111マレーストリートと大型間取りの市場。3ベッドルーム以上はなぜ足りないのか

トライベッカの北端、マレーストリートに、上に向かって緩やかに広がるガラスのタワーが立っています。111マレーストリート（111 Murray Street）です。

多くの超高層が上に行くほど細くなるのに対し、この建物は逆です。花瓶のように、頂部へ向かって輪郭が開いていきます。2018年頃に引き渡しが始まった、約160戸のコンドミニアムです。

 

この建物の住戸構成には、地区の需要がそのまま表れています。2〜4ベッドルームの家族向けが中心で、トライベッカという家族の多い地区の実需に向けた設計です。

ニューヨークで家族向けの広さを探すと、すぐにひとつの事実に突き当たります。3ベッドルーム以上の住戸は、構造的に足りていません。本日は111マレーを題材に、大型間取りの市場について見ていきましょう。

 

1. 111マレーストリートという建物

 

111マレーストリートは約60階建てで、ワールドトレードセンターの北側、トライベッカとの境目に立ちます。共用施設はプール、フィットネス、ラウンジのほか、子ども向けの施設が組み込まれており、建物の想定する住民像がはっきり読めます。

 

トライベッカは、ロフト転用の時代から家族の多い地区として成熟してきました。443グリニッチの記事で書いたとおり、歴史地区の指定によって新築の供給が限られる地区でもあります。

その中でこの建物は、指定区画の外側に立つことで高さを実現した、この地区では数少ない大型タワーです。

 

2. 大型間取りはなぜ足りないのか

 

3ベッドルーム以上の住戸が少ない理由は、開発の経済にあります。

①面積単価の逆転。同じ床面積なら、小さい住戸に分割したほうが合計の売値が高くなるのが通常です。②賃貸市場の構成。ビークマンの記事で書いたとおり、賃貸需要の中心は1〜2ベッドルームで、開発はそちらに寄ります。③戦前住戸の統合頼み。大型住戸の供給源は、既存住戸の統合という手間のかかる方法に偏ってきました。

 

結果として、家族向けの広さを求める実需に対して、供給が慢性的に薄い状態が続いています。この不均衡が、大型間取りの価格の動き方を独特にしています。

 

3. 大型住戸の価格はどう動くのか

 

間取りの大きさで、価格の性質は変わります。整理します。

 

※一般的な傾向です。実際の値動きは地区と物件でご確認ください。

観点	1〜2BR	3BR以上
買い手の層	実需と投資が混在	実需の家族がほぼすべて
供給	新築のたびに大量に出る	恒常的に薄い
景気との連動	投資マネーの出入りで振れる	実需主体で振れが小さい
売却の期間	需要は厚いが競合も多い	買い手は少ないが競合も少ない

 

要点は3行目です。大型住戸の買い手は、住むために買う家族です。投資マネーの引き潮で投げ売りが出る、という値崩れの型が起きにくい。実需の底堅さが、価格の振れを抑えます。

 

ただし、地区の選択は間取り以上に効きます。家族向けの住戸は、家族の集まる地区にあってこそ機能します。学校、公園、生活の施設。トライベッカの大型住戸が強いのは、地区の実需と間取りが噛み合っているからです。同じ間取りを家族の少ない地区で持っても、この底堅さは働きません。

 

4. 名義と、家族の住まいの設計

 

111マレーはコンドミニアムですので、名義を選べます。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも規約の範囲で可能です。

家族の住まいとして長く持つ前提なら、承継まで含めた名義の設計が最初の論点になります。非居住者の遺産税の基礎控除は6万ドル（2026年現在、1ドル＝155円換算で約930万円）にとどまり、日本の相続税との二重構造もあります。詳細は非居住者の米国遺産税と、日本の相続税との二重構造とニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐をご覧ください。

 

売却時には非居住者に対する源泉徴収が入ります。制度の概要は米国内国歳入庁（IRS）のFIRPTA解説をご覧ください。

 

ここで、逆の見方も置いておきます。「買い手の少ない大型住戸は、いざ売るとき苦労するのではないか」というものです。

買い手の数は確かに少ないです。ただ、競合する売り物も同じだけ少ないのがこの市場です。売却の成否は買い手の絶対数ではなく、需要と供給の比率で決まります。供給の薄い間取りは、買い手が少なくても売り手の立場が弱くなりません。ワンマンハッタンスクエアの記事で書いた大型タワーの構造と、ちょうど裏返しの関係です。

 

大型住戸を選ぶ際の実務も一点だけ添えます。同じ3ベッドルームでも、寝室の分かれ方と水回りの数で家族の使い勝手は大きく変わります。図面では、寝室の独立性（廊下を挟むか、隣接か）と、バスルームの数と位置を最初に見ます。広さの数字より、間取りの構成が生活を決めます。

 

5. まとめ

 

111マレーストリートは、家族の多い地区に家族向けの間取りを供給する、需要と設計の噛み合った建物です。

3ベッドルーム以上の市場は、供給が構造的に薄く、実需が主体で、価格の振れが小さいという独自の性質を持ちます。間取りと地区の実需が噛み合っていることが、この性質の条件です。

 

家族の住まいとして持つなら、名義と承継の設計を先に固めます。長く持つ資産ほど、器の設計が効いてきます。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、ご家族の計画に合わせた設計からご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）

ビリオネアズロウと57丁目

• セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
• One57 — ビリオネアズロウの先駆け
• 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
• 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
• 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
• 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
• Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
• エセックスハウス — 公園南のアールデコ
• オズボーン — 1885年の石積み

セントラルパーク西の戦前建築

• ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
• サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
• ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
• エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
• センチュリー — 公園西で最も中心に近い
• マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
• One Central Park West — コロンバスサークルの角
• 15 Central Park West — 新築で戦前の風格

パークアベニューとイーストサイド

• 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
• 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
• オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
• リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
• シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
• リバーハウス — 川に正対する名門コープ
• One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
• サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
• 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
• ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
• 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
• マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
• ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
• プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
• アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
• 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択

アッパーウエストとグラマシー

• アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
• アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
• ベルノード — 賃貸から分譲への転換
• 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
• 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
• マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
• 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
• ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
• 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか

ダウンタウンとトライベッカ

• ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
• ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
• ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
• 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
• 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
• ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
• 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
• 111 Murray Street（この記事）
• 130 William — 固定資産税の読み方
• 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
• 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
• 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
• 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
• 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
• ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
• 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
• 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
• 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
• 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
• 108レナード — ランドマーク改装の167戸
• グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
• 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
• パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
• ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
• 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
• 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
• 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
• One Manhattan Square — 大型タワーの出口
• ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生

ハイライン・ハドソンヤーズ

• 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
• ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
• 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
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• 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
• ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
• ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
• ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
• 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値

ブルックリンとクイーンズ

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比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。

購入の実務ガイド

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