駐在中にニューヨークで150万ドルのコンドを買い、帰任のときに同じ値段で売ると、売り買いの法定の税だけで4万2,375ドルかかります。価格の約2.8%です。買うときのマンション税1%と、売るときの市と州の譲渡税を足した数字で、弁護士費用や仲介の報酬、ローンの費用は入っていません。
この往復の税は、住む年数が短いほど1年あたりで重くなります。一方で、2年以上住んでから売れば、売却益のうち25万ドル（夫婦の合算申告なら50万ドル）までは米国の税がかかりません。帰任までの年数で判断が変わるのはこのためです。
- 150万ドルの住戸を買って同額で売ると、法定の税だけで4万2,375ドル（約2.8%）です
- 5年のうち2年以上住めば、売却益25万ドル（夫婦50万ドル）まで米国で非課税です
- 2年に満たなくても、50マイル以上離れた職場への異動が理由なら一部が非課税になり得ます
- 帰任して日本に住んでから売ると、売却代金の15%が先に源泉徴収されます
本日はアメリカ駐在中にニューヨークで家を買うかどうかについて見ていきましょう。
1. 買って売るだけでかかる税。150万ドルなら4万2,375ドル
マンション税と譲渡税は法律で決まった率
100万ドル以上の住宅を買うと、買主にマンション税（価格の1%）がかかります。ニューヨーク州税務局の不動産譲渡税の説明では、マンション税は買主が払うと定めています。売るときは、市の譲渡税（50万ドル超で1.425%）と州の譲渡税（0.4%）がかかります。
| 税 | 率 | 150万ドルの場合 |
|---|---|---|
| 買うとき マンション税 | 1% | 1万5,000ドル |
| 売るとき 市の譲渡税 | 1.425% | 2万1,375ドル |
| 売るとき 州の譲渡税 | 0.4% | 6,000ドル |
| 合計 | 約2.8% | 4万2,375ドル |
市の譲渡税はニューヨーク市財務局、マンション税と州の譲渡税はニューヨーク州税務局の定める率。200万ドル以上ではマンション税に上乗せがある。
税の種類と払う人は購入時の諸費用ガイドとマンション税の記事で詳しく見ています。
2. 2年住むかどうか。売却益の非課税枠の条件
5年のうち2年、持っていて住んでいたこと
IRSの住まいの売却の手引き（Publication 523）では、売る日までの5年のうち24か月以上持ち、24か月以上住んでいれば、売却益のうち25万ドル、夫婦の合算申告なら50万ドルまでを所得から除けます。24か月は続いていなくてもかまいません。
2年に満たなくても、売る主な理由が仕事の異動で、新しい職場が元の職場より50マイル以上家から遠い場合は、非課税枠の一部を使える場合があります。帰任による異動がこれに当たるかは、日付と職場の場所で確かめます。
2年住んだあとに貸しに出しても、住まなくなってから3年以内に売れば「5年のうち2年」の条件は満たせます。ただし、貸していた期間や減価償却の扱いで税額は変わります。住んでから貸す順番と税の記事で計算例を見ています。
3. 帰任のあとに売る。日本に住む人としての税
米国の居住者と、日本に戻ったあとの違い
| 売る時期 | 米国の税 | 日本の税 |
|---|---|---|
| 駐在中（米国の税法上の居住者） | 源泉徴収なし。条件を満たせば非課税枠 | 日本の非居住者なら原則として日本では課税されない |
| 帰任後（日本の居住者） | 売却代金の15%を買主が源泉徴収し、申告で精算 | 譲渡所得として申告。米国で払った税は外国税額控除の対象になり得る |
源泉徴収の率はIRSのFIRPTAの説明による。日本の扱いは住所と期間で変わるため個別の確認が必要。
帰任後に売ると、150万ドルなら22万5,000ドルが先に差し引かれます。取り戻すのは翌年の申告です。FIRPTAで引かれた15%と日本の外国税額控除、円に直したときの為替差益の扱いも別の記事で整理しています。
日本のマイホームの3,000万円特別控除には「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売るという期限があります。米国の家に使えるか、駐在中の住まいが要件に当たるかは、個別に確かめる必要があります。
4. 借り続ける場合と比べるときに入れる費用
持つと毎月かかるもの、借りていればかからないもの
家賃と住宅ローンの返済額だけを並べると、買う方が安く見えることがあります。持つと毎月かかる費用を足してから比べます。
- 固定資産税。コンドとコープは区分2で、市場価格の45%を評価額にして税率を掛けます
- 管理費（コンドの共益費、コープのメンテナンス）。建物ごとに違い、毎年見直されます
- 建物の保険と住戸の保険、修繕の一時金
- ローンの金利と、組むときの手数料や登録の税
- 帰任時に売るなら、上で見た譲渡税と売却の諸費用
会社が家賃を負担している場合は、買うと住居費を自分で持つことになります。その差も入れて比べる必要があります。地区ごとの家賃の実額はニューヨークの家賃相場の記事、管理費の考え方は共益費の記事で見ています。
まとめ
帰任までの年数と、帰任後の持ち方で決める
駐在中に買う判断は、家賃との比較だけでは決まりません。150万ドルの住戸なら、売り買いの法定の税だけで4万2,375ドルかかります。2年以上住めば売却益の非課税枠を使え、帰任後に売れば15%の源泉徴収が先に引かれます。
コープは貸し出しを制限する建物が多く、帰任後に貸して持つならコンドの方が選択肢が広がります（買った物件を貸せるかの記事）。ローンの組み方は住宅ローンのガイドで見ています。一般論はここまでで、帰任の時期、ご家族の予定、日本での申告まで含めた判断は個別にご相談ください。
よくある質問
駐在中に家を買って帰任で売ると、どのくらい税がかかりますか。
150万ドルの住戸を買って同じ値段で売る場合、買うときのマンション税1%と、売るときの市の譲渡税1.425%、州の譲渡税0.4%を合わせて4万2,375ドル、約2.8%です。弁護士費用、仲介の報酬、ローンの費用は別にかかります。
売却益に税金はかかりますか。
IRSの手引きでは、売る日までの5年のうち24か月以上持って住んでいれば、売却益のうち25万ドル、夫婦の合算申告なら50万ドルまでを所得から除けます。2年に満たなくても、50マイル以上遠い職場への異動が主な理由なら一部を使える場合があります。
帰任して日本に戻ってから売るとどうなりますか。
米国の税法上の居住者でなくなってから売ると、買主が売却代金の15%を源泉徴収し、翌年の申告で精算します。日本の居住者として売るため日本でも譲渡所得の申告が必要で、米国で払った税は外国税額控除の対象になり得ます。
帰任後も持ち続けて貸すことはできますか。
コンドは比較的貸しやすく、コープは貸し出しを制限する建物が多くあります。2年住んだあとに貸しても、住まなくなってから3年以内に売れば非課税枠の「5年のうち2年」の条件は満たせますが、貸していた期間や減価償却で税額は変わります。
PRACTICE取得・保有・出口の実務（121件）
買うとき
- 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
- 日本から買う — 内見から送金までの実務
- 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
- アメリカの住宅ローン — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
- ニューヨークシティのコンドミニアム購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
- DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
- 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
- タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
- 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
- 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
- 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
- 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
- プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
- タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
- 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
- オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
- 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
- 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
- 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
- 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
- 新築か中古か — 費用構造から比べる
- ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
- Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
