ブルックリンで街を歩いていると、ある一帯だけ通りが妙に広く感じられる場所があります。キャロルガーデンズ（Carroll Gardens）です。
理由は建物の位置にあります。19世紀の区画整理で、この一帯だけ建物が敷地の奥に下げて建てられました。結果として、各戸に9メートル前後の深い前庭が生まれ、その庭が通りに沿って連なっています。市内でこの形が残っている場所は限られます。
この地区の建物のもうひとつの特徴が、二戸から四戸に分かれた構成の多さです。上に住み、下を貸す。あるいは全戸を貸す。本日はキャロルガーデンズを題材に、住みながら貸す物件の実務について見ていきましょう。
1. 前庭のある街区という資産
深い前庭は、見た目の話にとどまりません。建物と通りのあいだに緩衝帯があるということは、一階の住戸でも人通りから距離が取れるということです。半地下や一階を貸す物件では、この距離がそのまま賃料の差になります。
地区の中心部は歴史地区に指定されており、外観の変更には市の許可が要ります。指定の考え方はコブルヒルの記事で書いたとおりです。ここでも、まず確認するのは住所が指定区域の内か外かです。
交通は複数路線が使えます。地区の東側からはマンハッタン方面へ直通で出られ、通勤時間はミッドタウンまで30分前後を見込みます。実需の支えという意味では、この通勤の実用性が土台です。
商店の構成も、この街の資産の一部です。古くからの食料品店やパン屋、イタリア料理の食材を扱う店が今も営業しており、大型チェーンに置き換わっていません。個人商店が生き残っている街は、賃貸に出したときの入居者の定着が良い傾向があります。数字に出にくい要素ですが、運用の実感としては確かにあります。
2. 二戸建てを住みながら貸すという形
この持ち方は、アメリカでは一般的な形です。二戸に分かれた建物を買い、上階の広い方に自分が住み、下階を賃貸に出します。
利点は3つあります。①住居費の相殺。賃料収入がローンの返済と固定資産税の一部を埋めます。②融資条件。四戸以下の建物は、居住用として扱われる融資の枠組みに乗り得ます。五戸以上は商業用の扱いになり、条件が変わります。③管理の近さ。同じ建物に住んでいれば、設備の不具合に気づくのが早く、管理会社を挟まずに済みます。
一方で、貸主としての義務は通常の賃貸と変わりません。修繕の責任、暖房の供給義務、退去手続きの法定要件。同じ建物に住んでいることは、義務の免除にはなりません。
海外にお住まいのまま全戸を貸す形も、もちろん成立します。その場合は管理会社を入れ、賃料の回収と修繕の対応を委託します。管理の費用は運用の前提として収支に織り込みます。
収支の考え方も、区分所有とは違います。コンドミニアムであれば管理費が定額で読めますが、一棟の建物では修繕も保険も暖房も自分の負担です。賃料から差し引く費用の項目が多く、その多くが変動します。年間の手取りは、賃料の合計ではなく、賃料から運営費と税を引いた残りで見ます。
もうひとつ、空室の扱いです。二戸建てで一戸が空けば、賃料収入は半分ではなくゼロに近づきます。戸数の少ない建物は、一戸あたりの空室の影響が大きい。年間の想定には、募集期間を織り込んでおきます。
3. 買う前に確かめる5つの数字と1つの制度
収支の計算に入る前に、確認しておく項目があります。
| 確認項目 | 何を見るか |
|---|---|
| 登録された用途 | 書類上の戸数と実際の使われ方が一致しているか |
| 現況の賃料 | 契約書の賃料と、周辺の募集賃料との差 |
| 契約の残存 | 既存入居者の契約終了日と更新の条件 |
| 固定資産税 | 評価額の推移と、減免の適用状況 |
| 修繕の履歴 | 屋根・暖房・配管の更新時期と次回の想定 |
| 賃料規制 | 対象住戸かどうか、対象なら値上げの上限 |
最後の賃料規制が、この地区で最も重要な確認事項です。ニューヨーク州には賃料の値上げ幅と更新の条件を法律で定める制度があり、対象になっている住戸では貸主の裁量が大きく制限されます。古い建物の多い地区では、外から見て判別できません。
住戸ごとの状況はニューヨーク州住宅・地域再生局（HCR）に賃料履歴を照会して確認します。売主の説明だけで判断してはいけません。規制対象の住戸を市場賃料の前提で計算すると、収支の見込みが根本から崩れます。
