ラーチモントは、ウエストチェスター郡南部、ロングアイランド湾に面した住宅地です。マンハッタンから北東におよそ30キロ、メトロノース鉄道のニューヘイブン線が通っています。
この地区を取り上げるのは、同じ「ラーチモント」という住所でも、村の中と外で税負担が変わるからです。エリアの紹介だけでなく、名義と税務の設計まで書きます。
1. 概要と住宅の種類
ラーチモントの住宅は、ほとんどが一戸建てです。1900年代から1930年代に建てられたチューダー様式やコロニアル様式の家が多く、敷地は0.15エーカーから0.5エーカーの範囲に収まります。湾に近いマナー地区には、水辺に面した大型の家が並びます。
行政の区分に注意が要ります。ラーチモント村は独立した自治体で、その外側はママロネック町の一部です。郵便の住所はどちらもラーチモントと書けるため、同じ地名でも税率と行政サービスが違う場所が混ざります。集合住宅はごく少なく、駅周辺に小規模なコープとコンドミニアムがある程度です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | ウエストチェスター郡南部、ロングアイランド湾沿い、マンハッタンの北東約30キロ |
| 主な住宅形態 | 一戸建てが中心、駅周辺に少数のコープとコンドミニアム |
| 価格帯の目安 | 一戸建ては120万ドルから350万ドル、湾岸の大型物件は400万ドル超 |
| 通勤 | メトロノース・ニューヘイブン線でグランドセントラルまで約35分 |
| 行政区分 | ラーチモント村と、ママロネック町の非村部に分かれる |
ウエストチェスターの他の地区との比較は、ブロンクスビルやスカースデールの記事と並べて見ると分かりやすくなります。通勤時間と価格の関係は郡全体で共通しています。
2. 価格の位置づけ
一戸建ての実勢は120万ドルから350万ドルです。四寝室で2,500平方フィート前後、敷地0.2エーカーの標準的な家が、160万ドルから230万ドルの帯に集まります。湾に面した敷地や、プライベートな桟橋がつく物件は400万ドルを超えます。
この地区で価格差を生むのは、駅からの距離、敷地の広さ、そして水辺かどうかの三つです。駅から徒歩圏の家は、車が必要な区域より二割前後高く取引されます。同じ面積でも、湾が見えるかどうかで数十万ドルの開きが出ます。
固定資産税は郡・町または村・学区の三層で課され、一戸建てで年に2万5,000ドルから5万ドルの範囲になります。購入価格が同じでも、村の中と外では負担が変わります。物件ごとの税額は、郡の評価台帳で番地単位に確認できます。近隣の売買事例だけで判断しないでください。
3. 賃料と維持費の釣り合い
賃貸に出した場合、四寝室の一戸建てで月7,000ドルから12,000ドルが目安です。購入価格180万ドルの物件を月8,500ドルで貸せば、表面利回りはおよそ5.7%になります。数字だけを見ればニューヨーク市内より高く映ります。
ただし一戸建ては差し引かれるものが多い資産です。固定資産税だけで年3万ドル前後、これに火災保険、暖房設備の保守、屋根と外壁の修繕、庭の手入れが加わります。年間の経費を引いた手取りの利回りは、おおむね3%前後まで下がります。
集合住宅と違い、共用部の管理組合がないぶん、修繕の判断と費用はすべて所有者に来ます。遠隔で保有する場合は管理を委託することになり、その費用も見込んでおく必要があります。集合住宅側の費用構造はコモンチャージと管理費の考え方と比べてみてください。
4. 購入の実務と名義の設計
一戸建てとコンドミニアムは、外国籍でも非居住でも購入できます。理事会の面接はなく、名義は個人、LLC、信託のいずれも選べます。駅周辺の少数のコープは理事会の審査があり、米国内の収入と資産の証明を求められるため、非居住の方はほとんど通りません。判断の前提はコープの審査と外国籍の壁で確認できます。
賃料を得る場合、非居住者は賃料総額の30%の源泉徴収が原則で、確定申告を選ぶと経費を引いた純額への課税に切り替えられます。LLC名義で保有する場合の税務はLLC名義での保有と税務で、売却時のFIRPTAの源泉徴収も同じ流れで確認できます。
個人名義のまま非居住者が亡くなると、米国の遺産税は基礎控除が6万ドルしかなく、最高税率40%が超過分にかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。取引の際には、その時点の最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
ラーチモントは、湾に面した一戸建てを中心とする地区です。買う前に確かめるのは、その番地が村の中か外か、そして年間の固定資産税がいくらかの二点です。購入の全体の流れはニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本にいながら進める手順は日本からの遠隔購入にまとめてあります。
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よくある質問
ラーチモントの家は外国籍でも購入できますか。
一戸建てとコンドミニアムであれば、外国籍でも米国に住んでいなくても購入できます。理事会の面接はなく、名義は個人、LLC、信託から選べます。駅周辺の少数のコープだけは理事会の審査があり、非居住の方が承認を得るのは難しいのが実情です。
ラーチモント村と、村の外では何が違いますか。
村は独立した自治体で、村の税と村の行政サービスがあります。村の外はママロネック町の一部で、税率と担当する行政が変わります。郵便の住所はどちらもラーチモントと書けるため、契約前に番地単位で郡の評価台帳を確認してください。
固定資産税は年にどのくらいかかりますか。
一戸建てで年2万5,000ドルから5万ドルの範囲です。郡・町または村・学区の三層で課され、同じ価格帯の家でも番地によって差が出ます。購入前に、その物件の直近の税額を書面で取り寄せてください。
賃貸に出した場合、手元にはどのくらい残りますか。
四寝室で月7,000ドルから12,000ドルの賃料に対し、表面利回りは5%台になります。ただし固定資産税、保険、修繕、庭の管理が引かれ、手取りは3%前後です。遠隔で保有するなら管理委託の費用も見込んでください。
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