リバーデールは、ブロンクス北西部、ハドソン川に面した高台の住宅地です。マンハッタンの延長のような密度ではなく、樹木の多い坂道に戸建てと中層のコープが並びます。行政上はブロンクス区ですが、生活圏は隣のウエストチェスター郡に近い地区です。
この地区を取り上げるのは、マンハッタンから電車で25分の距離に、敷地付きの戸建てが200万ドル台から買えるからです。エリアの紹介だけでなく、名義と税務の設計まで書きます。
1. 概要と住宅の種類
リバーデールはハドソン川とヴァンコートランドパークに挟まれた地区で、南はスパイテンダイビル、北はウエストチェスター郡ヨンカーズに接します。中心にあるフィールドストンは私道で構成された歴史地区で、1910年代からの大型戸建てが石垣と樹木の中に建っています。
住宅は3つに分かれます。フィールドストンと川沿いの戸建て、ヘンリーハドソンパークウェイ沿いに並ぶ1950年代から70年代のコープ、そして数の少ないコンドです。コンドは西237丁目のソラリアなど数棟に限られ、供給が少ない分、出ると早く動きます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | ブロンクス北西部。ハドソン川沿いの高台、マンハッタン北端から車で10分 |
| 主な住宅形態 | フィールドストンの大型戸建て、パークウェイ沿いの戦後コープ、少数のコンド |
| 価格帯の目安 | 戸建て200万ドルから600万ドル、コープ1平方フィート300ドルから700ドル、コンド700ドルから1,000ドル |
| 通勤 | メトロノース・ハドソン線リバーデール駅とスパイテンダイビル駅からグランドセントラルまで約25分。地下鉄1号線231丁目・238丁目 |
| 代表的な建物 | ソラリア（640 W 237th St）、ザ・ウィットビー、スカイビュー・オン・ザ・ハドソン |
通勤はメトロノースのハドソン線が主で、リバーデール駅とスパイテンダイビル駅からグランドセントラルまで約25分です。地下鉄は1号線の231丁目と238丁目、そのほかマンハッタンのミッドタウンへ直行する急行バスが複数あります。比較の対象になるのは隣のウエストチェスター郡で、ブロンクスビルとスカースデールの記事で価格と税金の違いを書いています。
2. 価格の位置づけ
戸建てはフィールドストンで200万ドルから600万ドルが中心で、川を見下ろす区画は600万ドルを超えます。敷地は4分の1エーカーから1エーカーで、マンハッタンでは手に入らない広さです。土地の残る資産として相続の場面で扱いやすく、固定資産税はクラス1の上限規制で年6%、5年で20%を超えて上がりません。
コープはパークウェイ沿いに集まり、1平方フィート300ドルから700ドルです。1,000平方フィートの2ベッドルームが40万ドルから70万ドルで、ニューヨーク市内では最も単価の低い部類に入ります。ただし理事会審査と転貸の制限があり、海外から買う住宅としては向きません。
コンドは1平方フィート700ドルから1,000ドルで、2ベッドルームが100万ドル前後です。棟数が少なく、外国籍・非居住で持てる住宅としては戸建てとコンドの2択になります。ウエストチェスター郡の戸建てと比べると、リバーデールはニューヨーク市の固定資産税制度が適用されるため、同じ価格帯なら税額が低く出る傾向があります。
3. 賃料と維持費の釣り合い
賃料は戸建てで月6,000ドルから12,000ドル、コンドの2ベッドルームで4,000ドルから5,500ドルが目安です。100万ドルのコンドを月4,500ドルで貸すと表面利回りは5.4%で、共益費と固定資産税を引いた手取りは3%台になります。戸建ては賃料に対して価格が高く、表面で3%前後です。
維持費はコンドの共益費が1平方フィートあたり月1.0ドルから1.5ドル、固定資産税が年8ドルから12ドルです。戸建ては固定資産税が年1万ドルから3万ドルで、クラス1の上限規制があるぶん、評価額の高い区画でも急な増税が起きにくい構造です。維持費の見方はニューヨークの共益費と固定資産税の見方にまとめています。
借り手は、私立校に通う子どものいる世帯と、マンハッタンの勤務先に通う世帯が中心です。リバーデール・カントリー、ホレス・マン、エシカル・カルチャー・フィールドストンと私立校が3校あり、その通学圏が賃貸需要を支えています。
4. 購入の実務と名義の設計
戸建てとコンドは外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接はありません。名義は個人、LLC、信託のいずれも選べます。パークウェイ沿いのコープは審査があり、非居住の買主は通りにくいため、海外から買うなら戸建てかコンドに絞るのが現実的です。コープの仕組みはニューヨークのコープ購入ガイドで書いています。
賃料を得る場合、非居住者は賃料総額の30%の源泉徴収が原則で、確定申告を選ぶと経費を引いた純額への課税に切り替えられます。LLC名義で保有する場合の税務はLLC名義での保有と税務で、売却時のFIRPTAの源泉徴収も同じ流れで確認できます。
個人名義のまま非居住者が亡くなると、米国の遺産税は基礎控除が6万ドルしかなく、最高税率40%が超過分にかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。取引の際には、歴史地区の外観規制、私道の管理費、最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
リバーデールは、グランドセントラルから25分の距離で、敷地付きの戸建てを200万ドル台から持てる地区です。コープは単価が低い一方で海外からは選びにくく、外国籍・非居住の買主は戸建てかコンドの2択になります。購入の流れはニューヨーク不動産の購入ガイド、来米せずに進める手順は日本からの遠隔購入をご覧ください。
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よくある質問
リバーデールの戸建ては外国籍でも買えますか。
戸建てとコンドは外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接もありません。パークウェイ沿いのコープは審査があり、非居住の買主は通りにくい建物が多いです。
マンハッタンへの通勤時間はどのくらいですか。
メトロノースのハドソン線でリバーデール駅かスパイテンダイビル駅からグランドセントラルまで約25分です。地下鉄1号線の231丁目・238丁目とミッドタウン直行の急行バスもあります。
戸建ての固定資産税はどのくらいですか。
年1万ドルから3万ドルが目安です。ニューヨーク市のクラス1として上限規制があり、評価額の上昇は年6%、5年で20%を超えません。ウエストチェスター郡の同価格帯より低く出る傾向があります。
賃貸に出した場合の利回りはどのくらいですか。
コンドの2ベッドルームで月4,000ドルから5,500ドルが目安で、表面利回りは5%台、手取りは3%台です。戸建ては価格に対して賃料が低く、表面で3%前後になります。
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