規制の対象だった場合、それは必ずしも買わない理由にはなりません。賃料が抑えられている分は価格に織り込まれているはずですので、その織り込みが十分かどうかを検証する話になります。
4. 名義と税務の設計
賃料収入を伴う不動産は、名義の選択が収支に直接効きます。個人名義で持つ場合、賃料収入は米国で申告の対象になり、非居住者には源泉の扱いが関わります。法人名義には責任の切り分けと承継の設計という利点がある一方、維持の費用と申告の手間が加わります。判断の材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。
賃貸用の建物には減価償却が使えます。建物部分の取得価額を法定の年数で費用化する仕組みで、賃料収入に対する課税を圧縮します。ただし売却時には償却分が戻ってくる扱いがあり、取得から出口までを通した計算で判断します。詳細はアメリカ不動産の税金の全体像をご覧ください。
売却時には非居住者に対する源泉徴収が入ります。制度の概要は米国内国歳入庁（IRS）のFIRPTA解説をご覧ください。
ここで、逆の見方も置いておきます。「海外にいながら賃貸を持つのは、管理が回らず結局は損になるのではないか」というものです。
距離は確かに不利です。ただ、この地区の物件は入居者が決まりやすく、退去も少ないという性格を持ちます。空室の期間が短ければ、管理を委託した費用は賃料の中で吸収されます。遠隔運用の成否を決めるのは距離ではなく、物件の埋まりやすさです。埋まりやすい物件を選ぶことが、遠隔の不利を打ち消す唯一の方法です。
出口についても一点添えます。二戸から四戸の建物は、買い手が二種類います。自分で住みたい実需の方と、運用目的の投資家です。実需の買い手が付く物件は、投資利回りだけで値が決まりません。住みたいと思わせる状態を保っておくことが、売却時の価格の底を上げます。内装の手入れを怠らない理由はここにあります。
5. まとめ
キャロルガーデンズは、深い前庭のある街区と、二戸から四戸に分かれた建物が並ぶ地区です。住みながら貸す形にも、全戸を貸す形にも向きます。
買う前に確認するのは、登録された用途、現況の賃料と契約の残存、固定資産税、修繕の履歴、そして賃料規制の有無です。特に規制の確認は、州の窓口に賃料履歴を照会して行います。
収支の見込みが立ったら、名義と償却の設計に移ります。賃料収入のある資産は、器の選び方で手取りが変わります。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、賃貸併用物件の収支の検証からご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
近隣エリアの記事もあわせてご覧ください。コブルヒル、ボアラムヒル。
よくある質問
キャロルガーデンズの通りが広く感じられる理由は何ですか。
19世紀の区画整理で建物が敷地の奥に下げて建てられたため、各戸に9メートル前後の深い前庭が生まれ、その庭が通りに沿って連なっているからです。市内でこの形が残っている場所は限られます。
二戸から四戸に分かれた建物を住みながら貸す利点は何ですか。
賃料収入がローンの返済と固定資産税の一部を埋める住居費の相殺、居住用として扱われる融資の枠組みに乗れること、同じ建物に住むことで設備の不具合に気づくのが早く管理会社を挟まずに済むことです。
キャロルガーデンズで物件を買う前に確認すべき5つの数字と1つの制度は何ですか。
登録された用途、現況の賃料、契約の残存、固定資産税、修繕の履歴、そして賃料規制の有無です。特に賃料規制はニューヨーク州住宅・地域再生局に賃料履歴を照会して確認する必要があります。
二戸から四戸の建物を売却する際の実需の買い手の特徴は何ですか。
実需の買い手が付く物件は、投資利回りだけで値が決まりません。住みたいと思わせる状態を保っておくことが、売却時の価格の底を上げます。内装の手入れを怠らない理由はここにあります。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
