸ごとに突き合わせて数えた数字です。
- マンハッタンのコンドの買主の5人に1人はLLCでした（21.0%）
- 500万〜1,000万ドルではLLCが38.0%、1,000万ドル以上では61.8%です
- 信託名義は11.2%で、価格が上がるほど増えます
- 名義で米国の税が軽くなるとは限りません。出資者が1人の米国LLCは、税務上は所有者本人と同じに扱われます
本日はニューヨークのマンションがどの名義で買われているかについて見ていきましょう。
1. 買主の名義の内訳
マンハッタンは個人65.9%、LLC 21.0%
市の登記システムACRISの売買の証書（DEED）を、財務局のローリングセールスのコンドの成約と、同じ区画で30日以内のものどうしで突き合わせました。証書の買主の名前に LLC があればLLC、TRUST や TRUSTEE があれば信託、INC や CORP などがあればその他の会社、それ以外を個人として数えています。共同の買主は、ひとりでも会社や信託が入っていればそちらに数えました。
| 買主の名義 | マンハッタン | ブルックリン |
|---|---|---|
| 個人 | 65.9% | 81.9% |
| LLC | 21.0% | 10.9% |
| 信託 | 11.2% | 6.1% |
| その他の会社 | 1.9% | 1.1% |
| 件数 | 5,152件 | 2,701件 |
2025年10月〜2026年8月のコンドの成約（9月分は登記が遅れて載るため除いた）。コープは株式の売買で証書が残らないため対象外。
売主が会社で2015年以降に建った建物の住戸、つまり新築の分譲とみられる1,058件では、LLCが28.0%でした。売主が個人の転売2,341件では15.9%です。新築の高額な住戸ほど、会社名義で買われる傾向が出ています。
2. 値段が上がるほど会社名義が増える
1,000万ドル以上はLLCが6割
| 成約価格（マンハッタン） | 件数 | 個人 | LLC | 信託 | その他の会社 |
|---|---|---|---|---|---|
| 100万ドル未満 | 1,455件 | 76.2% | 15.4% | 6.8% | 1.6% |
| 100万〜200万ドル | 1,534件 | 72.2% | 14.9% | 10.8% | 2.2% |
| 200万〜500万ドル | 1,501件 | 62.8% | 22.1% | 13.8% | 1.3% |
| 500万〜1,000万ドル | 471件 | 43.1% | 38.0% | 15.7% | 3.2% |
| 1,000万ドル以上 | 191件 | 17.8% | 61.8% | 17.3% | 3.1% |
条件は1と同じ。
LLCが買った住戸の成約価格の中央値は260万ドルで、個人の147万5,000ドルを大きく上回ります。ブルックリンでも、500万ドル以上の24件のうち8件はLLCでした。高額の住戸では、名義を個人の名前から切り離して持つことが当たり前になっています。
3. 名義で変わること、変わらないこと
税、相続、開示
| 名義 | 米国の税務 | 相続 |
|---|---|---|
| 日本に住む個人 | 家賃は届け出をしなければ総額の30%が源泉。売るときはFIRPTAで代金の15%が源泉 | 米国の遺産税の対象。非居住者の基礎控除は6万ドル |
| 出資者が1人の米国LLC | 税務上は所有者本人と同じ扱い。FIRPTAも同じ | 個人名義と同じ |
| 取消可能な信託 | 委託者の所得として課税される | 検認（プロベート）は避けられるが、遺産税は消えない |
| 米国外の法人の下にLLCを置く | 法人段階の課税と維持費がかかる | 遺産税の対象から外れる余地がある |
IRSのFIRPTAの源泉徴収のページほか。個別の判断は税務の専門家と行う。
開示の決まりもあります。州税務財務局の不動産譲渡税の案内によると、1〜4世帯の建物をLLCが売り買いするときは、譲渡税の申告書に、LLCの出資者と管理者全員の氏名と住所を添えます。出資者が別の会社なら、最後に個人にたどり着くまで添える決まりです。LLCの開示の流れは520パークアベニューの記事でも見ています。
4. 名義を決める前に確かめること
借入、管理組合、日本の税務
- 住宅ローンを使うなら、金融機関がLLC名義に貸すかを先に確かめる
- コンドの管理組合が、法人名義の購入に追加の書類を求めるかを確かめる
- 主たる住居にしない住戸は、ピエダテール税が名義ではなく住む人で決まる。法人名義でも持分の過半を持つ個人が住んでいなければ対象になり得る（ピエダテール税の記事）
- 日本の税務では、米国のLLCは外国法人として扱われることがあり、合算課税の対象になり得る（法人名義と日本の合算課税の記事）
個人とLLCの損益の分かれ目は法人名義で買うかの記事、信託はトラスト名義の記事で見ています。
まとめ
高額の住戸ほど会社名義。ただし名義で税が消えるわけではない
マンハッタンのコンドの買主は、個人65.9%、LLC 21.0%、信託11.2%でした。1,000万ドル以上ではLLCが61.8%を占め、個人は2割を切ります。ブルックリンは個人が8割です。
出資者が1人の米国LLCは、米国の税務では所有者本人と変わりません。名義で変わるのは、相続の手続き、開示、借入、日本側の課税です。一般論はここまでで、ご自身の場合の名義の組み方はご相談ください。
よくある質問
ニューヨークのマンションはどのくらいLLC名義で買われていますか。
マンハッタンで2025年10月から2026年8月に売れたコンド5,152件では、買主の21.0%がLLC、11.2%が信託、65.9%が個人でした。ブルックリンはLLCが10.9%です。
高額のマンションほどLLC名義が多いのですか。
マンハッタンでは、100万ドル未満でLLCが15.4%、500万〜1,000万ドルで38.0%、1,000万ドル以上で61.8%でした。1,000万ドル以上で個人名義は17.8%です。
LLC名義で買うと米国の税金は軽くなりますか。
出資者が1人の米国LLCは、米国の税務では所有者本人と同じに扱われます。売却時のFIRPTAの源泉も、非居住者の遺産税も、個人名義と変わりません。
LLCで買うと所有者の名前は届け出ますか。
登記にはLLCの名前が載ります。1〜4世帯の建物をLLCが売り買いするときは、州の譲渡税の申告書に、出資者と管理者全員の氏名と住所を添える決まりがあります。
PRACTICE取得・保有・出口の実務（153件）
買うとき
- 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
- 日本から買う — 内見から送金までの実務
- 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
- アメリカの住宅ローン — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
