セントラルパーク・ウエストの62丁目から63丁目に、水平の連続窓を持つツインタワーが立っています。1931年に完成したセンチュリー（The Century）です。
公園に面した戦前ツインタワー4棟のうち、最も南に位置します。装飾を抑えたモダンなアールデコで、同じ形式のサンレモやエルドラドとは表情が異なります。
この建物のようなコープを検討される際、販売情報に必ず載っている数字があります。メンテナンスと呼ばれる月額です。
この数字、コンドミニアムの管理費と同じ感覚で読むと判断を誤ります。中身がまったく違うためです。本日はセンチュリーを題材に、コープの管理費の構成について見ていきましょう。
1. センチュリーという建物
センチュリーは約30階建て、1931年の竣工です。設計は隣のマジェスティックと同じ事務所で、鉄骨造を生かした角の窓と水平ラインが特徴です。
リンカーンセンターとコロンバスサークルに歩ける位置にあり、公園沿いの戦前建築の中では最も中心部に近い立地です。
住戸はスタジオから大型住戸まで幅があり、戦前ツインタワーの中では構成が多様です。天井高と窓の大きさは1931年のもので、角の住戸は二方向の視界が取れます。
所有形態はコープです。取締役会の承認、個人名義の原則、融資比率の制限という条件は、他の名門コープと変わりません。
2. メンテナンスの中身を分解する
ここが本題です。コープのメンテナンスは、コンドミニアムの管理費とは構成が違います。中に含まれているのは、主に次の4つです。
①建物の運営費。人件費、光熱費、保険、清掃。②固定資産税。建物全体に課された税を住戸の持ち分で按分したもの。③建物全体の借入の返済。アンダーライング・モーゲージと呼ばれる、コープ法人としてのローン。④修繕積立。
コンドミニアムでは、①と④が管理費、②は住戸ごとに市へ直接納付、③はそもそも存在しません。コープのメンテナンスが高く見えるのは、税と借入が中に入っているからです。
以下に、月額の構成の違いをまとめます。
| 項目 | コープ | コンドミニアム |
|---|---|---|
| 運営費・修繕積立 | メンテナンスに含む | 管理費として支払う |
| 固定資産税 | メンテナンスに内包 | 住戸ごとに市へ納付 |
| 建物全体の借入 | 返済分がメンテナンスに乗る | 存在しない |
| 月額の見え方 | 1本の大きな数字 | 管理費と税の2本立て |
したがって、コープとコンドミニアムの月額を比べるときは、コンド側の管理費と固定資産税を合算してから並べます。この手順を踏まないと、コープが一方的に高く見えます。
3. 借入の残高と、メンテナンスの将来
③の建物全体の借入は、メンテナンスの将来を読む鍵になります。
コープ法人は、建物の修繕資金などを借入でまかなうことがあります。この返済がメンテナンスに乗っているため、借入の残高と金利、借り換えの時期が今後の月額を左右します。
金利が上がった局面で借り換えを迎えた建物では、メンテナンスが引き上げられます。逆に、借入が小さい建物は月額が安定します。
確認する書類は、直近2期の財務諸表です。借入の残高、満期、金利。修繕積立の残高と、過去の一時金の履歴。この数字が読めれば、5年後の月額はおおよそ見当がつきます。
もうひとつ、コープには税務上の特徴があります。メンテナンスのうち固定資産税と借入利息に相当する部分は、米国の税務上、一定の要件のもとで控除の対象になり得ます。どの割合が該当するかは建物ごとに毎年示されます。適用の可否は居住形態によって変わりますので、この点は税務の専門家との確認を前提にお考えください。
実際の比較の手順も示しておきます。候補がコープとコンドで並んだ場合、まずコンド側の管理費と固定資産税を月額で合算します。次にコープ側のメンテナンスから、建物借入の返済分を財務諸表で確認して切り出します。
ここまで揃えると、純粋な運営費どうし、税どうし、借入どうしで比べられます。月額の見かけの大小は、この分解をした後ではしばしば逆転します。数字の定義を揃える前に結論を出さないことが、この比較の要点です。
4. この建物が合う方、別の道を選ぶ方
センチュリーは、立地の面ではコープの中でも使いやすい建物です。中心部に近く、住戸の構成にも幅があります。
ただし所有形態はコープです。取締役会の承認、個人名義の原則、賃貸の制限という3条件は変わりません。米国に生活の基盤があり、実際に住む方に向いています。審査の実務はニューヨーク不動産購入の最難関、コープのボード審査を通過する方法をご覧ください。
日本にお住まいのまま資産として持つ場合は、名義の自由が効くコンドミニアムが素直です。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐とニューヨークのコンドミニアム購入に関する価格相場や手順、費用と注意点にまとめています。
ここで、逆の見方も置いておきます。「メンテナンスに借入が乗っているなら、コープは割高ではないか」というものです。
そうとは限りません。建物の借入は、本来なら一時金として各戸に請求される費用を、長期に分割しているとも言えます。借入ゼロで一時金が頻発する建物と、借入で平準化している建物。どちらが良いかは金利と修繕計画次第であり、財務諸表を読んで初めて判断できます。
なお、メンテナンスの推移は過去に遡って確認できます。直近5年でどれだけ上がったか、その理由は運営費か、税か、借入か。値上げの内訳まで読むと、その建物の運営の質が見えてきます。
5. まとめ
センチュリーは、公園沿いの戦前ツインタワーの中で最も中心部に近い建物です。アールデコの意匠と多様な住戸構成を持ちます。
コープの月額は、運営費、固定資産税、建物借入、修繕積立の合算です。コンドミニアムと比べるときは、コンド側の税を合算してから並べます。将来の月額は、財務諸表の借入と積立から読みます。
数字の読み方さえ揃えれば、コープとコンドの比較は難しくありません。難しく見えるのは、月額の定義が違うまま並べているときだけです。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、財務諸表の読み解きからご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）
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- センチュリー（この記事）
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
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パークアベニューとイーストサイド
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- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
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- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
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ダウンタウンとトライベッカ
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比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
よくある質問
コープのメンテナンス費にはどのような項目が含まれていますか。
コープのメンテナンス費には、建物の運営費、固定資産税、建物全体の借入の返済、修繕積立の4つの項目が含まれています。コンドミニアムの管理費とは構成が異なり、税や借入返済分も内包されているため、月額の見え方が大きく異なります。
コープとコンドミニアムの月額を比較する際の正しい手順は何ですか。
コープとコンドミニアムの月額を比較する際は、まずコンドミニアム側の管理費と固定資産税を合算してから並べます。この手順を踏まないとコープが一方的に高く見えるため、数字の定義を揃えてから純粋な運営費や税、借入を分解して比較する必要があります。
コープのメンテナンス費の将来推移を予測するには何を調べればよいですか。
コープのメンテナンス費の将来を予測するには、直近2期の財務諸表を確認し、借入の残高、満期、金利、修繕積立の残高と過去の一時金の履歴を調べます。これらの数字から5年後の月額はおおよそ見当がつき、値上げの内訳から運営の質も見えてきます。
コープの所有形態にはどのような条件が設定されていますか。
コープの所有形態には、取締役会の承認、個人名義の原則、融資比率の制限という3つの条件が設定されています。これらの条件は他の名門コープと変わらず、米国に生活の基盤があり実際に住む方に向いています。
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