ニューヨーク市で2025年10月から2026年9月までに売れた、1階に店舗や事務所がある住居の建物（財務局の建物区分S1〜S5とS9）は、ブルックリン468件で中央値171万2,500ドル、クイーンズ247件で130万ドル、マンハッタン74件で449万7,500ドルでした。
店舗のある2〜3世帯の建物は、店舗のない2〜3世帯の住宅より高く売れています。中央値はブルックリンで171万2,500ドルと132万5,000ドル、クイーンズで130万ドルと104万ドルです。
- 1階に店舗がある建物の中央値は、ブルックリン171万2,500ドル、クイーンズ130万ドル、マンハッタン449万7,500ドルでした
- ブルックリンでは店舗のある2〜3世帯の建物が、店舗のない住宅より約3割高く売れています
- 固定資産税の区分は住居として決まり、ブルックリンでは約6割が区分1、約4割が区分2でした
- 米国の減価償却は、家賃収入の80%以上が住戸からなら27.5年、店舗の家賃が2割を超えると39年になります
本日は1階が店舗の建物の値段と、持つときの税の違いについて見ていきましょう。
1. 店舗付きの建物の成約価格
5区の中央値と、住戸1戸あたり
財務局の建物区分の一覧では、主に住居で店舗や事務所が入る建物をSで始まる区分に分けています。S1は1世帯と店舗1つ、S2は2世帯と店舗1つ、S3は3世帯、S4は4世帯、S5は5〜6世帯と店舗1つ、S9は住居と複数の店舗や事務所です。ローリングセールスから、売れた時点でこの区分だった建物の成約を集計しました。1万ドル未満の取引と一括の取引は除いています。
| 区 | 件数 | 中央値 | 住戸1戸あたり | 1平方フィートあたり |
|---|---|---|---|---|
| ブルックリン | 468件 | 171万2,500ドル | 75万ドル | 507ドル |
| クイーンズ | 247件 | 130万ドル | 65万ドル | 439ドル |
| マンハッタン | 74件 | 449万7,500ドル | 145万5,600ドル | 954ドル |
| ブロンクス | 52件 | 91万2,500ドル | 42万7,500ドル | 309ドル |
| スタテンアイランド | 42件 | 94万3,764ドル | 49万9,250ドル | 322ドル |
2025年10月〜2026年9月の成約。住戸1戸あたりは価格を住戸の数で割った値の中央値、1平方フィートあたりは延床面積で割った値の中央値。
2. 区分ごとの値段と、店舗のない住宅との差
ブルックリンは店舗付きが約3割高い
| 建物区分 | ブルックリン 件数 | 中央値 | クイーンズ 件数 | 中央値 |
|---|---|---|---|---|
| S1 1世帯と店舗 | 76件 | 113万2,500ドル | 57件 | 99万9,000ドル |
| S2 2世帯と店舗 | 202件 | 162万5,000ドル | 119件 | 122万5,000ドル |
| S3 3世帯と店舗 | 48件 | 203万7,500ドル | 18件 | 163万2,500ドル |
| S4 4世帯と店舗 | 38件 | 180万ドル | 16件 | 180万ドル |
| S5 5〜6世帯と店舗 | 42件 | 240万8,800ドル | 14件 | 175万ドル |
| S9 住居と複数の店舗 | 62件 | 227万7,500ドル | 23件 | 137万5,000ドル |
条件は1と同じ。
店舗のある2〜3世帯の建物（S2・S3）と、店舗のない2〜3世帯の住宅を比べると、ブルックリンは171万2,500ドルと132万5,000ドルで約3割、クイーンズは130万ドルと104万ドルで約2割5分、店舗付きが高く売れていました。マンハッタンは385万ドルと406万ドルで、店舗のない住宅の方が高く出ています。
3. 税区分と固定資産税
評価額は、区分1が市場価値の6%、区分2が45%
財務局の評価額の説明によると、評価額は市場価値に税区分ごとの割合を掛けて出します。区分1は6%、区分2・3・4は45%です。評価額の増加には上限があり、区分1は年6%・5年で20%まで、10戸以下の区分2a・2b・2cは年8%・5年で30%までです。