- ニューヨークシティのコンドミニアム購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
- DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
- 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
- タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
- 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
- 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
- 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
- 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
- プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
- タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
- 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
- オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
- 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
- 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
- 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
- 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
- 新築か中古か — 費用構造から比べる
- ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
- Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
- アメリカ不動産の買い方 — 手続き・費用・注意点
- アメリカで家を買うときにつまずきやすい点 — 準備の順序で結果が変わる
- 利回りか、資産の置き場所か — ニューヨークを選ぶ理由の分かれ目
- コンドとコープの違い — 審査・費用・売りやすさ
- 賃貸と購入の総費用 — 税制とリスクまで含めて比べる
- オフマーケット物件 — 情報が回る経路と紹介を受ける準備
- バイヤーエージェント — 買主側につく担当の役割
- アトーニー（弁護士） — 契約と決済で担う役割
- 購入前のデューデリジェンス — 確認すべき書類と手順
- インスペクション — 何を見て、いくらかかるか
- 価格はどう決まるか — 鑑定と成約事例の読み方
- 買うのに何ヶ月かかるか — オファーから鍵の受け取りまで
- クロージング費用 — 内訳と節約できる項目
- マンションタックスと譲渡税 — 100万ドルを超えると変わること
- エスクロー — 仕組みと流れ、日本との違い
- タイトル保険の費用 — 必要な理由と保険料の決まり方
- 新築コンドのスポンサーユニット — 仕組みと交渉
- SSNなしで組むローン — 3つの方法を比べる
- 学区と価格の関係 — コンドミニアム相場の読み方
- 一軒家の値段 — 5区の成約価格の中央値
- 中古マンションの値段 — 築年数で見る成約価格
- 郊外の一軒家 — 値段と固定資産税を郡で比べる
- 億ションは年に何件売れるか — 1億円を超える成約の数
- 駐在中に家を買うか — 帰任までの年数で変わる税金と売り方
- 2世帯・3世帯住宅の値段 — 5区の成約価格と1戸あたり
- アパート一棟の値段 — 家賃の規制で1戸あたりが半分以下に
- 現金で買われる割合 — 登記で数えた住宅ローンの有無
- 登記の記録を調べる — ACRISで所有者と売買価格を見る
- 上の階はいくら高いか — 同じ建物の成約を階数で比べる
- 予算別に見るマンション — 100万ドル未満の割合と99万ドル台の理由
- 財務局の市場価値と成約価格 — ピエダテール税の線は成約でいくらか
- 会社名義で買われる割合（この記事）
持っているあいだ
- 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
- 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
- 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
- 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
- テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
- 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
- アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
- 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
- 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
- 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
- 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
- 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
- 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
- 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
- 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
- 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
- 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
- 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
- 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