- アメリカ不動産の買い方 — 手続き・費用・注意点
- アメリカで家を買うときにつまずきやすい点 — 準備の順序で結果が変わる
- 利回りか、資産の置き場所か — ニューヨークを選ぶ理由の分かれ目
- コンドとコープの違い — 審査・費用・売りやすさ
- 賃貸と購入の総費用 — 税制とリスクまで含めて比べる
- オフマーケット物件 — 情報が回る経路と紹介を受ける準備
- バイヤーエージェント — 買主側につく担当の役割
- アトーニー（弁護士） — 契約と決済で担う役割
- 購入前のデューデリジェンス — 確認すべき書類と手順
- インスペクション — 何を見て、いくらかかるか
- 価格はどう決まるか — 鑑定と成約事例の読み方
- 買うのに何ヶ月かかるか — オファーから鍵の受け取りまで
- クロージング費用 — 内訳と節約できる項目
- マンションタックスと譲渡税 — 100万ドルを超えると変わること
- エスクロー — 仕組みと流れ、日本との違い
- タイトル保険の費用 — 必要な理由と保険料の決まり方
- 新築コンドのスポンサーユニット — 仕組みと交渉
- SSNなしで組むローン — 3つの方法を比べる
- 学区と価格の関係 — コンドミニアム相場の読み方
- 一軒家の値段 — 5区の成約価格の中央値
持っているあいだ
- 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
- 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
- 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
- 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
- テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
- 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
- アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
- 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
- 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
- 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
- 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
- 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
- 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
- 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
- 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
- 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
- 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
- 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
- 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
- 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
- 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
- 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
- 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
- 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
- マルチファミリー投資 — 収益構造と融資、見落としやすいリスク
- 賃料規制物件を買うと — レントスタビライゼーションの実際
- リノベーション — 管理組合の承認と工事の実際
- コストセグリゲーション — 償却を前倒しする調査の中身
- 不動産プロフェッショナル（REPS） — 給与所得の課税を下げる仕組み
- IRSの税務調査 — 備えておく書類
- 売らずに積み上げる — 担保に次を買い、課税を繰り延べる
- 商業不動産への投資 — 住宅との違いと市場の特徴
- W-8BENとW-8ECI — 家賃の30%源泉と純額での申告
- ピエダテール税 — 日本に住む所有者のコンドは対象か
- 家賃凍結 — 貸している物件に効くのはどの住戸か
出すときと税務
- 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
- 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
- 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
- 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
- 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
- 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
- QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
- オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
- FIRPTAの源泉徴収 — 売却代金の15%と還付の手続き
- 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
- アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
- 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
- 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
- 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
- FIRPTAと外国税額控除 — 対象は確定税額。控除の年がずれる
- 売却の為替差益 — 取得日と売却日のTTMで譲渡所得が変わる
- ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
- 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
- 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
- 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
- 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
- FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
- 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
- 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
- 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
- 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
- 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
- C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
- 1031と日本の課税 — 米国で繰り延べても日本では課税される
- 相続したときの名義の移り方 — 検認と納税証明の順番
- プロベートの費用と期間 — 回避する方法
- 資産の種類で変わる相続 — 米国株・米国債・預金・不動産
- 日本の遺言書は使えるか — 現地で別に作る場合の線引き
- 名義変更でかかる費用 — 買った後に器を変える代償
- 住んでから貸すか、貸してから住むか — 順番だけで7万1,400ドル変わる
- 所得税ゼロの州で買う — 効く人と効かない人の境界線
市場を読む
- 今後10年の市場予測 — 投資家が見ておく5つの流れ
- 住宅不足はなぜ解消しないか — 供給ギャップと価格への影響
- 2026年のアメリカ不動産市場 — 金利と為替、地域差
- ニューヨーク住宅市場の現在地 — 価格動向とエリア別の需給
- なぜニューヨーク不動産なのか — 価値が残る7つの理由
- 利回りが高い州と都市 — 全米の順位と読み方
- アメリカ不動産投資の始め方 — 利回りと税制の基本
全体の流れ
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
