モーニングサイドハイツは、マンハッタン北西部の110丁目から125丁目あたり、ハドソン川からモーニングサイドパークまでの区域です。コロンビア大学とその関連施設が地区の中心を占めています。
この地区を取り上げるのは、大学と病院という動かない需要が賃貸を支えている一方、売り物として出てくる住戸が極端に少ないからです。エリアの紹介だけでなく、名義と税務の設計まで書きます。
1. 概要と住宅の種類
モーニングサイドハイツの住宅在庫は、1900年代から1930年代の戦前建築がほとんどです。ブロードウェイとリバーサイドドライブ沿いに石造りの大型集合住宅が並び、その多くがコープになっています。天井が高く、間取りは部屋ごとに区切られた古典的な構成です。
大学が所有し、教職員向けに使っている建物が相当数あるため、市場に出てくる住戸の数はかぎられます。コンドミニアムは全体の一割に届かず、ブロードウェイ沿いの一部と、リバーサイドドライブの数棟に集中しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | マンハッタン北西部、110丁目から125丁目、ハドソン川からモーニングサイドパークまで |
| 主な住宅形態 | 戦前コープが中心、少数のコンドミニアム |
| 価格帯の目安 | コンドミニアムは1平方フィートあたり1,000ドルから1,400ドル、コープは700ドルから1,000ドル |
| 通勤 | 1号線でタイムズスクエアまで約18分、コロンバスサークルまで約12分 |
| 地区の性格 | 大学と関連施設が地区の中心を占める |
周辺との位置関係は、南のアッパーウエストサイド、東のハーレムの記事と並べて見ると分かりやすくなります。
2. 価格の位置づけ
コンドミニアムの実勢は、1平方フィートあたり1,000ドルから1,400ドルです。2ベッドルームのおおむね1,200平方フィートで120万ドルから170万ドルの帯に集まります。南のアッパーウエストサイドが1,400ドルから2,000ドルであることを考えると、三割前後低い水準です。
コープは1平方フィートあたり700ドルから1,000ドルで、同じ2ベッドルームなら85万ドルから120万ドルになります。ただし在庫の大半がこのコープであり、非居住の方が承認を得るのは難しいため、実際に検討できる対象はコンドミニアムの数十戸に絞られます。
この地区で価格を分けるのは、ハドソン川が見えるかどうかです。リバーサイドドライブ沿いの西向き上層階と、内陸側の同じ面積では、二割から三割の開きが出ます。売り物が少ないぶん、条件の合う住戸が出たときの動きは速くなります。
3. 賃料と維持費の釣り合い
賃貸に出した場合、1ベッドルームで月3,200ドルから4,000ドル、2ベッドルームで月4,500ドルから6,000ドルが目安です。コンドミニアムの購入価格に対する表面利回りは、おおむね4%前後になります。マンハッタンの中では高めの部類です。
ここから共益費と固定資産税が引かれます。共益費は1平方フィートあたり月1.2ドルから1.8ドル、固定資産税は1平方フィートあたり年12ドルから20ドルが目安です。2ベッドルームで月2,700ドル前後になり、手取りの利回りは2%台に落ち着きます。
大学と病院という動かない需要があるため、空室が長引きにくいのがこの地区の特徴です。学年の区切りに合わせて入退去が動くため、募集の時期を合わせられるかどうかで実際の稼働率が変わります。共益費の中身はコモンチャージと管理費の考え方にまとめてあります。
4. 購入の実務と名義の設計
コンドミニアムは外国籍でも非居住でも購入できます。理事会の面接はなく、書類の届け出だけで進みます。名義は個人、LLC、信託のいずれも選べます。これに対してコープは理事会の審査があり、米国内の収入と資産の証明を求められるため、非居住の方はほとんど通りません。この地区は在庫の大半がコープなので、実際の探し方はコンドミニアムに限定されます。前提はコープの審査と外国籍の壁で確認できます。
賃料を得る場合、非居住者は賃料総額の30%の源泉徴収が原則で、確定申告を選ぶと経費を引いた純額への課税に切り替えられます。LLC名義で保有する場合の税務はLLC名義での保有と税務で、売却時のFIRPTAの源泉徴収も同じ流れで確認できます。
個人名義のまま非居住者が亡くなると、米国の遺産税は基礎控除が6万ドルしかなく、最高税率40%が超過分にかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。取引の際には、その時点の最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
モーニングサイドハイツは、賃貸の需要が読みやすい一方、買える住戸の数が少ない地区です。条件を決めて待つ形になるため、探す前に予算と名義を固めておく必要があります。購入の全体の流れはニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本にいながら進める手順は日本からの遠隔購入にまとめてあります。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
モーニングサイドハイツの物件は外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムであれば購入できます。ただしこの地区は在庫の大半がコープで、コープは理事会の審査で米国内の収入と資産の証明を求められるため、非居住の方が承認を得るのは難しいのが実情です。実質的な選択肢はコンドミニアムに限られます。
なぜ売り物が少ないのですか。
大学が所有して教職員向けに使っている建物が相当数あり、その分が市場に出てこないためです。コンドミニアムはブロードウェイ沿いの一部とリバーサイドドライブの数棟に集中しています。条件を決めて待つ探し方になります。
ミッドタウンまでの通勤時間はどのくらいですか。
1号線でコロンバスサークルまで約12分、タイムズスクエアまで約18分です。A・B・C・D線の125丁目駅も使え、そちらを使えばミッドタウンまでの所要時間はさらに短くなります。
賃貸に出した場合の利回りはどのくらいですか。
コンドミニアムの2ベッドルームで、表面利回りはおおむね4%前後です。共益費と固定資産税で月2,700ドル前後が出ていくため、手取りは2%台になります。大学と病院の需要があるため、空室が長引きにくい点は他の地区と違います。
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