| 税区分 | 評価額の割合 | 税率（2026税年度） | 今回の成約での割合 |
|---|---|---|---|
| 区分1 | 市場価値の6% | 19.843% | ブルックリン59.4%、クイーンズ71.3% |
| 区分2 | 市場価値の45% | 12.439% | ブルックリン40.6%、マンハッタン71.6% |
| 区分4（商業） | 市場価値の45% | 10.848% | 今回の区分では0件 |
税率は財務局の税率の一覧による。今回の成約での割合は、売れた時点の税区分。
店舗付きの建物は、主に住居の建物として区分1か区分2に入ります。同じ値段の建物でも区分で税の計算が変わるため、買う前に財務局の評価のページで税区分と評価額を確かめます。税の全体像は固定資産税の記事で見ています。
4. 貸して持つときの税と、確かめること
減価償却は、住戸の家賃の割合で27.5年か39年
IRSのPublication 946では、その年の家賃収入の80%以上が住戸からの建物を住居用の賃貸不動産として27.5年、それ以外を39年で償却します。1階の店舗の家賃が全体の2割を超えると、建物全体が39年になります。
| 持ち方 | 家賃の課税 | 売るとき |
|---|---|---|
| 日本に住む個人・日本の法人 | 届け出をしなければ家賃の総額から30%が源泉される。届け出て純額で申告する方法がある | FIRPTAで売却代金の15%が源泉される |
| 米国に住む個人・米国の法人 | 収入から経費と減価償却を引いて申告する | 売却益を申告する |
- 店舗の賃貸借契約の残りの期間、家賃の改定、原状回復の条項。店舗の家賃には住居のような家賃安定化の仕組みがなく、契約の条項がすべてになる
- 6戸以上で1974年より前に建った建物は、住戸が家賃安定化の対象になり得る（市の家賃ガイドライン委員会）
- 用途地域で、店舗を続けられるか、別の業種に貸せるか（ゾーニングの記事）
- 融資が住宅用で扱えるか、事業用になるかを金融機関に確かめる
店舗の契約の読み方は商業不動産の借り方の記事、一棟の収益の組み方はマルチファミリー投資の記事で見ています。
まとめ
店舗付きの建物は住宅より高く売れ、税と償却は住戸の割合で決まる
直近1年の1階が店舗の建物の中央値は、ブルックリン171万2,500ドル、クイーンズ130万ドル、マンハッタン449万7,500ドルでした。ブルックリンとクイーンズでは、店舗のある2〜3世帯の建物が店舗のない住宅より2〜3割高く売れています。
固定資産税は住居としての区分で決まり、米国の償却年数は店舗の家賃の割合で27.5年か39年に分かれます。一般論はここまでで、店舗の契約と建物ごとの収支、名義の組み方はご相談ください。
よくある質問
ニューヨークで1階が店舗の建物はいくらで売れていますか。
2025年10月から2026年9月に売れた住居と店舗の建物（財務局の建物区分S1〜S5とS9）は、ブルックリン468件で中央値171万2,500ドル、クイーンズ247件で130万ドル、マンハッタン74件で449万7,500ドルでした。
店舗付きの建物は固定資産税の区分がどうなりますか。
主に住居の建物として区分1か区分2に入ります。直近1年の成約ではブルックリンの59.4%が区分1でした。評価額は市場価値に、区分1は6%、区分2は45%を掛けて出します。
店舗付きの建物の減価償却は何年ですか。
米国の税務では、その年の家賃収入の80%以上が住戸からの建物は27.5年、それに届かない建物は39年で償却します。店舗の家賃の割合で年数が変わります。
店舗付きの建物を買う前に何を確かめればよいですか。
店舗の賃貸借契約の残りの期間と条項、住戸が家賃安定化の対象になるか、用途地域で店舗を続けられるかを確かめます。融資が住宅用で扱えるかも金融機関に確かめます。
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