- 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
- 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
- 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
- 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
- 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
- マルチファミリー投資 — 収益構造と融資、見落としやすいリスク
- 賃料規制物件を買うと — レントスタビライゼーションの実際
- リノベーション — 管理組合の承認と工事の実際
- コストセグリゲーション — 償却を前倒しする調査の中身
- 不動産プロフェッショナル（REPS） — 給与所得の課税を下げる仕組み
- IRSの税務調査 — 備えておく書類
- 売らずに積み上げる — 担保に次を買い、課税を繰り延べる
- 商業不動産への投資 — 住宅との違いと市場の特徴
- 買った後に増える税と費用 — 減税の終了、評価額、排出規制
- W-8BENとW-8ECI — 家賃の30%源泉と純額での申告
- ニューヨーク州の所得税 — 非居住者の家賃と売却益
- Form 5472 — 外国人が持つLLCの報告書と2万5,000ドルの罰金
- 1042-S — 引かれた30%を米国と日本の申告で使う
- ピエダテール税 — 日本に住む所有者のコンドは対象か
- 家賃凍結 — 貸している物件に効くのはどの住戸か
- 国外送金等調書 — 100万円を超える送金と受け取り
- 日本の法人で持つと支店利益税 — 30%と条約の5%
- 家賃収入の日本での申告 — 20万円の線と住民税、国民健康保険料
- 申告を出し忘れたとき — 16か月で経費が消え、3年で還付が消える
- 修繕費か資本的支出か — 日本の20万円・60万円とアメリカの2,500ドル
- 固定資産税の払い方 — 日本から払う方法と、遅れたときの年16%
出すときと税務
- 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
- 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
- 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
- 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
- 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
- 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
- QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
- オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
- FIRPTAの源泉徴収 — 売却代金の15%と還付の手続き
- 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
- アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
- 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
- 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
- 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
- FIRPTAと外国税額控除 — 対象は確定税額。控除の年がずれる
- 売却の為替差益 — 取得日と売却日のTTMで譲渡所得が変わる
- ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
- 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
- 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
- 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
- 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
- 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
- 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
- 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
- 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
- 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
- C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
- 1031と日本の課税 — 米国で繰り延べても日本では課税される
- 相続したときの名義の移り方 — 検認と納税証明の順番
- プロベートの費用と期間 — 回避する方法
- 資産の種類で変わる相続 — 米国株・米国債・預金・不動産
- 日本の遺言書は使えるか — 現地で別に作る場合の線引き
- 名義変更でかかる費用 — 買った後に器を変える代償
- 住んでから貸すか、貸してから住むか — 順番だけで7万1,400ドル変わる
- 所得税ゼロの州で買う — 効く人と効かない人の境界線
- ドル資産の持ち方と税金 — 預金・米国債・米国株・不動産を比べる
- 遺産税は日本の相続税から引けるか — 外国税額控除の上限
- 海外に住む家族と日本の相続税 — 10年の線と納税義務者の区分
- 死亡時移転証書（TODディード） — 裁判所の手続きを通さずに名義を渡す
- 相続した不動産を売る — アメリカは時価、日本は親の買値
- 売ったら日本で確定申告 — 20.315%と39.63%の分かれ目
- 国外転出時課税と名義 — 個人名義は対象外、LLCの持分は数える
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全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
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