10サリバン（10 Sullivan）は、ソーホーの西端、シックス・アベニューとサリバン・ストリートが交わる三角形の敷地に建つ16階建て22戸のコンドミニアムです。設計はケアリー・タマーキンで、敷地の形をそのまま生かした曲面のファサードが特徴です。低層部には4棟のタウンハウスが並び、塔屋の住戸と分けて分譲されました。
この建物を取り上げるのは、超高層の大規模コンドとは正反対の「戸数が少ない小規模コンド」の判断材料になるためです。戸数が少ないと維持費と管理の重さが変わります。物件の紹介だけでなく、外国籍・非居住のまま買う場合の名義と税務の設計まで書きます。
目次
1. 建物の概要。16階建て・22戸＋タウンハウス4棟
10サリバンは、PMGとMadison Equitiesが開発し、2016年に完成しました。ソーホーの歴史地区の外側にあたるため、周囲の鋳鉄建築とは違う現代的なガラスとレンガの外観が許されています。三角形の敷地の鋭角側に曲面をつくり、住戸の多くが2面から3面に窓を持つ平面になっています。
塔屋は1フロア1戸から2戸で、2ベッドルームから4ベッドルームまで22戸、最上部はペントハウスです。低層のタウンハウスは4棟で、それぞれ専用の玄関と庭を持ちます。共用部は24時間ドアマンとフィットネスがあり、プールはありません。設備を絞ることで維持費を抑える設計です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 10 Sullivan Street, New York, NY 10012（ソーホー西端） |
| 竣工 | 2016年 |
| 階数・戸数 | 16階建て・22戸（別に4棟のタウンハウス） |
| 設計・開発 | ケアリー・タマーキン（設計）、PMG・Madison Equities（開発） |
| 形態 | コンドミニアム |
| 主な施設 | 24時間ドアマン、フィットネス、屋上テラス（プールなし） |
ソーホーの街区の成り立ちと住宅の種類は、ソーホーのエリア記事にまとめています。
2. 価格の位置づけ。ソーホーの帯の中でどこに立つか
10サリバンの価格は、2ベッドルームが350万ドルから480万ドル、3ベッドルームが550万ドルから800万ドル、ペントハウスが1,500万ドル以上が目安です。平方フィートあたりでは2,300ドルから2,800ドルで、ソーホーの新築コンドの帯の中では中ほどにあります。
比較すると、同じソーホー西側の565ブルームが平方フィートあたり2,500ドルから3,200ドル、歴史地区の中の42クロスビーが3,500ドル前後、改装物件のパック・ビルディングが3,000ドル台です。10サリバンはソーホーの名前を持ちながら、シックス・アベニューに面する立地とプールを持たない構成のぶん、単価が一段抑えられています。
タウンハウス4棟は別の値動きをします。ソーホーで庭付きの一戸建て形式は数が限られるため、塔屋の住戸より平方フィート単価が高く、1,000万ドル台で取引されてきました。塔屋の住戸を買うか、タウンハウスを買うかで、買い手の層も出口の相手も変わります。
3. 賃料と維持費の釣り合い。戸数が少ない建物の注意点
賃貸に出す場合、2ベッドルームで月14,000ドルから19,000ドル、3ベッドルームで月22,000ドルから30,000ドルが目安です。ソーホーで新築のドアマン付きは数が少なく、賃料は強い一方で、この金額を払う借り手の層は薄く、空室が長引くことがあります。
維持費は、コモンチャージが月1平方フィートあたり2.0ドルから2.5ドル、固定資産税が同じく1.8ドルから2.3ドル前後で、2ベッドルームで合わせて月8,000ドルから10,000ドルです。22戸でドアマンと設備を分担するため、1戸あたりの負担は273戸の大規模コンドより重くなります。コモンチャージの構造はコモンチャージの中身と適正水準で解説しています。
もう1つの注意点は、戸数が少ないと修繕積立の負担も1戸あたりで大きく、特別徴収が起きたときの金額が跳ねやすいことです。購入前に理事会の財務書類と積立残高を見ることは、大規模コンド以上に重要です。表面利回りは3%台前半、手取りの利回りは2%を切ることもあるため、貸して回す物件というより、自分で使いながら価値を保つ物件と考えたほうが合います。
4. 購入の実務と名義の設計
10サリバンはコンドミニアムなので、外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接はありません。LLCや信託の名義で買うこともできます。個人名義で賃貸に出す場合、非居住者の賃料には30%の源泉徴収がかかり、これを避けるには確定申告で純所得課税を選ぶ届出が必要です。LLC名義の考え方はLLC名義での保有と税務にまとめています。
売却時には、非居住者の売主に対して売却額の15%が源泉徴収されます（FIRPTAの源泉徴収）。また、非居住者が個人名義で米国不動産を持ったまま亡くなると、遺産税の基礎控除は6万ドルしかなく、最高40%の税率がかかります。500万ドル台の住戸で個人名義のまま相続が起きると、税額は物件価値の3分の1を超えることがあります。
名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。タウンハウスは塔屋とは別の管理区分になっていることがあるため、コモンチャージの按分と共用部の使用権を契約前に確認します。取引の際には、住戸ごとの状況と最新の税務を、契約書と書面で確認してください。
5. まとめ
10サリバンは、ソーホーの名前と新築のドアマン付きという条件を、地区の中では抑えた単価で持てる建物です。ただし22戸という戸数は維持費と修繕の負担を1戸あたりで重くするため、財務書類の確認が欠かせません。購入の全体の流れはニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本にいながら進める手順は日本からの遠隔購入にまとめています。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
10サリバンの価格はどれくらいですか。
2ベッドルームが350万ドルから480万ドル、3ベッドルームが550万ドルから800万ドル、ペントハウスが1,500万ドル以上が目安です。平方フィートあたりでは2,300ドルから2,800ドルで、ソーホーの新築コンドの中では中ほどです。
戸数が少ないコンドは何に注意すればよいですか。
維持費と修繕積立の負担が1戸あたりで重く、特別徴収の金額が跳ねやすい点です。購入前に理事会の財務書類と積立残高を確認します。10サリバンは22戸なので、この確認が大規模コンド以上に重要です。
10サリバンを外国籍のまま買えますか。
コンドミニアムなので、外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接はありません。LLCや信託の名義でも買えます。賃料の源泉徴収や遺産税の扱いは名義で変わるため、契約前に設計します。
タウンハウスと塔屋の住戸はどう違いますか。
タウンハウスは4棟で専用の玄関と庭を持ち、平方フィート単価は塔屋より高く1,000万ドル台で取引されてきました。管理区分が別になっていることがあるため、コモンチャージの按分と共用部の使用権を契約前に確認します。
所在地
10 Sullivan Street, New York, NY 10012。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
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- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
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- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
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セントラルパーク西の戦前建築
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- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
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- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
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- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
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- 10サリバン（この記事）
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ハイライン・ハドソンヤーズ
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ブルックリンとクイーンズ
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比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
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エリアの全体像と購入の実務
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